Répondre au CUa, est-ce judicieux ??

[ladenree]

Bonjour,

Depuis maintenant près de 5 ans, notre service instructeur est envahit de CU informatif (CUa).

Nous y répondons mais les délais s'allongent, les notaires nous pressent et même les élus finissent par s'agacer...

J'ai bien connaissance du CU tacite (CUa ou CUb) mais je me demandais toujours ce que signifiais un CU informatif tacite ? cela revient-il à bénéficier d'une information tacite ? Je n'y trouvais que peu de sens.

Toutefois, après plusieurs relectures, le CUa tacite cristallise la réglementation applicable pendant 18 mois compté depuis le jours de l'obtention du CU tacite dans la mesure où la réglementation évoluerai défavorablement pour le demandeur.
Cela revient donc à cristalliser - ou figer - de fait - l'ensemble des règles d'urbanisme opposable ainsi que les participations, le DPU,...

J'en arrive donc à la situation suivante, un CUa tacite et bien plus rassurant juridiquement pour l'administration qu'un CUa express puisque le tacite ne commet pas d'erreur; de fait il "fige" pendant 18mois la règlementation en vigueur sans les énumérer, alors que l'express (l'erreur est humaine) pourrait oublier de mentionner une servitude ou une participation qui pourrait ensuite donner lieu à un contentieux.

Une réponse ministérielle indiquait : Un certificat d'urbanisme, même tacite, présente une garantie pour le demandeur. Car en l'absence de réponse de l'administration les droits au maintien des règles d'urbanisme en vigueur à la date où il aurait dû être délivré ne sont pas altérés.

En tant qu'administration, le CUa étant parfaitement légal, pourquoi prenons-nous le risque de répondre tout en sachant que cette même réponse peut être sujette à contentieux ? Le tacite du CUa ne serait-il pas préférable sur un plan purement juridique ?

Merci à vous,

[Emmanuel Wormser]

à un détail près : répondre aux administrés est quand même au nombre des responsabilités de la commune, même si ça engage... sa responsabilité.
à ce stade, pourquoi délivrer des non oppositions à DP ?

[ladenree]

Répondre aux administrée est une responsabilité de l'administration me semble-t-il...
Et dans ce cas, l'Etat (et la DDT) n'est pas une administration jouant avec les mêmes règles que la commune...

Mais je préciserai quand même :

99% des CU informatifs sont demandés par des professionnels (parmi lesquels encore 99% de notaires). Les grandes copros font l'objet parfois de plus de 10 CU par ans par le même notaire(1 appart et vendu au 1er en janvier, puis en février c'est un appart au 5eme et en mars 1 appart au 2eme,...).

Pour la non opposition au DP, elles sont, quant à elles, déposées à 99% par des particuliers. Je pense que lorsqu'on demande à un particulier de faire une démarche il est simplement adroit d'y répondre bien que l'on n'y soit pas contraint. Pour moi, la règle d'une déclaration devrait bien être le tacite, seul une réponse en cas d'opposition ou de prescriptions devrait être fait (on est bien sur un régime de déclaration), mais les élus ne le voient pas de cette œil bien que le droit le prévoit...

Et puis, le dépôt de la DP est obligatoire, on contraint le particulier à effectuer une démarche (d'où réponse de notre part), celle du CUa non...

Enfin, la réponse de non-opposition à la DP permet au demandeur de démarrer ses travaux plus rapidement , là où la réponse rapide à un CUa diminuerait, dans le temps, la cristallisation des droits opposables...

Pour tout ces motifs (et les précédents ), est-ce judicieux de répondre aux CUa ?

[Emmanuel Wormser]

je répète : ça ne peut pas dépendre du caractère judicieux ou pas d'y répondre.

si je viens simplement demander les règles d'urbanisme en mairie, vous me les refuseriez aussi parce que je serais professionnel ?
au delà de la simple notion de "service public", un tel comportement est parfaitement contraire au texte : il faut y répondre, car la réponse 'est prévue par les textes... et le tacite n'a été pensé à l'origine que pour forcer les communes à répondre au lieu de laisser trainer...
accessoirement, il n'appartient ni aux élus locaux ni à leurs instructeurs de refuser d'instruire une demande formulée auprès de leur administration, a fortiori lorsque cette demande fait l'objet d'une règlementation claire et précise

après, on peut aussi décider de se tirer une balle dans le pied pour, d'une part, favoriser le dégraissage du mammouth (vision politique : trop de territoriaux... voilà une source d'économie à pas cher) mais aussi et d'autre part (vision purement financière) permettre l'édition de tacite positifs, donc théoriquement cristallisant, susceptibles d'engager la responsabilité de la commune s'ils sont illégaux, notamment s'agissant de l'information de la possibilité de surseoir à statuer en cas de changement des règles d'urbanisme en cours (en cas de zone constructible dont il est prévu dans un PLU suffisamment avancé qu'elle sera inconstructible)

