Bonjour,
J'ai appris aujourd'hui qu' il était désormais impossible d'interdire plusieurs bâtiments à usage d'habitation sur une même unité foncière.
Je cherche le texte ou la jurisprudence qui pourrait le confirmer.
Merci de votre aide
plusieurs habitations et une unité foncière
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Avant de poster, merci de vérifier :
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- que vous êtes bien dans le forum en rapport avec le sujet que vous allez exposer (voir description sous chaque forum) ;
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PHIDIAS URBA
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- Enregistré le : mer. 26 nov. 2008 18:08
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Bonjour,
Je reste dubitatif ! Qui vous a dit cette énormité ! =D>
Pour faire simple, à quelques exceptions près, ce type d'édification relèvera de la procédure dite "de lotissement" (division en propriété ou en jouissance) et donc de l'autorisation d'urbanisme qui en découle : déclaration préalable, permis de construire valant division, permis d'aménager.
De là, en découlera une instruction de l'autorisation d'urbanisme conformément au POS/PLU, aux articles du RNU (applicables pour certains même en cas de POS,PLU),PPR et bien évidement de la jurisprudence.
Ainsi, si l'autorisation d'urbanisme se révèle être illégale au regard des documents d'urbanisme ou de la jurisprudence applicable, alors il sera possible d'interdire légalement l'edification de plusieurs constructions sur une même unité foncière.
Je reste dubitatif ! Qui vous a dit cette énormité ! =D>
Pour faire simple, à quelques exceptions près, ce type d'édification relèvera de la procédure dite "de lotissement" (division en propriété ou en jouissance) et donc de l'autorisation d'urbanisme qui en découle : déclaration préalable, permis de construire valant division, permis d'aménager.
De là, en découlera une instruction de l'autorisation d'urbanisme conformément au POS/PLU, aux articles du RNU (applicables pour certains même en cas de POS,PLU),PPR et bien évidement de la jurisprudence.
Ainsi, si l'autorisation d'urbanisme se révèle être illégale au regard des documents d'urbanisme ou de la jurisprudence applicable, alors il sera possible d'interdire légalement l'edification de plusieurs constructions sur une même unité foncière.
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Bonjour,
Je tiens l'information de la DDE de mon secteur qui m'a indiqué que l'article 8 des PLU est fait pour réglementer la distance entre les bâtiments sur une même unité foncière et non le nombre de bâtiments autorisés à l'habitation, comme cela semble être le cas dans beaucoup de PLU. Ceci aurait été confirmé par un arrêt du Conseil d'Etat (en 2008 ou 2007?), arrêt que j'aimerais lire ...
Elle a ajouté qu'a fortiori un bâtiment constituant de la SHOB à usage d'habitation (puisque n'étant affecté à aucun autre usage) peut tout à fait être transformé en SHON (si l'aménagement envisagé respecte les autres règles de la zone bien sûr), et ceci sans permis de construire dès lors que les façades ne sont pas modifiées (déclaration aux impôts faite après l'achèvement des travaux).
Toute information à ce sujet m'interèsse, même contradictoire...!!!
Je tiens l'information de la DDE de mon secteur qui m'a indiqué que l'article 8 des PLU est fait pour réglementer la distance entre les bâtiments sur une même unité foncière et non le nombre de bâtiments autorisés à l'habitation, comme cela semble être le cas dans beaucoup de PLU. Ceci aurait été confirmé par un arrêt du Conseil d'Etat (en 2008 ou 2007?), arrêt que j'aimerais lire ...
Elle a ajouté qu'a fortiori un bâtiment constituant de la SHOB à usage d'habitation (puisque n'étant affecté à aucun autre usage) peut tout à fait être transformé en SHON (si l'aménagement envisagé respecte les autres règles de la zone bien sûr), et ceci sans permis de construire dès lors que les façades ne sont pas modifiées (déclaration aux impôts faite après l'achèvement des travaux).
