Cristallisation des règles d’urbanisme : il faut transférer la propriété ou la jouissance du lot

[paub]

Dans un arrêt du 13 juin 2022 n°452457, le Conseil d’État vient préciser qu’en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance du lot dont aurait résulté la division d’une parcelle, le bénéficiaire d’un arrêté de non opposition à déclaration préalable de lotissement ne peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire de la cristallisation des règles d’urbanisme.

[Emmanuel Wormser]

eh oui... l'arrêt qui rend la vie impossible !

[URBALOVE]

Bonjour,

Je ne vois pas ce qui vous choque ?

Une DP non mise en œuvre ne produit aucun effet, ça paraît logique.

La CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 07/01/2021, 19MA01691 avait déjà statué en ce sens il me semble.

[Emmanuel Wormser]

vous connaissez beaucoup de notaires qui réitèrent la vente avant obtention du PC purgé de tout recours et retrait ?

cet arrêt a d'ailleurs déjà été critiqué -dans ses effets- à partir de ce simple constat de bon sens...

si on voulait tuer la DP, on ne s'y prendrait pas autrement...

après cette idiotie qu'est le PA "MH" sans équipements communs -et on l'achève comment, çui là ?-, voici la DP cristallisante mais non.

[schkreugneugneu]

Sans compter les DP qui ont produit leurs effets au cadastre, avec une division de lot, mais qui, sans avoir été mise en oeuvre, sont caducs, avec donc des lots découpés au cadastre mais pas existants sur le point de vue urba

[Emmanuel Wormser]

ou les DP superfétatoires lorsqu'on détache un lot bati et qu'on conserve un lot à batir...

[URBALOVE]

Sans compter les DP qui ont produit leurs effets au cadastre, avec une division de lot, mais qui, sans avoir été mise en oeuvre, sont caducs, avec donc des lots découpés au cadastre mais pas existants sur le point de vue urba

Dans ce cas la DP ne produit aucun effet puisqu'il n'y a pas eu de "division" mais simplement un nouvel agencement de la propriété qu'il est libre à chacun d'opérer sans aucun impact sur l'urbanisme.
Le pétitionnaire est alors tenu responsable de déposer son permis sur la bonne unité foncière, le cas échéant il pourrait être taxé de dissimuler volontairement des informations à l'administration qui n'a pas à vérifier si la division a eu lieu ou non.

[URBALOVE]

Je ne comprends pas pourquoi ma précédente réponse à Emmanuel Wormser a été supprimée, et je ne peux pas éditer mon précédent message pour y ajouter cette réponse.

vous connaissez beaucoup de notaires qui réitèrent la vente avant obtention du PC purgé de tout recours et retrait ?

cet arrêt a d'ailleurs déjà été critiqué -dans ses effets- à partir de ce simple constat de bon sens...

si on voulait tuer la DP, on ne s'y prendrait pas autrement...

après cette idiotie qu'est le PA "MH" sans équipements communs -et on l'achève comment, çui là ?-, voici la DP cristallisante mais non.

Il me semble que le portée de la décision se limite au cas où le permis est déposé par le propriétaire l'unité foncière et non par un tiers sous promesse de vente.
La situation a été clairement circonstanciée dans l'arrêt :

Toutefois, ainsi que l'a relevé la cour, la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l'ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n'avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division.

On trouve cette interprétation dans le développement commenté de l'arrêt ici https://fr.calameo.com/read/006601236d8a98c1b40e4


En revanche, ce qui m'étonne c'est que la qualification qui a été retenue pour traiter de l'erreur de terrain d'assiette.
En effet il est mentionné dans l'arrêt :

Toutefois, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable

Or, l'erreur de terrain d'assiette me semble allez au-delà de la simple erreur indiquée sur une pièce exigible. C'est l'essence même de l'autorisation qui vise à accorder une construction sur un terrain d'assiette. Un construction conformément à un permis dont l'assiette foncière serait erronée ne pourrait d'ailleurs se voir attribuer légalement une DAACT. Le permis modificatif (dans le cas où le projet serait conforme aux règles d'urbanisme sur la correcte assiette foncière) serait à tout le moins nécessaire.
En l'espèce dans l'arrêt du CE commenté, la nouvelle assiette foncière élargie ne modifiait pas la conformité aux règles d'urbanisme du projet :

Par suite, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en se fondant, pour écarter le moyen tiré de ce que le dossier de demande aurait dû mentionner que le terrain du projet était constitué par l'ensemble de la parcelle avant division, sur la circonstance que cette inexactitude n'avait, dans les circonstances de l'espèce, pas été de nature à fausser l'appréciation des services instructeurs quant au respect par le projet des articles UD 8, UD 9 et UD 12 du règlement du plan local d'urbanisme.

Qu'en aurait-il été dans le cas contraire ? Cette réduction d'assiette, bénéficiant au pétitionnaire, ne pourrait-elle pas avoir de plus lourde conséquence dans la mesure où pétitionnaire peut difficilement ignorer l'étendue de sa propriété et que le terrain inscrit par celui-ci dans le cerfa est définit ainsi "le terrain est constitué de l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire"

[Emmanuel Wormser]

il faut lire le fichage de l'arrêt : c'est ce que retiendra la postérité...

