Cristallisation des règles d'urbanisme

[yangue]

Bonjour,

Lorsque l'on dépose un CU opérationnel, sur un terrain constructible à l'heure actuelle, mais qui va passer non constructible dans le cadre d'une révision de PLU, celui-ci est délivré positif, mais il fait généralement part de la possibilité de la commune d'opposer un sursis à statuer (articles L. 111-7) a toute autorisation d'urbanisme déposé ultérieurement.
Ainsi toute demande ultérieure de PC peut se voir opposer un sursis à statuer, et le permis se verra refuser dès que le nouveau PLU sera en place.
Par contre, quand est-il d'un PC déposé juste après l'approbation du PLU avec un CU toujours en cours de validité ? Il n'est alors plus question de faire un sursis à statuer...le nouveau document existant désormais. La cristallisation des règles d'urbanisme s'opposent-elles de nouveau? Ce qui serait surprenant.
J'avoue qu'il me manque une pièce du puzzle et je n'arrive pas à trouver une réponse, merci pour vos lumière.

[Emmanuel Wormser]

on apprécie la règle à la date du CU : celui ci a t il cristallisé les règles d'urbanisme de l'époque ?
*s'il annonçait un sursis possible, c'est que le PLU était assez avancé à l'époque pour que le projet de construction fasse l'objet d'un sursis puis d'un refus après approbation du PLU
*s'il n'annonçait pas un sursis possible, aurait-il dû le faire ? si oui, il était irrégulier et n'a donc rien cristallisé (bonjour la responsabilité !); si non, alors on applique les règles opposables à date du CU

le seul cas qui pouvait semblé tangent est celui du PC auquel on a opposé un SAS avant approbation du PLU : comment doit être gérée la demande confirmative de PC après l'approbation du PLU ? LA question est tranchée par CE 11-2-15 361433

[yangue]

Merci Emmanuel mais tu n'as pas répondu complétement à ma question.
Prenons le cas ou un CU positif a été délivré et que, régulièrement, il a fait mention de la possibilité de sursis à statuer. (PLU assez avancé ex: 6 mois avant son approbation).
Le pétitionnaire dépose 1 mois après l'approbation du PLU, un PC en faisant valoir les droits de cristallisation de son CU. Que ce passe-t-il a ce moment précis sachant que le zonage de sa parcelle a changé et qu'elle n'est plus constructible. C'est là qu'il me manque une pièce du puzzle. Merci d'avance.

[Emmanuel Wormser]

refus de PC évidemment !
si le PC avait été instruit avant approbation du PLU, il aurait fait l'objet d'un sursis puis, après approbation, d'un refus sur confirmation de demande.
donc, heureusement, pour un PC instruit après approbation du PLU, on arrive au même résultat !!!

ce que j'essayais de montrer, c'est que même si le CertUrb avait omis de mentionner le sursis, le PC pouvait être rejeté...

[yangue]

Merci Emmanuel,

C'est bien ce que je pensais mais j'avais des collègues récalcitrant. Y aurai-t-il une jurisprudence ou un texte de loi qui précise explicitement que la cristallisation ne marche pas après une révision de PLU?
Merci d'avance.

[Emmanuel Wormser]

le bon sens ne suffit pas ?

[yangue]

Effectivement,
Mais le bon sens , ne me permet pas de lever le doute de mes collègues....
et donc ne me permet pas de gagner mon pari.
Ainsi, si le bon sens était écrit dans un texte, ça m'aiderait vraiment.

Merci d'avance.

[yangue]

Le fait qu'il n'y ai pas de réponse, montre que la question n'était pas si évidente... Malgré mes recherche, je n'ai rien trouvé qui explicite clairement que la cristallisation des droits de l'urbanisme sensée protéger le propriétaire, ne s'applique pas dés lors qu'un nouveau PLU est approuvé.
C'est tout de même bizarre.

[Emmanuel Wormser]

Le fait qu'il n'y ai pas de réponse, montre que la question n'était pas si évidente... .

ou qu'elle l'est tellement -et c'est mon avis- que la question n'a pas été posée et, surtout, n'a pas eu à être tranchée par un juge !

[Emmanuel Wormser]

alors qu'on lui posait une autre question, le Conseil d'Etat apporte une réponse indirecte à la votre : Conseil d'État, 6ème / 1ère SSR, 11/02/2015, 361433

eu égard à son objet, une décision de sursis à statuer prise sur le fondement de l'article L. 123-6 du code de l'urbanisme cesse de produire ses effets, quelle que soit la durée du sursis qu'elle indique, à la date où le plan local d'urbanisme dont l'élaboration ou la révision l'avait justifiée est adopté

[yangue]

Ha, je vous retrouve enfin. Merci pour cette preuve même indirecte.

Mais pourquoi ne pas rajouter au L 410-1 du CU

Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou lorsque le PLU a fait l'objet d'une révision.

Ce serait sans doute trop simple.

[Emmanuel Wormser]

parce que le code ne peut pas répondre à toutes les vannes de comptoir des instructeurs...

[yangue]

Ou parce que ceux qui écrivent les codes sont loin d' être des personnes de terrain....
Car nous sommes confronté aux désarroi des personnes qui avait un terrain constructible et qui ne l'est plus... et qui vous demande "et si je dépose un CU je garde mon terrain constructible".
Réponse de l'instructeur du comptoir: "Non, c'est impossible"
Réponse du pétitionnaire: "Pourtant c'est écrit de le code de l'urba que certificat ne peuvent être remis en cause pendant 18 mois"
Réponse de l'instructeur du comptoir: " Oui, mais c'est parce que le bon sens est au dessus des lois"
... J'arrête la parce que l'instructeur de comptoir viens de se prendre une mandale.

Merci Emmanuel.

[yangue]

Je reviens sur ce sujet suite à cette décision du CAA Marseille 16/06/2015 n°13MA03385.
Et notamment cet élément:

"Considérant que le maire de la commune d'Auriol a délivré à Mme A...le 27 octobre 2011 le certificat d'urbanisme qu'elle avait demandé sur le fondement du a) des dispositions précitées ; que, dès lors, contrairement à ce que fait valoir la commune, la demande de permis de construire présentée par Mme A...le 24 mai 2012, soit moins de dix-huit mois après la délivrance du certificat d'urbanisme du 27 octobre 2011, devait être instruite au regard des dispositions d'urbanisme applicables à cette dernière date et non pas au regard de celles applicables à la date du refus de permis de construire en litige ; que, par suite, ce refus ne pouvait être légalement fondé sur les dispositions de l'article 2 du règlement de la zone Np du plan local d'urbanisme approuvé par le conseil municipal d'Auriol le 20 février 2012 ;"

J'ai hâte d'avoir la réaction d'Emmanuel.

[Lecat]

Ça s'est clos là ou c'est remonté ensuite au Conseil d'État ?