Toute information à ce sujet m'interèsse, même contradictoire...!!!
-
PHIDIAS URBA
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- Enregistré le : mer. 26 nov. 2008 18:08
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
[ l'article 8 des PLU est fait pour réglementer la distance entre les bâtiments sur une même unité foncière et non le nombre de bâtiments autorisés à l'habitation, comme cela semble être le cas dans beaucoup de PLU. Ceci aurait été confirmé par un arrêt du Conseil d'Etat (en 2008 ou 2007?), arrêt que j'aimerais lire ....
Mais les ancien POS règlementaient (ou règlementent) également la distance entre les bâtiments !
Les prescriptions de l'article 8 régissent l'implantation des constructions « les unes par rapport aux autres ». Il en résulte nécessairement qu'elles ne peuvent trouver à s'appliquer que dans la mesure où le terrain est destiné à supporter effectivement plusieurs constructions.
Dans le cas d'un terrain dont la configuration ne peut supporter 2 constructions, certains ont utilisé la technique dite "de la corde à linge". Il s'agit de relier artificiellement 2 bâtiments par des escaliers ou tout autre artifice architecturale pour se soustraire à cette règle de la distance minimale entre 2 constructions. Le propriétaire croyant ainsi pouvoir implanter 2 constructions sur une même unité foncière sans être soumis à l'article 8.
Mais la jurisprudence a bien évidemment sanctionner cettte technique. Dès lors, 2 bâtiments sur une même unité foncière doivent respecter la distance entre eux prévue par le POS/PLU et ypso facto, respecter les autres distances relatives aux limites, à l'alignement...
On peut d'ailleurs noter que l'article R. 123-10 -1 du code de l'urbanisme, donne la possibilité aux auteurs des PLU d'ouvrir plus ou moins largement le champ d'application des prescriptions de l'article 8.
En effet, cet article est ainsi rédigé : « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ».
En conséquence, aussi longtemps que les auteurs du règlement n’y auront pas mis obstacle, la future division (en propriété ou en jouissance) ne sera pas prise en compte, au titre de l'article 7, pour déterminer l'implantation des constructions. Celle-ci sera régie par les prescriptions de l'article 8, sauf pour ceux des bâtiments destinés à être implantés sur les parties du terrain d'assiette de l'ensemble de l'opération bordées par les limites séparatives de celui-ci.
Ainsi, lorsque vous êtes saisi d’une demande en vue d’autoriser une nouvelle division, vous devrez d’abord examiner les termes du règlement pour voir s’il prévoit que les règles d’implantation doivent s’appliquer à chaque lot, ou à chaque futur terrain issu de la division. Si le document d’urbanisme ne précise pas la manière dont la règle doit être appliquée aux projets de division, dans ce cas, en application de l’article R.123-10, vous devez appliquer les règles d’implantation à l’ensemble du terrain.
En outre, si le PLU interdit les constructions dans un secteur, cette interdiction a pour conséquence d’interdire les lotissements ( c’est pourquoi l’article L.123-5 précise que les règles du PLU sont opposables pour la création de lotissement). Mais le PLU, qui ne peut comprendre que des règles de fond, ne peut pas autoriser les constructions et interdire les lotissements qui sont des divisions en vue de créer des lots à bâtir.
Elle a ajouté qu'a fortiori un bâtiment constituant de la SHOB à usage d'habitation (puisque n'étant affecté à aucun autre usage) peut tout à fait être transformé en SHON (si l'aménagement envisagé respecte les autres règles de la zone bien sûr), et ceci sans permis de construire dès lors que les façades ne sont pas modifiées (déclaration aux impôts faite après l'achèvement des travaux).
- Les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m² de SHOB en SHON sont soumis à déclaration préalable (sans modification de façade).
- Donc en dessous de 10 m² : aucune déclaration (sans modification de façade)
Pour résumer, les changements de destination sans travaux sont soumis à déclaration préalable.