[URBALOVE]

N'est-ce pas le travail des avocats de contextualiser la jurisprudence à bon escient

Pour le coup, ça n'est pas galvauder la portée de l'arrêt que de citer précisément le cas auquel la décision s'applique.

La signature d'un compromis de vente doit s'entendre comme un titre habilitant à construire.
Dès lors, le bénéficiaire de ce compromis peut très bien demander un PC qui pourra ne porter que sur le lot détaché faisant l'objet dudit compromis.

Le lotissement ne sera lui effectif qu'au détachement effectif du lot.

[Emmanuel Wormser]

N'est-ce pas le travail des avocats de contextualiser la jurisprudence à bon escient

ça, c'est une ambition ...mais le dire ne suffit pas à faire bouger les lignes jurisprudentielles fixées par le fichage d'un arrêt, dont chaque mot est pesé...

Pour le coup, ça n'est pas galvauder la portée de l'arrêt que de citer précisément le cas auquel la décision s'applique.

si suelement ...

La signature d'un compromis de vente doit s'entendre comme un titre habilitant à construire.
Dès lors, le bénéficiaire de ce compromis peut très bien demander un PC qui pourra ne porter que sur le lot détaché faisant l'objet dudit compromis.

Le lotissement ne sera lui effectif qu'au détachement effectif du lot.

à deux détails près :
*le compromis n'a pas à figurer dans la demande de PC
*le vendeur peut souhaiter vendre avec PC, donc être le pétitionnaire (notamment parce qu'il peut inscrire dans les actes de vente une servitude purement civile de strict respect du PC obtenu sans possibilité de modification)

c'est juste la vraie vie, loin des seules contraintes administratives

[URBALOVE]

Force et honneur pour nos dévoués avocats !

Plus sérieusement :

à deux détails près :
*le compromis n'a pas à figurer dans la demande de PC
*le vendeur peut souhaiter vendre avec PC, donc être le pétitionnaire (notamment parce qu'il peut inscrire dans les actes de vente une servitude purement civile de strict respect du PC obtenu sans possibilité de modification)

• Sur le premier point:

Le compromis n'a effectivement pas à figurer, c'est une démarche déclarative depuis la fin du titre habilitant.
D'où l'intérêt que je vois à donner une valeur importante à la déclaration du pétitionnaire.
L'administration ne peut et ne doit mettre en place aucune démarche de vérification de cette déclaration.

Tel que ça devrait se passer selon moi :
DP
compromis
dépôt de PC par la partie prenante avec comme assiette le lot
instruction du PC conformément à l'article R151-21 du CU

Et là on voit bien l'importance qu'il convient d'attacher à la déclaration du pétitionnaire pour fixer son assiette foncière.
Il ne s'agit pas d'une simple pièce du dossier.
D'autant plus que ni l'administration ni un tiers ne peuvent avoir légalement la certitude que ce compromis existe (il pourrait même s'agir d'une promesse de transfert de jouissance).
L'acte de vente étant publié bien après le délais de recours des tiers et le délais de retrait de l'administration, on voit là un risque immédiat sauf à ce que la jurisprudence accorde une valeur plus forte à la réduction volontaire et illégale du terrain d'assiette.

• Sur le second point:

je vois mal comment déroger à la règle stricte de terrain d'assiette >= UF
Car le vendeur reste libre de procéder ou non à la vente. Dans ce cas il disposerait d'un permis acquis illégalement en son propre nom comme dans l'affaire jugée par le CE.
Les tiers seraient alors dans l'obligation d'engager des recours systématiques sur chaque PC pour couvrir le risque d'une telle manœuvre ?
Je doute que l'homme de loi que vous êtes s'en satisferait.

[Emmanuel Wormser]

• Sur le second point:

je vois mal comment déroger à la règle stricte de terrain d'assiette >= UF
Car le vendeur reste libre de procéder ou non à la vente. Dans ce cas il disposerait d'un permis acquis illégalement en son propre nom comme dans l'affaire jugée par le CE.
Les tiers seraient alors dans l'obligation d'engager des recours systématiques sur chaque PC pour couvrir le risque d'une telle manœuvre ?
Je doute que l'homme de loi que vous êtes s'en satisferait.

le PC ne peut pas être mis en oeuvre avant division effective, ça, c'est non contestable...
Pour autant, ... ne confondons pas la demande/décision sur PC et la réalisation du projet !
Le problème est le même pour les droits de passage, les créations de vues directes, etc etc
C'est pourtant ce que propose le Conseil d'Etat

[URBALOVE]

Certes, il disposerait donc d'une autorisation à construire qu'il ne pourrait mettre en œuvre (il faudrait encore être vigilant encore une fois car à part lui personne ne pourrait être au courant de la situation réelle).
La seule issue serait de transférer ce permis lors du transfert de propriété ou de jouissance.
Peut-on imaginer faire inscrire ceci dans les réserve du PC et ainsi garantir une juste délivrance de l'autorisation en vue de sa mise en œuvre ?

[ladenree]

le PC ne peut pas être mis en oeuvre avant division effective, ça, c'est non contestable...

Bonjour,

Est-ce nécessairement et toujours le cas même dans des copros horizontales ?