[ladenree]

je répète : ça ne peut pas dépendre du caractère judicieux ou pas d'y répondre.

si je viens simplement demander les règles d'urbanisme en mairie, vous me les refuseriez aussi parce que je serais professionnel ?

Oui, si vous venez toutes les 3 semaines pour une demande portant sur le même objet ==> demande abusive.

au delà de la simple notion de "service public", un tel comportement est parfaitement contraire au texte : il faut y répondre, car la réponse 'est prévue par les textes... et le tacite n'a été pensé à l'origine que pour forcer les communes à répondre au lieu de laisser trainer...

Oui, le COS aussi avait été pensé à l'origine pour répondre à des pb de réseaux et à été largement détourné pour servir au contrôle de la densité sans que, pendant plus de 40 ans, cela n'ait posé trop de contrariétés à ses utilisateurs ...

Enfin prévoir l'existence, l'éventualité voir la faculté d'une "information tacite" (dans le cas du CUa) ne force en rien la commune à répondre...Il aurait alors été nécessaire de ne pas prévoir du tout de tacite dans ce cas précis... Est-il précisément écrit le tacite devait toujours être l’exception ? Ou n'est-ce que le (notre) bon sens qui nous dicte cette conduite?
Comme le tacite ne semble pas être la règle, doit-on prévoir des quotas de tacite ? des contrôles sur le nombre de tacites ou des motivations sur le choix retenu pour justifier un tacite ? Le législateur n'est pas allé jusque là...Peut-être voulait-il en faire la règle dans certain cas (le doute est permis...)

J'en reviens encore à la "non-opposition" express d'une DP... Qu'elle soit tacite ou express, elle n'en reste pas moins qu'une décision (pas un arrêté), et n'est pas un accord sur des travaux mais bien une non-opposition a des travaux...Ce qui revient stricto-sincus à la même chose qu'une décision tacite de non opposition...
On accorde pas un DP, le maire décide simplement de ne pas s'opposer. C'est, à mon sens , bien différent d'un accord tacite d'un permis.

accessoirement, il n'appartient ni aux élus locaux ni à leurs instructeurs de refuser d'instruire une demande formulée auprès de leur administration, a fortiori lorsque cette demande fait l'objet d'une règlementation claire et précise

Sur ce point, vous m'avez convaincu...Toutefois, dans les communes RNU (compétence Etat), la DDT ne répond pas au CUa et la commune se retrouve démuni ne pouvant elle-mêmey répondre (elle n'est pas compétente). M^me si l'Etat n'est pas toujours exemplaire, pourquoi serions-nous contraint de faire ce que lui-même n'assume pas ?

après, on peut aussi décider de se tirer une balle dans le pied pour, d'une part, favoriser le dégraissage du mammouth (vision politique : trop de territoriaux... voilà une source d'économie à pas cher) mais aussi et d'autre part (vision purement financière) permettre l'édition de tacite positifs, donc théoriquement cristallisant, susceptibles d'engager la responsabilité de la commune s'ils sont illégaux, notamment s'agissant de l'information de la possibilité de surseoir à statuer en cas de changement des règles d'urbanisme en cours (en cas de zone constructible dont il est prévu dans un PLU suffisamment avancé qu'elle sera inconstructible)

On ne se tire pas vraiment une balle dans le pied; notre service avait été dimensionné bien avant l'apparition massive des CUa, est il se produit plutot le contraire lorsqu'on voit les procès fait aux collectivités territoriales (elles embauchent à tout de bras notamment). Bien évidemment, elles doivent faire face à l'augmentation de la charge de travail [transfert de nombreuse compétences de l'Etat (instruction ADS, GEMAPI, PLUi, scolaire,...) vers les collectivités locales].

De plus, nous avons toujours la faculté de répondre au CU lorsqu'une modif ou révision est suffisamment avancée pour préciser la faculté du sursoir à statuer.