- sont soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses (là c'est délicat à définir) ou la façade d'un bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations prévues par l'article R. 123-9 (habitation, herbergement, bureaux etc.)
Pour donner à la raison à la DDE, disons qu'un changement de destination est dispensé de toutes formalités s'il est couvert par le secret défense ou s'il s'agit de la reconstruction d'un établissement pénitentiaire après mutinerie.
Espérant avoir répondu à vos interrogations.
Mais les ancien POS règlementaient (ou règlementent) également la distance entre les bâtiments !
Les prescriptions de l'article 8 régissent l'implantation des constructions « les unes par rapport aux autres ». Il en résulte nécessairement qu'elles ne peuvent trouver à s'appliquer que dans la mesure où le terrain est destiné à supporter effectivement plusieurs constructions.
Dans le cas d'un terrain dont la configuration ne peut supporter 2 constructions, certains ont utilisé la technique dite "de la corde à linge". Il s'agit de relier artificiellement 2 bâtiments par des escaliers ou tout autre artifice architecturale pour se soustraire à cette règle de la distance minimale entre 2 constructions. Le propriétaire croyant ainsi pouvoir implanter 2 constructions sur une même unité foncière sans être soumis à l'article 8.
Mais la jurisprudence a bien évidemment sanctionner cettte technique. Dès lors, 2 bâtiments sur une même unité foncière doivent respecter la distance entre eux prévue par le POS/PLU et ypso facto, respecter les autres distances relatives aux limites, à l'alignement...
On peut d'ailleurs noter que l'article R. 123-10 -1 du code de l'urbanisme, donne la possibilité aux auteurs des PLU d'ouvrir plus ou moins largement le champ d'application des prescriptions de l'article 8.
En effet, cet article est ainsi rédigé : « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ».
En conséquence, aussi longtemps que les auteurs du règlement n’y auront pas mis obstacle, la future division (en propriété ou en jouissance) ne sera pas prise en compte, au titre de l'article 7, pour déterminer l'implantation des constructions. Celle-ci sera régie par les prescriptions de l'article 8, sauf pour ceux des bâtiments destinés à être implantés sur les parties du terrain d'assiette de l'ensemble de l'opération bordées par les limites séparatives de celui-ci.
Ainsi, lorsque vous êtes saisi d’une demande en vue d’autoriser une nouvelle division, vous devrez d’abord examiner les termes du règlement pour voir s’il prévoit que les règles d’implantation doivent s’appliquer à chaque lot, ou à chaque futur terrain issu de la division. Si le document d’urbanisme ne précise pas la manière dont la règle doit être appliquée aux projets de division, dans ce cas, en application de l’article R.123-10, vous devez appliquer les règles d’implantation à l’ensemble du terrain.
En outre, si le PLU interdit les constructions dans un secteur, cette interdiction a pour conséquence d’interdire les lotissements ( c’est pourquoi l’article L.123-5 précise que les règles du PLU sont opposables pour la création de lotissement). Mais le PLU, qui ne peut comprendre que des règles de fond, ne peut pas autoriser les constructions et interdire les lotissements qui sont des divisions en vue de créer des lots à bâtir.
Elle a ajouté qu'a fortiori un bâtiment constituant de la SHOB à usage d'habitation (puisque n'étant affecté à aucun autre usage) peut tout à fait être transformé en SHON (si l'aménagement envisagé respecte les autres règles de la zone bien sûr), et ceci sans permis de construire dès lors que les façades ne sont pas modifiées (déclaration aux impôts faite après l'achèvement des travaux).
- Les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m² de SHOB en SHON sont soumis à déclaration préalable (sans modification de façade).
- Donc en dessous de 10 m² : aucune déclaration (sans modification de façade)
Pour résumer, les changements de destination sans travaux sont soumis à déclaration préalable.
- sont soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses (là c'est délicat à définir) ou la façade d'un bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations prévues par l'article R. 123-9 (habitation, herbergement, bureaux etc.)
