construction en zone Naturelle d'un PLU

[socrate]

2 lignes pour faire la synthèse des trois pages :

plus de contrôle à priori, quels moyens légaux pour effectuer le contrôle à postiori par récolement, éviter de faire l'amalgame entre conformité du permis de construire et infraction pénale visée au L.480 1 et suivants.

question du technicien au juriste chevronné.

[Emmanuel Wormser]

récolement, pénal... ajoutons à la liste le contentieux fiscal pour contester les taxes d'urba calculées sur les surfaces insuffisamment déclarées, et voilà une troisième raison de visiter, sous 5 ans si mes souvenirs sont bons -mais là, je ne suis pas sûr (vérification en cours : si quelqu'un a la réponse, elle sera bienvenue )

[pmsp40]

Bonjour,
je suis architecte dans les Landes. Vos "dialogues" me laissent dubitatif ...
La distinction entre la SHON et la SHOB ne permet pas de gérer l'espace bâti et donc l'urbanisation ; ce n'ait que du fiscal...
Dormir dans un garage n'est pas interdit ! Mettre une Ferrari dans son salon non plus ...
Posséder un terrain de plusieurs hectares en zone Naturelle à 200 Km de chez moi est autorisé; Pourtant je n'ai pas le droit d'y construire un garage pour stocker le tracteur, la débroussailleuse et tout le reste ...
Mairies, instructeurs et contrôleurs devraient faire preuve de plus de bon sens.

[Emmanuel Wormser]

bonjour psmp,

Votre remarque est intéressante car elle montre le glissement, en trente ans, qui s'est opéré sur la distinction SHON/SHOB en matière d'aménagement de la ville.
Par la règle du COS, la distinction a été initialement créée pour "faire de l'urbanisme" au sens du L110 du code de l'urbanisme, puisque la gestion de la densité devait permettre aux collectivités de gérer la croissance urbaine, donc indirectement la population de leur territoire, donc ... les besoins en ressource foncière et en équipements collectifs -réseaux, écoles, gymnases,...- qui structurent le paysage urbain.
Aujourd'hui, la SHON n'est plus qu'un outil fiscal dont la disparition est attendue par beaucoup : le détournement du concept est manifeste.

[socrate]

bonjour,

êtes-vous des adeptes de la mise en place "du plateau théorique à l'intérieur des parois" ?
Cependant, aujourd'hui le Calcul de la SHON et de la SHOB est en vigueur, Monsieur l'Architecte doit s'y conformer.

Je tiens à vous rappeler que les instructeurs, contrôleurs, sont missionnés pour appliquer strictement :

a) du Code de l'Urbanisme,
b) du règlement d'urbanisme en vigueur dans la Commune POS ou PLU
élaboré et voté par le pouvoir politique.

cordialement

[Emmanuel Wormser]

pas besoin d'être "adepte" de quoi que ce soit : dès que les taxes d'urbanisme (TLE, TDENS, TDCAUE, + certaines participations) auront été remplacées par la taxe d'aménagement qui fait l'objet de toutes les attentions des juristes et ... de nos parlementaires, la question sempiternelle "SHON/SHOB/surface habitable/surface aménagée/destination/affectation/usage ?" disparaitra et ce sera une bonne nouvelle (voir travaux sur la réforme de la fiscalité à cette adresse : http://www.gridauh.fr/fr/)

en attendant, vous avez raison, nous ne pouvons appliquer que ce qui est prévu par les lois et règlements, mais rien n'interdit de rêver un peu et de sussurer à l'oreille des élus locaux que les temps changent et qu'il faut s'y préparer

[gerardthomas]

Bonjour !
Je suis de l'avis de Emmanuel Wormser, complètement :
La SHON déclarée est un élement très important des déclarations du pétitionnaire, à l'appui de sa demande.
Non seulement elle peut faire basculer un refus en permis, mais elle est un élément d'assiette de taxes.
Tromper l'administration en "maquillant" une déclaration, de manière préméditée (en pensant que ce "garage" fera une excellente chambre), que ce soit pour obtenir un permis qui aurait été refusé avec d'autres valeurs de SHON, soit pour frauder sur les taxes, soit les deux (^^) est un délit.
Et enfin, le droit de visite concerne bien aussi cet élément. Le bénéficiaire du permis ne peut s'y opposer. Et ce point (qui concerne le véritable usage d'une SHOB) doit être vérifié, s'il y a un doute.
Raisonnez interministériel : demandez à votre sous-préfet préféré, ou à votre maire, de vous faire accompagner par des gendarmes, ou un policier municipal... ça change radicalement les choses, et la manière dont vous êtes reçus.
Et rien n'interdit de poser les questions qui gènent au pétitionnaire... à un moment, il devra dire la vérité : soit à vous, soit aux gendarmes. Il préfèrera la première solution.
Je fait dresser couramment des PV de ce type (un vieux bâtiment agricole déclaré par un agricuteur comme voulant étant restauré en conservant sa destination "agricole", et qui devient une résidence secondaire, ça, je n'aime pas du tout - surtout si le bénéficiaire du permis demande, et obtient, une subvention de 94000 Euros sur le FACE pour acheter des panneaux solaires afin d'alimenter, toujours, son bâtiment "agricole"... le procureur a certainement fait "gloups" en lisant cette information en post-it sur le PV d'urbanisme... et l'a mis sûrement en haut de la pile).

