DIVISION DE TERRAIN ET ARTICLE R 123-10-1 DU CU

[poypoy]

Bonsoir,
Un administre nous a déposer une DP pour division de terrain en vue de créer 2lots de 511 m2 chacun en vue de la construction.
Notre POS (article 5) précise que les surfaces minimales requises pour la construction sont concernant cette zone de 800 m2.
La DDE a accordé la division en s"appuyant sur l'article R 123-10-1 du CU et en me spécifiant que notre réglement du POS ne prévoyait pas l'appréciation des surfaces au lot par lot mais à l'unité fonciére globale.
Après consultation de notre avocat (spécialisé en urbanisme) celui -ci m"indique qu'il n'est pas d'accord avec l'interpretation des services de la DDE, et que la DP accordé serait entaché d'illegalité et que par conséquent, on ne peut juridiquement pas construire sur ces deux terrains.

AVEZ VOUS DEJA RENCONTRE CE CAS PRECIS ?
SERAIT - IL POSSIBLE D'AVOIR DES INFOS A CE SUJET

Merci
poypoy

[blackmamba40]

ça pourrait t'aider :

Cour Administrative d'Appel de Versailles, 10 janvier 2008

"Que chaque copropriétaire attributaire d'un lot correspondant à la totalité d'une unité d'habitation dispose non seulement d'un droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette unité, dès lors qu'il peut notamment demander une autorisation de construire après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, mais encore du jardin attenant, qui peut être clôturé avec pose d'un portillon et aménagé à son goût ; que, par suite, le projet litigieux doit être regardé comme emportant division en jouissance de la propriété foncière pour l'application combinée des articles 5 et 8 du règlement de la zone UG du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE VERT-LE-GRAND

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJur ... &fastPos=1

Vus les conclusions de CAA, je suivrais effectivement l'avis de votre avocat.

[Coccy]

En effet! votre avocat a raison;

cependant, la solution pour le pétitionnaire pour construire 2 habitations est de déposer un permis valant division sur la totalité du terrain;

[poypoy]

Merci pour toutes ces indications qui me seront très utiles
poypoy

[PHIDIAS URBA]

Je suis d'accord avec la DDE :

En effet, l'article R123-10-1 dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ».

De ce fait, les règles d’urbanisme devront s’appliquer au terrain d’assiette qui fait l’objet de la demande et non à chacun des lots projetés.
Ce qui entraîne que l'autorisation d'urbanisme sera instruite par rapport à l'ensemble des articles du POS relative à la zone (évidemment ! ).

L'arrêt de Blackmamba vient soutenir cette affirmation dans la mesure où le dispositif du jugement confirme que l'article UG8 dudit plan autorise l'implantation de plusieurs bâtiments à usage d'habitation sur une même unité foncière à condition que cette dernière soit suffisante pour respecter les conditions fixées à l'article 5 en cas de division .
Or, dans cet arrêt, chaque unité d'habitation n'est que de 214,7 m2, inférieure à la surface minimale requise, c'est-à-dire 600 m². La societé Promotion Invest a perdu car précisément l'article UG8 prévoit que les règles du PLU seront appréciées au regard de chaque lot issu de la division.

Votre POS ne prévoyant pas l'appréciation des surfaces au lot par lot mais à l'unité fonciére globale, il y a lieu de faire application de celui-ci sur l'ensemble du terrain.

[blackmamba40]

zut tu m'as devancé Phidias... je voulais justement rectifier mes propos.
La jurisprudence donnée dans mon dernier post ne s'applique qu'à un cas très spécifique qui n'a absolument rien à voir avec le sujet.

Effectivement l'application de l'article R 123-10-1 est très clair et ne souffre d'aucune contestation dans le cas présent.

Désolé pour mon 1er post.

N.B : je serais quand même curieux de connaître les arguments de votre avocat...

