Permis sans division préalable possible?

[fabrisou]

Bonjour,

Une question sur une division :

La commune a trois parcelles avec 2 bâtiments. Elle les a fait démolir afin de vendre un partie des terrains vierges à un promoteur pour une opération de 2 collectifs (1 bâtiment de 10 logements et un autre de 12). L’autre partie des terrains reste du domaine public (mairie, place et passages publics).
Aujourd’hui, il n’y a qu’un compromis de vente et le promoteur nous dépose le permis sur une partie de l'unité foncière. Il n’y a pas eu de division au préalable. Ma question est la suivante peut-on délivrer ce permis de construire avec une proposition de division dans le permis qui n’est pas encore réelle ? Comment est-ce que j’instruis mon permis de construire au regard de l’article 6, 7 et 9 ?

Voilà ce que l’architecte m’ a répondu quand je lui ai demandé les pièces pour la division :

« Le permis déposé vaut division. La PC1 précise l’emprise du projet sur les parcelles cadastrales, et la PC2 précise la limite du projet (domaine privé/public).
-Après obtention du permis, un géomètre est missionné pour procéder au bornage de division et le plan de division est transmis au cadastre. »

Leur intérêt étant qu'ils feront les plans et le bornage après obtention du permis afin d'être sur de ne pas dépenser des frais de bornage pour rien.

Qu'en pensez-vous, c'est très flou pour moi .

[Emmanuel Wormser]

division primaire, prévue au R442-1 a)

[fabrisou]

D'accord, mais ce PC doit-il être déposé sur la totalité de l’unité foncière ou sur la seule partie à détacher sur laquelle le projet a vocation à être réalisé?

[Emmanuel Wormser]

admis sous condition par le juge : voir 13LY00584

[fabrisou]

En fait, je viens de me relire, je me suis mal exprimé. Ce qui me pose problème est le fait que la partie qui reste à la commune va être aménagée en espace public (voie publique+place). Mais pour l'instant, il n'en est rien c'est du domaine privé de la commune.

Aussi, le promoteur a déposé son PC sur une partie de l'unité foncière en anticipant la voie publique qui va être créée afin de bénéficier de l'application de l'article 6.

Je vois plusieurs hypothèses au niveau de la procédure qui doit être faite :

- PC sur la totalité de l'unité foncière (division primaire) puis division puis PA (pour l'espace public à créer on est en site inscrit)
- PA +PC (division primaire) en même temps
- DP division puis PA +PC (division primaire)


Votre avis?

[Emmanuel Wormser]

pouvez vous préciser dans quelle case des 442-* vous rentrez vos trois cas de PA, notamment si le lot destiné à des espaces publics n'est pas destiné à être bati ?
s'agissant de l'article 6... je ne comprends pas.

[fabrisou]

Pour la création d'un espace public ---> Article R 421-20 du code de l'urbanisme.

Je parle de l'article 6 du PLU relatif aux voies et emprises publics. Si le PC est instruit avec la future venelle publique à côté, le bâtiment est autorisé à l'alignement. En revanche, si le PC est instruit sans cette venelle, l'article 7 relatif aux limites séparatives s'applique avec un minimum de retrait à respecter entre les limites séparatives et la construction.

[Emmanuel Wormser]

ok, compris !

donc sont possibles
PC en division primaire puis PA pour les aménagements publics
ou PA créant le lot à batir plus le lot destinés aux aménagements publics puis PC (sans division primaire) sur le lot à batir
la DP n'est pas possible (voir R421-19 a) )

s'agissant de l'article 3, la jurisprudence accorde une attention particulière au degré de certitude de réalisation de la voirie publique annoncée.
voir par exemple : CAA_de_NANCY 17_12_2015_15NC00596 et CAA Marseille 07_05_2010_09MA03048 dans le même sens, et, en sens contraire, (CAA Marseille, 4 mai 2006, n° 02MA01327, EURL C2C ; CE, 28 juill. 2000, n° 199325, Cne Decines-CharpieuCAA Nancy, 1er mars 2007, n° 05NC00767, Sté CERCA

s'agissant des articles 6 et 7, il me semble en revanche que le permis sera accordé ou refusé en fonction de l'état des lieux à la date à laquelle la décision est prise...