DIVISION ET DISTANCE BATIMENT

[TITSY]

Je dois instruire une DP pour division et détachement d'un lot à bâtir d'une propriété.
La parcelle initiale comporte une maison d'habitation et une grange.
Le projet consiste à diviser en 2 la propriété : la maison d'habitation + 1 bout de terrain. Le lot à bâtir est constitué de la grande et d'un autre morceau de terrain.
La grange ne sera qu'à 1 m de la nouvelle limite séparative.
Notre POS pour la zone concernée indique que l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives doit être soit en limite séparative, soit en recul d'au moins 3 mètres.
Faut-il faire opposition à la DP pour ce motif ?

[jmltopo]

Bonsoir
Un grand silence sur votre question.....poutant si ......pertinente.
Même un éminent membre (parmi d'autres) de ce forum a souhaité me laisser passer d'abord ( ) sachant que nous avons eu à traiter de ces questions par ailleurs....
Je vous propose donc une note (personnelle) sur ces sujets déjà insérrée dans d'autres forums......en ouvrant la boite de pandore.....
Bonne lecture et discussions si d'autres avis divergents se font jour.

Sur ces divisions foncières et ses infractions !

Le Dalloz dit, en traitant des infractions en matière d’urbanisme : la plus part des très nombreuses infractions ne résultent que deux textes de pénalités très vagues :
- le L160-1 pour la méconnaissance des « règles de fonds » tels les plans locaux d’urbanisme et le
- L480-4 pour la méconnaissance des règles de procédure (absence de permis de construire par exemple)

« Une des difficultés dans l’action pénale tiendrait aux caractères très différenciés des infractions et donc de la finalité de la répression. »

« Si depuis l’entrée en vigueur de l’article L121-3 du code pénal, il importe qu’il y ait eu une violation délibérée des prescriptions légales et règlementaires. La Cour de cassation, elle, présume l’élément intentionnel à partir de la constatation matérielle de l’infraction. »

« De même seront recherchés comme responsables l’ensemble des personnes ayant contribué à l’acte de construction…. et donc l’ensemble des professionnels…..ayant apporté leurs concours. »

L’article L480-1…..traite de la constations des infractions et de la rédaction du procès-verbal d’infraction…transmis au ministère public
Le L480-2 de l’interruption des travaux…..ou leur reprise…et des infractions visées..
Le L480-3 des sanctions en cas de poursuite des travaux
Le L480-4 des travaux sans autorisations

Parmi les différents exemples donnés, il apparaît dans les commentaires « Dalloz » :
« Infractions aux règles de procédures et aux règles de fonds prévues à l’article L160-1 caractérisées de manière autonome : analogie avec le droit civil. »

Aucun article ne semble traiter des divisions foncières effectuées en contradiction avec le règlement d’urbanisme, sauf à reconnaître le présent sujet dans le commentaire précédent.

De facto, il importe d’en connaître la sanction ……

Sur un autre forum privé, un de nos amis (que je citerai s’il m’y autorise) répondait ainsi à l’éventualité d’une annulation de vente :
« Attaquer la vente : personne à mon sens, sauf si la division était soumise à autorisation préalable dans le cadre du L.111-5-2 du CUrb...

en revanche, la situation a deux conséquences :

*risque pénal, donc recours par la commune, un tiers subissant un préjudice au titre de cette "infraction", et toute association agréée... au titre du L160-1 CUrb, exactement comme dans les cas désormais connus de
• l'aménagement en studios d'une maison en méconnaissance des règles relatives à la superficie minimale de terrain. Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 12 juillet 1994, 93-85.262, Publié au bulletin
• la question des participations pour non réalisation d'aires de stationnement : Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 23 novembre 2005, 04-18.528, Publié au bulletin

*conséquence à terme pour les propriétaires qui ne pourront rien faire qui rende plus irrégulière la situation... (jurisprudence Sekler...)

autant le risque pénal est à ma connaissance relativement faible, autant l'effet de la jurisprudence Sekler me semble lourd pour les acquéreurs...
Et encore concernant les prescriptions :
« prescription triennale des poursuites pénales, c'est certain.

administrativement, l'effet Sekler est pour l'éternité mais ce n'est pas spécifique aux divisions non conformes au POS au moment de la cession puisque ça concerne toute situation non conforme à un document d'urbanisme au moment d'une demande nouvelle... »
Il fût rajouter, par ailleurs (que je citerai de la même manière si je le peux) ) que « sur un plan strictement civil, le seul à pouvoir agir est l'acquéreur, en nullité de la vente ou en dommages et intérêts si fait dissimulé. »
(fin de citation)

Il est donc aisé de comprendre l’intérêt d’un tel sujet et la légitime précaution du praticien averti……….

Ainsi, si les divisions foncières sont « encadrées »avec des sanctions pénales et civiles (nullité de vente) par les articles :
-L442-1 pour les lotissements
-L111-5-2 pour tous types de divisions dans certains secteurs des communes qui ont fait le choix
- L123-17 du code rural concernant les divisions dans un périmètre d’aménagement foncier et forestier
Il convient donc de rajouter le L160-1


Pour autant, qu’en est-il des divisions foncières dans une commune dotée d’une carte communale ?
Et surtout dans le cas où le RNU s’applique.

L’article R111-18 limite l’implantation d’un bâtiment ou en limite séparative ou à 3 mètres par défaut ou à H/2
« Ces règles ont été édictées dans un but d’hygiène, de salubrité et de sécurité et sont impératives ! » (Voir arrêts cités en page 1478 du Dalloz 2009)
Mais surtout « la vente d’une parcelle pour régulariser une construction afin que le bâtiment jouxte la limite séparative n’a pas pour objet de sauvegarder les exigences rappelées ci-dessus et l’administration est tenu de refuser le PC (même arrêt). »

Il m’apparait évident que pour les mêmes raisons reprises dans l’article L160-1 du curb que le praticien devra également respecter la distance minimale ou H/2 lorsqu’il envisagera une division d’une propriété bâtie, d’une commune sous RNU.

A défaut, une division à un mètre, par exemple, du bâti, permettrait au terrain libre une implantation en limite en totale contradiction donc avec les règles d’hygiène, de salubrité et de sécurité.

Le droit d’urbanisme …….est là pour tenter de règlementer l’urbanisme dans son sens général, le contrarier sur ces cas de figures serait un grand retour en arrière.

Resterait à analyser sur quels articles…….les sanctions pourront être envisagées.

Je terminerai, en regrettant toutefois que les règles d’urbanisme s’analysent à la notion d’unité foncière et à ses limites périmètrales.

Il serait tout à fait envisageable d’oublier ces limites divisoires en y ajoutant , par exemple, l’instauration de servitudes de Cours Communes qui auraient pour effet de respecter les prospects cités plus haut en faisant fi de l’emplacement des limites parcellaires.
Malheureusement, pour les passionnés de la Servitude de Cour Commune, nous en sommes loin, très loin selon les analyses d’auteurs référents, pour qui la plus part seraient illégales si elles ne sont pas prévues dans le document d’urbanisme.

Peut-être faudrait-il modifier cet article afin de généraliser cette servitude….mais c’est une autre histoire.

La liberté de diviser….hum ! Un droit fondamental…hum !....

Mais, l'intérêt public passe d'abord!
JM Lugherini