Pour donner à la raison à la DDE, disons qu'un changement de destination est dispensé de toutes formalités s'il est couvert par le secret défense ou s'il s'agit de la reconstruction d'un établissement pénitentiaire après mutinerie.
Espérant avoir répondu à vos interrogations.
Modifié en dernier par PHIDIAS URBA le mer. 14 janv. 2009 09:44, modifié 1 fois.
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Je me permets d'abuser encore un peu de vos connaissances en vous présentant le problème dans son entier.
Nous avons sur un même terrain de 2850m² avec COS de 0.30 et un potentiel de SHON de 903 m²(toutes les obligations de distance, de surface et autres sont donc remplies) 2 constructions: une maison et un bâtiment affecté à l'habitation pour la DDE puisque ne rentrant dans aucune autre des 9 cases (!). Notre PLU, dans cette zone, article 1er, n'interdit pas l'habitat collectif, la multiplicité des constructions,etc., mais le fait dans l'art. 8. . La DDE m'a indiqué que cette interdiction était de fait illégale.
De plus, le bâtiment (centenaire) étant affecté à l'habitation (actuellement en SHOB), le Conseil d'Etat ayant pris un arrêt dans ce sens et la loi SRU le permettant, il leur parait imposible que la mairie nous refuse l'aménagement de ce bâtiment. Or, c'est ce qu'elle fait . C'est pourquoi je recherche cet arrêt ou tout autre texte de référence afin d'étayer notre dossier.
Qu'en pensez-vous?
Nous avons sur un même terrain de 2850m² avec COS de 0.30 et un potentiel de SHON de 903 m²(toutes les obligations de distance, de surface et autres sont donc remplies) 2 constructions: une maison et un bâtiment affecté à l'habitation pour la DDE puisque ne rentrant dans aucune autre des 9 cases (!). Notre PLU, dans cette zone, article 1er, n'interdit pas l'habitat collectif, la multiplicité des constructions,etc., mais le fait dans l'art. 8. . La DDE m'a indiqué que cette interdiction était de fait illégale.
De plus, le bâtiment (centenaire) étant affecté à l'habitation (actuellement en SHOB), le Conseil d'Etat ayant pris un arrêt dans ce sens et la loi SRU le permettant, il leur parait imposible que la mairie nous refuse l'aménagement de ce bâtiment. Or, c'est ce qu'elle fait . C'est pourquoi je recherche cet arrêt ou tout autre texte de référence afin d'étayer notre dossier.
Qu'en pensez-vous?
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blackmamba40
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- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
1) "J'ai appris aujourd'hui qu' il était désormais impossible d'interdire plusieurs bâtiments à usage d'habitation sur une même unité foncière. Je cherche le texte ou la jurisprudence qui pourrait le confirmer."
Vous risquez de chercher très longtemps le texte ou la jurisprudence qui pourrait confirmer cela ...
2) "un bâtiment affecté à l'habitation pour la DDE puisque ne rentrant dans aucune autre des 9 cases (!)"
Pouvez-vous nous décrire ce bâtiment et ce à quoi il est aujourd'hui destiné ?
3)"Notre PLU, dans cette zone, article 1er, n'interdit pas l'habitat collectif, la multiplicité des constructions,etc., mais le fait dans l'art. 8."
Ces 2 articles du PLU sont donc contradictoires ? Bizarre... pourriez-vous nous préciser le contenu de ces articles ?
4) De plus, le bâtiment (centenaire) étant affecté à l'habitation (actuellement en SHOB)
Logiquement, si ce bâtiment est affecté à l'habitation alors il est forcément compris dans le calcul total de la SHON. Non ?
5) "il leur parait imposible que la mairie nous refuse l'aménagement de ce bâtiment"
Quels sont les motifs de refus présentés par la Mairie ?