[poypoy]

Bonsoir
Re merci pour toutes les infos à Coccy, Blackmamba et Phidiasurba.
Pour notre avocat, le détachement de 2 nouvelles parcelles du terrain d'origine ne peut être concerné par les dispositions de l'article R 123-10-1, de sorte que chaque division doit effectivement être conforme aux dispositions de notre POS et particulièrement à la règle de superficie inscrite à l'article UD5. Il s'appui aussi sur les article L 421-7 L 421-6 ET L 123-5 du CU.
Je suis aussi dans l'attente de réponse du CFMEL que j'ai contacté pour avis sur la question. Si vous êtes intéressés je vous ferai part de leur réponse ultérieurement

[blackmamba40]

ah ouai ce serait vraiment sympa de ta part.

[PHIDIAS URBA]

Bonsoir,

Désolé de revenir sur le terrain (humour) mais je ne comprends pas ce que viennent faire les articles suivants :

L 123-5 du CU (opposabilité du PLU, reconstruction après sinistre)
L 421-6 du CU (permis de construire doit être conforme avec les dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation du sol, implantation...)
L 421-7 du CU (l'autorité doit s'opposer à une DP si elle ne respecte pas les dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation du sol, implantations...).

En l'occurence ces dispositions sont prévues par votre POS !

Votre problème est clair et la réponse est limpide :
Votre POS ne prévoyant pas l'appréciation des surfaces par lot mais par unité fonciére, il y a lieu de faire application de celui-ci sur l'ensemble du terrain (R123-10-1).

On attend la suite !

[poypoy]

Moi aussi je reviens sur le terrain!!!

Ok pour l'application de l'article R123-10-1 du CU (cela s'appliquerait à notre cas) et est justifié par le fait que notre doc d'urba ne s'y oppose pas mais de plus, POS ou PLU, c'est la loi SRU renforcée et modifiée par la loi UH qui s'appliquent désormais.
Après avoir contacté le CFMEL, voici un résumé de leur analyse :
(pour eux il convient de suivre la réponse faite par notre DDE) pour 2 raisons :
- la loi SRU dispose que le POS rendu public avant son entrée en vigueur reste opposable pendant 3 ans et au delà de ce délai le nouveau régime doit s'appliquer (L 123-1 CU)
Notre POS rendu arrêté le 31/01/01 entre dans ce cas de figure, ainsi les dispositions relatives aux surfaces mini ne sont plus applicables
- l'article R123-10-1 CU enterine une jurisprudence antérieure qui prévoit qu'en cas de délivrance de PC sur un ensemble de terrain, le COS doit être calculé sur l'ensemble des 2 terrains (donc à juste titre que notre DDE nous a signifié sa réponse)

[blackmamba40]

"Notre POS rendu arrêté le 31/01/01 entre dans ce cas de figure, ainsi les dispositions relatives aux surfaces mini ne sont plus applicables"

En fait, la règle du respect d’une surface minimale, quand elle est inscrite au POS, continue à s’appliquer.

Cette règle fait partie intégrante de ton POS. Remettre en cause une de ses règles, c'est remettre en cause la totalité du POS. Ne pas appliquer une de ses règles, c'est ne pas appliquer le POS en lui même.

Logique, non ?

Je crois que la réponse à ton problème est simplement l'application de l'article R123-10-1 du CU. Faut pas chercher plus loin...

[poypoy]

La commune pour éviter ces divisions va alors engager un modif du POS en précisant alors dans ses articles 5 et 8 des zones U et NA que les règles du POS seront appréciées au regard de chaque lot issu de division et non pas au regard du terrain d'ensemble.
Je pense que l'on est bien dans le cadre d'une modif du règlement, mais j'ai un doute car on va effectivement modifier l'économie du village (on va à l'encontre de la loi sru qui elle tend à densifier!!!) donc peut-être va t'il falloir une révision donc on passera automatiquement en PLU ?
Salutations

[blackmamba40]

Qu'il y ait modification du POS ou révision, de toutes manières ces deux procédures sont aujourd'hui soumises au régime juridique des PLU.

De ce fait vous n'aurez plus la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles, sauf pour des raisons techniques liées à la réalisation d’un dispositif d’assainissement individuel (+autres exceptions...).

[Coccy]

il me semble que cette règle n'est plus d'actualité, les techniques en matière d'assainissement individuels ayant évolué, et pouvant être réalisées sur des surfaces restreintes;

[blackmamba40]

C'est toujours d'actualité
L123-1 12°du code de l'urba
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCod ... e=20081203