Devenir d'un PC pour lequel la DP est caduque

[URBALOVE]

Bonjour,

Je vous soumets un cas particulier.
Le jj/mm/aaaa, l'indivision X+Y obtient une non opposition à DP pour la division de l'unité foncière U en vue de bâtir sur 2 lots (A+B) + 1 lot déjà bâti (C).
Le jj/mm/aaaa+2, X obtient un PC sur le lot A et Y obtient un PC sur le lot B.
Le jj/mm+3/aaaa+2, les travaux sont entrepris pour mise en œuvre des deux PC.

Plaçons-nous le jj+1/mm/aaaa+3, et supposons qu'aucun transfert de propriété ou de jouissance n'ait eu lieu sur tout ou partie de U.
En l'absence de prorogation de la DP, l'article R424-18 du CU prévoit sa caducité. Que deviennent les PC accordés sur les lots A et B ?

Je vous remercie par avance pour votre éclairage.
Je suis preneur de vos remarques quant à la mise en œuvre des PC et au montage concernant l'assiette foncière des permis.

Cordialement.

[Al Bundy]

Bonjour,

J'imagine que la question ne tient pas compte du fait que des recours auraient été déposés ? La DP a été mise en œuvre et une DAACT a été déposée et non contestée ?
A mon sens la caducité de la DP n'affecte pas les permis lorsqu'ils sont devenus définitifs.

[Emmanuel Wormser]

la DP n'a apparemment pas été mise en oeuvre... puisqu'il n'y a pas eu de transfert de propriété. Elle est caduque.
les PC sont définitivement acquis puisque non contestés ni retirés.
reste la question de la conformité de la réalisation du projet au PC obtenu, et là, ça ne marche pas !
d'où une question toute simple : les règles actuelles d'urbanisme permettraient elle que les 2 PC soient accordés sur le terrain avant division ?

[Al Bundy]

d'où une question toute simple : les règles actuelles d'urbanisme permettraient elle que les 2 PC soient accordés sur le terrain avant division ?

Si le PLU permet l'édification des constructions prévues par les 2 PC quel est l'intérêt de la DP ? Il vaudrait mieux déposer les 2 PC, bâtir, déclarer l'achèvement puis diviser sans déclaration (sauf en cas de contrôle des divisions) non ?

[Emmanuel Wormser]

c'est souvent un pb de financement du projet qui force à réaliser la division : la banque ne prête pas sur un terrain qu'elle ne peut pas hypothéquer...

[URBALOVE]

Bonjour,
Je vous remercie pour vos réponses.
Je vais tenter de répondre à vos questions.
1) pas de DAACT car la division n'a pas eu lieu en l'absence de mutation
2) les PC sont définitifs mais portent sur des parcelles qui n'ont pas d'existence au fichier immobilier en l'absence de division effective. Peuvent-ils être mis en œuvre ?
3) au regard de l'ensemble de l'unité foncière U, le CES est dépassé en tenant compte des bâtiments existants.

[Emmanuel Wormser]

donc il est possible d'engager des poursuites, la situation n'étant pas régularisable... mais bon : est-ce malin ?

[URBALOVE]

Bonjour,
Pouvez-vous détailler votre réponse s'il vous plaît ?
Merci

[Pascal B]

Peut-être n'ai-je pas tout saisi.

Une division parcellaire n'entraîne pas forcément un changement de propriétaire ... Je ne vois donc pas l'obstacle que vous indiquez d'absence de mutation.

Par contre vous indiquez bien qu'il y a un lot A et un lot B avec des permis de construire déposés en année aaaa+2, donc ces "lots" existent, les parcelles existent et ont été numérotées, ou je me trompe ?

[URBALOVE]

Bonjour,

Dans ce cas on ne parle pas de division parcellaire mais de nouvelle agencement de la propriété.
Le DMPC est alors traité comme tel par le service du cadastre qui transmet les nouveaux numéros de parcelles au service de publicité foncière.
Dans le cas d'un DMPC de "division" il est inscrit que la modification du parcellaire cadastral sera faite en vue d'un acte à publier.
La numérotation des parcelles est opérée mais la transcription au service de publicité foncière se fera par l'acte à publier.

Dans notre cas, la DP étant caduque, les parcelles numérotées par le cadastre n'ont pas d'existence au registre immobilier.

Rappel :
La réforme de la publicité foncière de 1955, entrée en vigueur le 1er janvier 1956, a instauré une liaison étroite entre les services de la publicité foncière et le cadastre. En effet, l’identification des biens publiés au fichier immobilier doit être effectuée par référence au cadastre rénové, selon les dispositions de l’article 870 du code général des impôts (CGI).

Par ailleurs l'article 1402 du CGI stipule que les mutations cadastrales ne peuvent être effectuées qu’après publication au fichier immobilier de l’acte ou de la décision judiciaire constatant cette mutation. Ce principe de concordances des fichiers immobiliers et la documentation cadastrale est confirmé par les dispositions de l'article 2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et de l'article 17 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.

[Emmanuel Wormser]

le cadastre et a fortiori les divisions cadastrales n'ont aucun lien avec la délimitation des unités foncières qui constitue le "terrain d'assiette" d'un permis de construire, notamment pour l'application des règles à coefficient et de prospect...

[URBALOVE]

En effet, je ne faisais que répondre à Pascal B.
Ceci soulève tout de même la question de l'existence légale de ces parcelles qui n'ont pas d'inscription au registre immobilier.

Pour la question de l'assiette des permis. En absence de division effective elle est incorrecte.

@Emmanuel Wormser : Pouvez-vous me détailler ce point
" il est possible d'engager des poursuites, la situation n'étant pas régularisable... mais bon : est-ce malin ?"

Merci à tous pour votre contribution précieuse.

[Emmanuel Wormser]

il y a bien construction en infraction au PC, non régularisable par un PCM car en violation du PLU.
pour autant, le temps que la justice répressive se saisisse du dossier, la division sera certainement réalisée même après la fin des constructions...

[URBALOVE]

Pouvons-nous prendre un arrêté interruptif de travaux dans un tel cas ?
Comment la division (mutation plus précisément) pourrait avoir lieu alors que la DP est caduque ?
Aucun notaire ne prendra ce risque non ?

[Emmanuel Wormser]

la DP est caduque donc pas de division en cours de construction... mais division libre a priori après achèvement (sauf L115-3 CUrb, rarement opposable faute de justification solide....)