Vous risquez de chercher très longtemps le texte ou la jurisprudence qui pourrait confirmer cela ... 2) "un bâtiment affecté à l'habitation pour la DDE puisque ne rentrant dans aucune autre des 9 cases (!)"
Pouvez-vous nous décrire ce bâtiment et ce à quoi il est aujourd'hui destiné ?
3)"Notre PLU, dans cette zone, article 1er, n'interdit pas l'habitat collectif, la multiplicité des constructions,etc., mais le fait dans l'art. 8."
Ces 2 articles du PLU sont donc contradictoires ? Bizarre... pourriez-vous nous préciser le contenu de ces articles ?4) De plus, le bâtiment (centenaire) étant affecté à l'habitation (actuellement en SHOB)
Logiquement, si ce bâtiment est affecté à l'habitation alors il est forcément compris dans le calcul total de la SHON. Non ?
5) "il leur parait imposible que la mairie nous refuse l'aménagement de ce bâtiment"
Quels sont les motifs de refus présentés par la Mairie ?
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PHIDIAS URBA
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- Enregistré le : mer. 26 nov. 2008 18:08
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Je vais me "coller" aux problématiques posées par Blackmamba pour apporter quelques éclaircissements énoncées plus haut. Sommes dans l'attente de vos réponses :
3)"Notre PLU, dans cette zone, article 1er, n'interdit pas l'habitat collectif, la multiplicité des constructions,etc., mais le fait dans l'art. 8."
Ces 2 articles du PLU sont donc contradictoires ? Bizarre... pourriez-vous nous préciser le contenu de ces articles ?
Je rappelle que les prescriptions de l'article 8 régissent l'implantation des constructions « les unes par rapport aux autres ». Il en résulte nécessairement qu'elles ne peuvent trouver à s'appliquer que dans la mesure où le terrain est destiné à supporter effectivement plusieurs constructions.
Si l'article 1er de votre PLU autorise plusieurs constructions sur une même unité foncière, elle ne peut l'interdire dans son article 8 (conférer supra)
4) De plus, le bâtiment (centenaire) étant affecté à l'habitation (actuellement en SHOB)
Logiquement, si ce bâtiment est affecté à l'habitation alors il est forcément compris dans le calcul total de la SHON. Non ?
Exact
5) "il leur parait imposible que la mairie nous refuse l'aménagement de ce bâtiment"
Quels sont les motifs de refus présentés par la Mairie ?[/quote]
Oui alors, à voir comment ils vous ont présenté la réforme des autorisations d'urbanisme sur le changement de destination, je me méfierai de leur conseil en droit de l'urbanisme...
Un peu d'humour avant d'aller au lit !
3)"Notre PLU, dans cette zone, article 1er, n'interdit pas l'habitat collectif, la multiplicité des constructions,etc., mais le fait dans l'art. 8."
Ces 2 articles du PLU sont donc contradictoires ? Bizarre... pourriez-vous nous préciser le contenu de ces articles ?Je rappelle que les prescriptions de l'article 8 régissent l'implantation des constructions « les unes par rapport aux autres ». Il en résulte nécessairement qu'elles ne peuvent trouver à s'appliquer que dans la mesure où le terrain est destiné à supporter effectivement plusieurs constructions.
Si l'article 1er de votre PLU autorise plusieurs constructions sur une même unité foncière, elle ne peut l'interdire dans son article 8 (conférer supra)
4) De plus, le bâtiment (centenaire) étant affecté à l'habitation (actuellement en SHOB)
Logiquement, si ce bâtiment est affecté à l'habitation alors il est forcément compris dans le calcul total de la SHON. Non ?
Exact
5) "il leur parait imposible que la mairie nous refuse l'aménagement de ce bâtiment"
Quels sont les motifs de refus présentés par la Mairie ?[/quote]
Oui alors, à voir comment ils vous ont présenté la réforme des autorisations d'urbanisme sur le changement de destination, je me méfierai de leur conseil en droit de l'urbanisme...
