2 PC distincts sur 2 lots d'une même unité foncière

[Blukos]

Bonjour,

Soit une demande de DP de division pour deux lots à bâtir.
Soit des certificats d'urbanisme opérationnels obtenus sur chaque lot.
Soit le PLU approuvé après ces décisions.
Le propriétaire bénéficiaire décide finalement de construire lui-même (ou du moins d'obtenir lui-même les permis avant de vendre) et dépose des demandes de permis de construire distinctes sur chaque lot.
Dans un premier temps, j'aurais proposé un refus pour les 2 PC en raison de la nécessité de prendre en considération l'ensemble de l'unité foncière constituée des deux lots désormais cadastrés (mais cela reste la même unité foncière) et que cette opération correspond à une demande de PC valant division (PCVD).
Après un débat avec le demandeur qui fait référence aux arguments de son avocat spécialiste en droit de l'urbanisme, il me fait douter de notre position.
Pouvez-vous me confirmer qu'il y a bien que deux possibilités pour vendre un terrain :
1/ soit, il s'agit d'un terrain à bâtir et le demandeur a engagé la bonne procédure. Il faut désormais que les acquéreurs achètent leur lot sous réserve d'obtenir le PC qu'il auront demandé eux-mêmes et leur prêt.
2/ soit, le propriétaire dépose un PCVD, s'il a au moins l'intention de vendre un des 2 lots bâtis, avec les deux constructions. Les acquéreurs achètent le terrain bâti sous réserve d'obtenir leur prêt, que le vendeur obtienne son PCVD et qu'il réalise les travaux dans un délai déterminé.
Merci

[Emmanuel Wormser]

a part le petit problème de procédure soulevé, y a t il des règles de fond du PLU qui amèneraient à rendre une décision contraire dans un cas (2 PC sur 2 UF distinctes) et dans l'autre (un PCVD)

[Blukos]

Eh oui ! bien sûr ! Si non ce ne serait pas drôle .
Je reconnais bien là votre sagacité =D>
2 problèmes :
- avant le PLU : les règles de distances par rapport aux limites séparatives sont moins favorables que celle relatives à la distance entre constructions sur un même terrain.
- après PLU : mêmes contraintes pour les distances mais en plus, le coefficient d'emprise au sol (art 9) est devenu très faible (quand je parlais ailleurs de PLU "anti-densification" des sites urbains!!).
Le demandeur se "bat" donc pour conserver le bénéfice de sa DP et de ces 2 CUb pour obtenir des PC alors que ce n'est plus le même projet!!

[Emmanuel Wormser]

le même projet que quoi ?
celui décrit dans le CUb ?
Et alors ?
Relisez le L410-1 ...
L'effet cristallisant est le même, en CUa et CUb ...

[Blukos]

Avant le PLU : division d'un terrain en 2 lots à bâtir avec obtention d'une DP de division et d'un CUb sur chaque lot indiquant un projet de construction d'une maison individuelle sur chaque lot. Le demandeur vend des terrain à bâtir.
Après PLU : dépôt par le demandeur (et toujours propriétaire des lots) d'une demande de PC sur chacun des lots pour une maison individuelle. Il vend des terrains bâtis.
Donc, il me semblait :
1/ qu'il change d'opération décrite dans ces CUs et qu'il ne peut donc bénéficier de la cristallisation qu'ils induisent.
2/ que l'instruction n'est pas équivalente pour les 2 projets.
3/ que la succession des actes juridiques et foncières avait une importance tant en droit de l'urbanisme qu'en droit civile.... mais c'est là que j'ai le plus besoin de précisions.

[Emmanuel Wormser]

1/faux
2/vrai
3/en quoi le civil vous concerne t il ?

[Blukos]

1/ je serai intéressé d'avoir quelques arguments. Pour ma part, s'il pouvait faire ses deux constructions cela m'irai très bien mais je dois garantir au maire que la procédure qu'il emploie est juridiquement sécurisée.
2/ il faut donc refuser les permis et il doit déposer un PCVD, non ? Il me semble que ce serai un peu facile de diviser son terrain pour éviter les prescriptions de l'article 8.
3/ le droit civil pour tout ce qui concerne la procédure de vente.

