R.123-10-1 et ZAC

[emer]

Bonjour,

J'aurais besoin de vos avis sur un cas loin d'être simple pour moi...
Tout d'abord, à savoir si le R.123-10-1 est applicable dans une (partie de) ZAC ?

L'opération : PC obtenu par un entremetteur (un bâtiment autre qu'habitation), qui le transférera à un acquéreur. Ce dernier le mettra en application, après détachement du lot à bâtir, par le propriétaire, de l'unité foncière initial, mais devra alors déposer un PC Modif ou nouveau permis (pour la modification de l'unité foncière). Le problème étant que la superficie minimum du terrain requise pour être constructible n'est plus respectée.

L'issue peut-elle être légalement différente si la construction est achevée entre le transfert de PC et la DP division ? (CAA Versailles 10VE03839 du 29/03/2012). Sans entacher le PC d'illégalité en l'absence de DP division préalablement au PC, le propriétaire dont l'intention de bâtir est établie de manière certaine sur le reliquat non bâti conservé (CE 345728 du 28/02/2013).

La proposition est un PA sur cette partie de ZAC, sans plan parcellaire, mentionnant uniquement le nombre maximum de lots, puis les PC déposés au fur et à mesure (tout en bénéficiant de l'article R.123-10-1, si possible). Je me pose la question sur le PC déjà délivré, du dépôt "au compte goutte" des autres PC, qui ne sont pas tous prévus...et des lots qui seront détachés et vendus avant le dépôt de tous les PC...

D'avance merci pour vos informations, conseils et remarques qui m'aideraient grandement...

[Emmanuel Wormser]

au R123-10-1 il faut ici ajouter l'analyse de la division primaire : bon courage !

[emer]

Merci pour votre soutien (étant en plein "apprentissage" sur les divisions, il va m'en falloir...).
Votre remarque étant, je pense, loin d'être anodine, je tente donc de l'intégrer...

Mon raisonnement concernant le détachement du lot ayant obtenu le PC (devant se faire avant la construction) :
- Le R.442-1 a) (ou c) ) n'est pas applicable car le reliquat non bâti conservé par le propriétaire est destiné à être bâti, ce qui impose une DP, donc un changement de la superficie de l'unité foncière et donc régularisation du PC obtenu nécessaire mais impossible (le terrain n'ayant plus la surface minimum requise).
- Et la régularisation par le R.442-2 assimilable à une fraude.
Ou :
- La construction est réalisée entre une division "primaire" et une division en vue de construire sur le reliquat conservé. Les lots, bâti et non bâti, répondent donc à la jurisprudence du message précédent, mais je ne préfère pas aborder l'assimilation à la fraude...

Donc (et je comprends mieux pourquoi c'est cette solution qui m'est proposée...) :
PA
Sans parcellaire mais uniquement un nombre maximum de lots
Permet d'entrer dans le cadre du lotissement
Bénéficier du R.123-10-1 (et donc déroger au minimum parcellaire)
PC déposé sur un lot
Lot détaché par le PA, sans autre formalité
Ainsi de suite...
Instruction faite sur l'unité foncière définie par le PA (sans exclure les lots détachés)

Finalement :
R.123-10-1 est-il applicable dans une partie de ZAC sous règlement ? J'en doute (l'article évoque les règles d'un PLU et ce type de zone devrait être d'un aménagement concerté)
PA sur une partie de ZAC : légalement, je pense, mais une bizarrerie par nature...

[Supermono]

Une ZAC n'est au final qu'un document de planif et d'urbanisme à "petite échelle". Il n'y a pas de raison de ne pas appliquer le droit commun des lotissements et autres opérations dans un périmètre de ZAC, dès lors que c'est conforme au programme de construction.

"R.123-10-1 est-il applicable dans une partie de ZAC sous règlement" : c'est un oxymore : depuis la loi SRU, les ZAC n'ont plus de règlement propre (ancien PAZ), leurs dispositions particulières doivent être intégrées dans les règlement de PLU.
Donc, soit votre PLU est en réalité un POS, soit il a été omis d'intégrer le règlement de ZAC (ancienne ou récente) dans le PLU et dans ce cas il n'est pas (plus) applicable (Est-ce la source du minimum parcellaire que vous évoquez ?)

Quant aux modalités d'application du R123-10-1 ... je n'ai aucun avis (je ne saisi pas du tout le sens de la nouvelle rédaction depuis 2012)

[Emmanuel Wormser]

(je ne saisi pas du tout le sens de la nouvelle rédaction depuis 2012)

moi, c'est bien pire : je croyais avoir compris la nouvelle rédaction et j'ai pris une douche froide après l'arrêt de la CAA de Lyon...

[emer]

Merci pour vos réponses et enseignements.
(Par ailleurs, j'ignorais l'effet de la loi SRU sur les règlements de ZAC).

Excusez mon manque d'information...Cette ZAC est effectivement située dans une commune dotée d'un POS, et le règlement de ZAC est la source du minimum parcellaire.

Après lecture de l'arrêt de la CAA de Lyon, le R.123-10-1 ne permet donc aucunement aux lots de déroger au minimum parcellaire (s'ils veulent être constructible...).
Cet article s'applique uniquement à l'autorisation de lotissement (PA/DP) : Ex : 10% de l'assiette du projet doit être végétalisée - Minimum requis sur une seule des unités foncières - autorisation accordée).
Mais les lots sur chacun desquels seront déposés les PC devront respecter ce minimum de 10% également !? ( un bien gentil exemple...).

Donc dans le cas qui me concerne, les lots devront faire 1500m² chacun pour être constructible (dans l'hypothèse d'un PA), et pour détacher la partie de l'unité foncière qui a déjà obtenu le PC, celle-ci doit donc faire 1500m² (pour se voir attribuer le PC Modif lié à la modification de l'assiette du projet) ?

Applicable à une ZAC, cet article R.123-10-1 a donc une portée plutôt limitée et son application est à contrôler de près pour éviter les effets pervers lors des dépôts de PC sur les différents lots...(par ailleurs, le fait qu'une ZAC soit un document de planification est la raison pour laquelle je suis/étais perplexe sur son application au sein d'une ZAC...).