Un peu d'humour avant d'aller au lit !
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blackmamba40
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- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Je me permets d'apporter juste une rectification à tes propos, Phidias : il ne s'agit pas de la Mairie mais de la DDE ("Oui alors, à voir comment ils vous ont présenté la réforme des autorisations d'urbanisme sur le changement de destination, je me méfierai de leur conseil en droit de l'urbanisme")
Mais bon peu importe. Dans tous les cas, je me méfie toujours des "on m'a dit que" . Les gens interprètent très vite les propos.
Mais bon peu importe. Dans tous les cas, je me méfie toujours des "on m'a dit que" . Les gens interprètent très vite les propos.
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PHIDIAS URBA
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- Enregistré le : mer. 26 nov. 2008 18:08
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Je visais présicément la DDE. J'ai employé le pluriel car il s'agit des services de l'Etat...désolé que cela ne soit pas ressorti plus clairement.
n.b : la DDE a été ma plus belle histoire d'amour
n.b 2 : Blackmamba et Phidias sont au taquet pour aider katwom
n.b : la DDE a été ma plus belle histoire d'amour
n.b 2 : Blackmamba et Phidias sont au taquet pour aider katwom
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blackmamba40
- Messages : 321
- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
"n.b 2 : Blackmamba et Phidias sont au taquet pour aider katwom"
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Bonsoir,
Voici les textes qui vous aideront à mieux comprendre.
Zone UC
Section I - Nature de l'occupation et de l'utilisation des sols
Toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sontpas interdites ou autorisées sous condition, sont autorisées.
Art.UC1 - Occupations et utilisations du sol interdites
* en Zone inondable, les sous-sols sont interdits,
* Les constructions à usage d'activité industrielle, artisanale ou d'entrepôt,
* Les constructions à usage de commerce, de restauration et d'hôtellerie,
* les cosntructions à usage de service et de bureau,
* les activités classées ou non pouvant provoquer des nuisances (...),
* l'implantation d'habitations légères de loisirs, (...)
* le stockage d'ordures ménagères, (...)
* Les carrières,
* Les discothèques,
* Les constructions à usage agricole.
(...) Art. UC8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
La construction de plusieurs bâtiments (exception faite des annexes) n'est pas autorise sur une même unité foncière.
La distance...
Situation: 1 habitation et 1 bâtiment sur une même unité foncière de 2850m² avec un COS de 0.30.
J'ai pris des notes lors de mon entretien à la DDE, donc je n'interprète pas en vous rapportant les propos:
* La bâtiment est destiné à l'habitation car ce n'est ni de l'hébergement hôtelier, ni des bureaux, ni un commerce, ni un local artisanal, ni un local industriel, ni un batiment agricole, ni un service public; comme il n'y a pas d'autre choix, pour la DDE c'est forcement de l'habitation au même titre qu'un garage accollé ou non à une habitation,
* L'article 1 n'interdit pas l'habitat collectif donc plusieurs construction à usage d'habitations sont possibles,
* L'article 8, dans sa 1ère phrase, est illégale car il est fait pour réglementer la distance entre les bâtiments sur une même unité foncière et non pas le nombre de bâtiments,
* la loi SRU incite à la concentration de l'habitat et à la multiplicité des logements,
* la DDE fait remonter l'information dans les communes depuis 1 an et demi - 2 ans, depuis l'arrêt du Conseil d'Etat qui fait jurisprudence.
La personne n'avait pas ce texte sous la main et j'ai senti que je n'obtiendrai pas plus d'informations
Je cherche donc ce texte ou tout autre qui pourraient étayer mon dossier car nous avons déjà essuyer deux refus, apparemment injustifiés puisqu'il n'y aurait pas changement de destination du local contrairement à ce que prétend la mairie et qu'il serait impossible d'interdire deux habitations sur la même unité foncière.
Merci pour vos réponses, ... ou si vous avez vos entrées dans une DDE...