[Emmanuel Wormser]

1/ je serai intéressé d'avoir quelques arguments.

relisez attentivement le L410-1 : sont ce les règles qui sont cristallisées ou le projet ?

Pour ma part, s'il pouvait faire ses deux constructions cela m'irai très bien mais je dois garantir au maire que la procédure qu'il emploie est juridiquement sécurisée.

elle ne l'est pas si la division n'a pas été mise en oeuvre puisqu'il dépose des PC sur des UF qui n'existent pas

2/ il faut donc refuser les permis et il doit déposer un PCVD, non ?

s'il n'y a pas cession effective d'un des deux lots, oui à mon sens

Il me semble que ce serai un peu facile de diviser son terrain pour éviter les prescriptions de l'article 8.

ça se fait pourtant couramment, avec des SCI-écran... et ça met en évidence l'idiotie de certains règlements de PLU dont les articles 8 n'ont pas été réfléchis "dans le temps"

3/ le droit civil pour tout ce qui concerne la procédure de vente.

et ça, je ne vois pas en quoi ça concerne l'administration...

[Blukos]

et ça met en évidence l'idiotie de certains règlements de PLU dont les articles 8 n'ont pas été réfléchis "dans le temps"

Que faut-il entendre par "division mise en œuvre" ? N'est-ce pas là où l'on rejoint le droit civil et la procédure de vente évoquée dans mes autres questions ?

et ça met en évidence l'idiotie de certains règlements de PLU dont les articles 8 n'ont pas été réfléchis "dans le temps"

Tout à fait. Si les communes qui élaborent leur règlement travaillaient en plus étroite collaboration avec les instructeurs et pas seulement avec leur bureau d'études qui plaque des règlements tout faits, il y aurait plus de cohérence

[Emmanuel Wormser]

Que faut-il entendre par "division mise en œuvre" ? N'est-ce pas là où l'on rejoint le droit civil et la procédure de vente évoquée dans mes autres questions ?

sauf que vous allez trop loin dans le civil à mon avis. La seule question est : y a t il eu vente ou pas ? savoir comment elle a été réalisée ne regarde pas l'administration...

[Blukos]

il n'y a qu'une promesse sur un des lots

[Blukos]

...avec clause suspensive que le demandeur obtienne le PC déposé sur le lot.
Cela correspond bien la procédure de PCVD, non ?

[Emmanuel Wormser]

non, ce n'est pas du PCVD.
cette promesse est "normale"...
il y a, comme vous le voyez, un défaut dans les conditions de mise en vente des lots des lotissement déclarés... mais si vous bloquez les ventes sous condition suspensive, vous bloquez toute division ne relevant pas du PA...

[Blukos]

je pensais qu'il y avait 2 procédures :
1/ vente de lots à bâtir :
a) division du terrain avec DP et éventuellement CUb sur chaque lot demandés et obtenus par le vendeur
b) promesse de vente des lots sous réserve que chaque acquéreur obtienne son permis de construire sur son lot (application de l'article 7)
c) vente des lots

2/ vente de lots bâtis :
a) demande d'un PCVD par le vendeur
b) promesse de vente des lots bâtis en VEFA sous réserve que le vendeur obtienne son PCVD (application des articles 7 et 8 )
c) vente des lots bâtis

Vous me dites donc qu'il y en aurait une 3ème :
a) division du terrain avec DP et éventuellement CUb sur chaque lot demandés et obtenus par le vendeur
b) promesse de vente des lots sous réserve que le vendeur obtienne ses permis de construire sur chaque lot (application de l'article 7)
c) vente des lots à bâtir

[Emmanuel Wormser]

vous avez raison : le troisième cas n'est pas prévu
mais même sans lui, sachant qu'un PC approuve un projet et pas une personne, il y a un souci