Ne vous laissez jamais vaincre sur ce terrain-là. Ce qu'on n'a pu voir le lundi, on le verra mardi...
L'administration doit, et peut, toujours, vérifier. Soyez-en assurés.

Ensuite, au-delà des trois ans... C'est à la commission communale des impôts de faire son boulot. Là, c'est autre chose, mais qui nous concerne tous, en tant que citoyens.

[jmltopo]

êtes-vous des adeptes de la mise en place "du plateau théorique à l'intérieur des parois" ?

.....en tous cas, on y va ...tout droit, non ?

http://www.cgedd.developpement-durab..._cle2e9419.pdf

(euh!....le présent sujet n'est pas le lotissement....heureusement, mon ulcère se réveille à la lecture de cet avenir promis!!! )

Et d'accord avec vous sur le role que doit avoir le Service Instructeur....avec , puisque l'on se prend à réver, ( ) une application parfois moins "partisane" ou "politique de l'Elu" du R111-2.......!

Que cet article mal employé peut être "vilain"!

[socrate]

je rassure le DPLG il peut parfaitement remiser sa ferrari dans son salon, aucun fonctionnaire zélé ne viendra troubler
la quiétude de ce véhicule, la règle du COS a certainement été respectée par ce professionel responsable

l'homme de l'Art pourrait-il développer sa vision de la gestion de l'espace bâti après suppression de la SHON et de la SHOB.

[Emmanuel Wormser]

mais quel est le rapport entre SHON/SHOB et espace bati ?????
une simple lecture du R112-2 suffit à mesurer qu'il n'y en a aucun.
la ville se construit en 3D...

[socrate]

au risque de me répéter !!!!!! et me répéter encore....

je suis la fonctionnaire à l'origine de ce long débat qui dérive, mon intervention sur ce forum était d'échanger un
avis avec un ou des collègues instructeurs-assermentés, mais Je n'ai rencontré que la suffisance d'un juriste et d'un homme de l'Art.
les instructeurs-assermentés seraient-ils en voie de disparition !!!!

permettez que je synthétise mon interrogation.

s'agissant d'une zone à la capacité d'accueil limitée dont le règlement du PLU a édicté la règle d'emprise au sol pour les seules constructions à usage d'habitation, que les bâtiments à usage d'annexe ne sont pas règlementés.
L'auteur du projet a utilisé ce vide pour doubler la surface de SHON autorisée par une SHOB non règlementée.
Pour s'inscrire dans l'esprit de la loi il suffirait de mettre en cohérence le règlement de la zone N du PLU (objectif d'urbanisme
recherché) mais ce règlement relève du pouvoir politique.
L'instructeur assermenté accorde le PC, il contrôle ce qu'il a autorisé, il procède au récolement conformément aux textes
en vigueur après déclaration du DPLG, tout est en ordre.
Dans le respect des délais de prescription, cette zone à la capacité d'accueil limité bénéficie d'une bâtiment de 400 m2 à usage d'habitation, et bien évidemment déclarée à la fiscalité.

une conclusion me vient à l'esprit, mais socrate, mon chat, me la déconseille.

La médiocre fonctionnaire s'incline devant les élites.

[webmestre]

Bonjour,

Je venais justement rappeler :

bonjour,
je souhaiterais l'avis d'un agent instructeur sur le cas suivant :
la zone N du PLU autorise l'extension mesurée des constructions à usage d'habitation :
la SHON totale ne devant pas excéder 200 m2,

l'article 9 stipule : l'emprise au sol maximum des batiments à usage d'habitation est fixée à 5%

si un pétitionnaire vous dépose une demande de permis de construire pour l'extension d'un bâtiment existant et l'édification d'un garage de 120 m2 d'une hauteur de 4m80 quel sera le résultat de votre instruction ?

[Emmanuel Wormser]

webmestre,

le juriste suffisant s'effacera donc, mais non sans avoir noté qu'un patron reconnu d'un service d'urba,non juriste, assermenté et se présentant sous son nom, a confirmé qu'un agent assermenté a des pouvoirs qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, dans le cadre du récolement notamment... au contraire de ce que dit Socrate depuis le début... car si le fil a "dérivé" -n'est ce pas aussi le plaisir des forums, d'ailleurs ?- c'est aussi et surtout parce que son initiateur réfute depuis le début sa capacité juridique à vérifier la conformité d'une construction à l'ensemble des dispositions du PC qu'il a instruit et n'a pas pu refuser en ce que la demande respecte les règles d'urbanisme et qu'il ne lui revient de présumer de la fraude du pétitionnaire...

bonsoir.

[socrate]

attendons donc la réponse ministérielle relative à la mission de contrôle des instructeurs assermentés en urbanisme
dont AR en date du 15 juillet 2010.

bonne journée.

[webmestre]

webmestre,

le juriste suffisant s'effacera donc

C'est pas de moi ça.