Voici les textes qui vous aideront à mieux comprendre.
Zone UC
Section I - Nature de l'occupation et de l'utilisation des sols
Toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sontpas interdites ou autorisées sous condition, sont autorisées.
Art.UC1 - Occupations et utilisations du sol interdites
* en Zone inondable, les sous-sols sont interdits,
* Les constructions à usage d'activité industrielle, artisanale ou d'entrepôt,
* Les constructions à usage de commerce, de restauration et d'hôtellerie,
* les cosntructions à usage de service et de bureau,
* les activités classées ou non pouvant provoquer des nuisances (...),
* l'implantation d'habitations légères de loisirs, (...)
* le stockage d'ordures ménagères, (...)
* Les carrières,
* Les discothèques,
* Les constructions à usage agricole.
(...) Art. UC8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
La construction de plusieurs bâtiments (exception faite des annexes) n'est pas autorise sur une même unité foncière.
La distance...
Situation: 1 habitation et 1 bâtiment sur une même unité foncière de 2850m² avec un COS de 0.30.
J'ai pris des notes lors de mon entretien à la DDE, donc je n'interprète pas en vous rapportant les propos:
* La bâtiment est destiné à l'habitation car ce n'est ni de l'hébergement hôtelier, ni des bureaux, ni un commerce, ni un local artisanal, ni un local industriel, ni un batiment agricole, ni un service public; comme il n'y a pas d'autre choix, pour la DDE c'est forcement de l'habitation au même titre qu'un garage accollé ou non à une habitation,
* L'article 1 n'interdit pas l'habitat collectif donc plusieurs construction à usage d'habitations sont possibles,
* L'article 8, dans sa 1ère phrase, est illégale car il est fait pour réglementer la distance entre les bâtiments sur une même unité foncière et non pas le nombre de bâtiments,
* la loi SRU incite à la concentration de l'habitat et à la multiplicité des logements,
* la DDE fait remonter l'information dans les communes depuis 1 an et demi - 2 ans, depuis l'arrêt du Conseil d'Etat qui fait jurisprudence.
La personne n'avait pas ce texte sous la main et j'ai senti que je n'obtiendrai pas plus d'informations
Je cherche donc ce texte ou tout autre qui pourraient étayer mon dossier car nous avons déjà essuyer deux refus, apparemment injustifiés puisqu'il n'y aurait pas changement de destination du local contrairement à ce que prétend la mairie et qu'il serait impossible d'interdire deux habitations sur la même unité foncière.
Merci pour vos réponses, ... ou si vous avez vos entrées dans une DDE...
-
blackmamba40
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- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Pour mieux vous répondre et éviter toute erreur je me permets de vous reposer la question : Pouvez-vous nous décrire le bâtiment en question et ce à quoi il est aujourd'hui destiné concrètement ?
Pour autant, je peux quand même m'avancer en disant que l'article 8, tel qu'il est rédigé, est effectivement illégal.
Une telle interdiction doit forcément être motivée. Or je ne vois pas sur quel motif ils interdiraient une nouvelle construction sur une même unité foncière en sachant que vous êtes en zone UC et que le COS ou l'emprise au sol est respecté.
Ca me parait quand même assez aberrant...
Pour autant, je peux quand même m'avancer en disant que l'article 8, tel qu'il est rédigé, est effectivement illégal.
Une telle interdiction doit forcément être motivée. Or je ne vois pas sur quel motif ils interdiraient une nouvelle construction sur une même unité foncière en sachant que vous êtes en zone UC et que le COS ou l'emprise au sol est respecté.
Ca me parait quand même assez aberrant...
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Bonjour,
C'est un grand bâtiment centenaire qui a été construit bien avant la maison.
Il se compose de deux hangars qui servent de garage, de grenier... (assez classique!) et de 4 "pièces" qui servent d'abri de jardin, d'atelier, de garage à vélos... toujours très classique! Nous aimerions en aménager 2.
