EMPLACEMENT RESERVE

[COLLOMB]

Bonjour, Je viens de recevoir une DIA sur un terrain situé en zone UH (à dominante pavillonnaire) et qui se trouve être un E.R. au PLU pour l'aménagement d'un accès à la zone situé derrière la parcelle concernée. La commune a abandonné le projet d'aménagement. Toutefois, le propriétaire vend ce terrain à un prix très bas (valeur d'un terrain non constructible) à un acquéreur qui souhaite construire une habitation.
Le propriétaire voisin a entretenu la propriété pendant plusieurs années. 1°) La commune peut-elle préempter, lever l'emplacement réservé lors de la prochaine modification du PLU, et revendre le terrain au même prix à ce riverain pour agrandir sa parcelle, sachant qu'il pourra lui aussi un jour vouloir construire ?
2°) En l'état, si la commune laisse la vente se faire, le nouveau propriétaire peut-il déposer un Permis de Construire et peut-on lui accorder si l'E.R. n'est pas supprimé ?
3°) Si oui, vu la valeur réelle d'un terrain constructible, l'acquéreur ne risque-t-il pas d'être contrôlé par le FISC ?
Merci pour votre aide

[Cloe1976]

Bonjour,

Je suis secrétaire de mairie dans une commune de 400habitants mais en ce moment nous sommes en pleine révision de notre document d'urbanisme. Je vais essayer de vous donner mon avis par rapport à mon expérience, mais à prendre sous toute réserve, d'autres membres du forums seront surement plus qualifiés que moi pour vous donner une meilleure réponse.

1°) La commune peut-elle préempter, lever l'emplacement réservé lors de la prochaine modification du PLU, et revendre le terrain au même prix à ce riverain pour agrandir sa parcelle, sachant qu'il pourra lui aussi un jour vouloir construire ?

oui la commune peut préempter dès lors qu'une délibération valide le DPU pour cette zone. Par contre pendant 5 ans la commune ne peut pas revendre la parcelle, en outre, elle doit motiver son droit de préemption (même si au final elle fait autre chose dessus, par exemple, elle préempte pour faire une école et réalise un hangar, ca reste valide). Si la commune souhaite vendre le bien dans le délai des 5ans, elle doit s'adresser en premier lieu à l'acheteur, et il me semble aussi informer le vendeur. Jusqu'a présent le délai était de 10ans mais c'est passé à 5ans. Considérez donc que ce terrain sera bloqué à la vente pendant 5 ans (on a eu le cas récemment et on avait pris des renseignements auprès de notre notaire). D'un manière générale, le DPU doit surtout permettre de réaliser une opération d'utilité publique (logements sociaux, foyer, école, parking...), ça va être difficile de motiver la préemption pour acquérir une parcelle à bas prix et la revendre plus cher ensuite. Les acquéreurs / vendeurs pourraient se retourner contre la commune.


2°) En l'état, si la commune laisse la vente se faire, le nouveau propriétaire peut-il déposer un Permis de Construire et peut-on lui accorder si l'E.R. n'est pas supprimé ?
A mon avis, l'emplacement réservé continue d'exister et je pense que le permis ne sera pas accordé, sauf si la mairie s'engage à retirer l'emplacement réservé du PLU

3°) Si oui, vu la valeur réelle d'un terrain constructible, l'acquéreur ne risque-t-il pas d'être contrôlé par le FISC ?
Bonne question, je pense que ça dépendra surtout d'une dénonciation par un tiers. J'ai déjà vu une parcelle se vendre (du père à son fils) une bouchée de pain et ça n'a jamais posé problème.

D'un autre coté j'ai aussi eu le cas dans ma commune d'une vente en dessous du prix du marché, la commune a préemptée et on a su, par la suite, qu'il y avait un arrangement entre l'acheteur et le vendeur (dessous de tables). Le vendeur n'a pas apprécié qu'on préempte et a tout tenté pour annuler la vente,en vain.

[Emmanuel Wormser]

la levée de la réserve peut se faire par la procédure de modification simplifiée : pourquoi ne pas la mettre (simplement) en oeuvre ?

[Supermono]

1°) La commune peut-elle préempter, lever l'emplacement réservé lors de la prochaine modification du PLU, et revendre le terrain au même prix à ce riverain pour agrandir sa parcelle, sachant qu'il pourra lui aussi un jour vouloir construire ?

Un emplacement réservé, comme le DPU, est un dispositif prévu dans un objectif d'intérêt collectif. Il est lié à un projet ou une intention d'aménagement précise, dans le cadre défini par l'article L.123.2 du CU.
Il va sans dire que vouloir réaliser une plus-value foncière ne rentre pas dans ce cadre , et constitue un acte attaquable.


2°) En l'état, si la commune laisse la vente se faire, le nouveau propriétaire peut-il déposer un Permis de Construire et peut-on lui accorder si l'E.R. n'est pas supprimé ?

Oui. Il suffit que la commune signale qu'elle ne souhaite pas faire jouer la réservation puisqu'elle a abandonné son projet. Le maintien de l'emplacement réservé dans le PLU n'a dès lors aucune conséquence, il pourra être supprimé lors d'une future modification.


3°) Si oui, vu la valeur réelle d'un terrain constructible, l'acquéreur ne risque-t-il pas d'être contrôlé par le FISC ?

Si l'acquéreur est un privé, cela ne vous concerne pas.
Sinon, la commune pourrait jouer "franc-jeu" et proposer un prix d'achat supérieur ... juste pour voir.

[storm]

Bonjour,

ER ne signifie pas que vous êtes obligé d'acheter ou de préempter si en plus il n'y a plus de raisons. Donc laisser faire la vente et les travaux éventuels et à la prochaine révision vous supprimez cet ER