C'est en fait de la SHOB affectée à de l'habitation selon la DDE et qui ne nécessite donc pas de permis (sauf si on crée des ouvertures) puisqu'il n'y aurait pas changement de destination des locaux.
Rien n'est stipulé dans l'acte de propriété.
A votre disposition pour d'autres détails.
C'est un grand bâtiment centenaire qui a été construit bien avant la maison.
Il se compose de deux hangars qui servent de garage, de grenier... (assez classique!) et de 4 "pièces" qui servent d'abri de jardin, d'atelier, de garage à vélos... toujours très classique! Nous aimerions en aménager 2.
C'est en fait de la SHOB affectée à de l'habitation selon la DDE et qui ne nécessite donc pas de permis (sauf si on crée des ouvertures) puisqu'il n'y aurait pas changement de destination des locaux.
Rien n'est stipulé dans l'acte de propriété.
A votre disposition pour d'autres détails.
-
blackmamba40
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- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
Vous souhaitez aménager 2 pièces de ce bâtiment mais pour y faire quoi ?
-
PHIDIAS URBA
- Messages : 55
- Enregistré le : mer. 26 nov. 2008 18:08
Re: plusieurs habitations et une unité foncière
I Sur la légalité du PLU
Certains auteurs de PLU interprètent les dispositions de l’article L. 123-5 selon lesquelles le document est opposable à la « création de lotissements » pour interdire ces derniers dans certains secteurs. Cette interdiction semble toutefois aller au-delà de l’intention du législateur. En effet, si le lotissement constitue une opération de division de terrain en vue de construire, la vocation du PLU est de régir notamment l’implantation des bâtiments ou leur aspect, mais non de réglementer les divisions foncières.
Le même raisonnement est applicable aux PLU interdisant également les « opérations groupées », le but étant de prohiber le permis de construire « groupé » ou « valant division parcellaire » prévu à l’article R. 431-4 (ancien art. R. 421-7-1).
L'article 8 de votre PLU est donc illégale car l'interdiction des plusieurs constructions n'est pas motivée (impératif de protection, de sécurité...)
II Sur la transformation de SHOB en SHON
SHOB affectée à de l'habitation selon la DDE : j'en ai entendu des imbécilités mais celle-là est la meilleure [-o<
Si c'est de l'habitation alors c'est de la SHON !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Au débart, vous avez de la SHOB car il s'agit de surface non aménageable. Vous allez donc l'aménager, et votre surface va se transformer en SHON.
Ainsi,les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m² de SHOB en SHON sont soumis à déclaration préalable (sans modification de façade).
Certains auteurs de PLU interprètent les dispositions de l’article L. 123-5 selon lesquelles le document est opposable à la « création de lotissements » pour interdire ces derniers dans certains secteurs. Cette interdiction semble toutefois aller au-delà de l’intention du législateur. En effet, si le lotissement constitue une opération de division de terrain en vue de construire, la vocation du PLU est de régir notamment l’implantation des bâtiments ou leur aspect, mais non de réglementer les divisions foncières.
Le même raisonnement est applicable aux PLU interdisant également les « opérations groupées », le but étant de prohiber le permis de construire « groupé » ou « valant division parcellaire » prévu à l’article R. 431-4 (ancien art. R. 421-7-1).
L'article 8 de votre PLU est donc illégale car l'interdiction des plusieurs constructions n'est pas motivée (impératif de protection, de sécurité...)
II Sur la transformation de SHOB en SHON
SHOB affectée à de l'habitation selon la DDE : j'en ai entendu des imbécilités mais celle-là est la meilleure [-o<
Si c'est de l'habitation alors c'est de la SHON !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Au débart, vous avez de la SHOB car il s'agit de surface non aménageable. Vous allez donc l'aménager, et votre surface va se transformer en SHON.
Ainsi,les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m² de SHOB en SHON sont soumis à déclaration préalable (sans modification de façade).