Secteur de mixité sociale dans le PLU - non réalisation des logements sociaux

[Olivier Rousseau]

Question toute bête : que peut-on faire si un aménageur-promoteur ne respecte pas l'obligation faite dans le PLU de réaliser un certain pourcentage de logements sociaux dans son opération ? Même question s'il réalise moins que ce que prescrit le PLU?

Dans notre PLU en l'espèce il y a un secteur ou nous avions indiqué un quota de logements sociaux (article 2 du règlement de PLU). C'est en vertu du L.123-1-5 16° du code de l'urbanisme « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. »

L'aménageur a obtenu un permis d'aménager un nouveau quartier sur cette base : des lots libres de constructeur pour de l'habitat individuel d'une part et un macro-lot pour de l'habitat intermédiaire en logement social d'autre part. Le permis d'aménager détaille le nombre de logements prévus dans le programme donc tout va bien... sur le papier.
Les lots libres sont partis comme des petits pains... mais le projet de logements sociaux peine à se monter.

Avez-vous été confrontés à une situation où dans son programme l'aménageur réalise moins voire ne réalise pas du tout le quota imposé dans le règlement de PLU ?
Que peut faire la mairie dans pareil cas ?

[Blukos]

Dans le cas que j'ai suivi, il y a quelques temps 2008 -2009 de mémoire (d'ailleurs vous pourriez retrouver une discussion à ce sujet sur ce forum), la commune avait rappelé une telle prescription du PLU au moment de notifier la DP de division en 8 lots à l'aménageur. Celui-ci a évidemment contesté à l'amiable lors d'une réunion au cours de laquelle la notion de programme de logements a été débattue.
La commune a tenu bon. Mais elle a dû surveiller :
- d'un côté, les ventes des lots grâce aux DIA : elle aurait préempté le lot destiné aux logements sociaux.
- de l'autre, les demandes permis de construire : elle aurait refusé le PC sur ce lot s'il n'avait pas s'agit d'une construction destinée à de l'habitation sociale en le motivant par le non respect de cette prescription.
A l'époque, la commune était sur le fil car, effectivement comment vérifier la prescription de pourcentage de logements sur un lotissement pour lequel on ne connait pas par définition le nombre de logements à l'avance !!
Mais, la commune estimait qu'il n'y avait pas de raison que les lotisseurs ne participent pas à l'effort de création de logements locatifs sociaux (LLS) surtout dans les communes rurales concernées par la loi SRU pour lesquelles le mode de production de logements s'effectue essentiellement par des divisions horizontales et non par des opérations de constructions de logement collectifs.
La suite lui a donné raison puisqu'il me semble qu'une jurisprudence de la fin de l'année dernière a considéré que le lotissement devait s'entendre comme un programme de logements.
En conséquence, les actions envisagées par la commune pourraient être mises en œuvre.

[Emmanuel Wormser]

à une limite évidente près !
y a t il sur le secteur un opérateur de logement social OPAC prêt à se lancer dans l'opération, notamment s'il s'agit d'une petite opération ?
non ?
alors on fait quoi ?
on laisse en friche ?
cette règle, vertueuse sur le papier, est totalement inapplicable pour de petites opérations ou pour des opérations où la commune n'a que son règlement à opposer et ne participe pas autrement à l'opération

[Blukos]

tout à fait d'accord avec Emmanuel W.
Dans le cas que j'évoquais, j'avais suggéré que la commune demande à l'opérateur LLS ayant déjà fait de petits programmes sur la commune si elle était intéressée par l'acquisition du lot en question et même de produire une petite étude de faisabilité pour pouvoir la faire valoir en cas d'exercice du DPU.
Toutes les collectivités n'ont pas un bailleur social pouvant réagir de cette façon.

[Supermono]

Ça n'a effectivement pas de sens d'établir un ou des SMS s'il n'a pas été préalablement vérifié qu'un opérateur social était susceptible d'intervenir, si le besoin s'exprimait réellement au niveau local (sinon autant prévoir des interventions ponctuelles dans l'ancien) ou si les financements du logement social sont envisagés dans le territoire concerné.

En contexte rural ou périurbain, une opération de 4-5 logements peut tout a fait intéresser un bailleur social si c'est cohérent avec ses charges de gestion (s'il a par exemple déjà un parc de logements à gérer à proximité ...). Le taux minimal du SMS et la taille minimale de programme de logement concerné sont à caler en conséquence.

Dans les règles rattaché au SMS, il faut aussi s'assurer de distinguer le cas d'un projet d'aménageur (dont le métier n'est pas de construire du logement et qui doit donc avant s'attacher à préserver le foncier concerné), du cas d'un projet de promoteur (qui doit en toute logique s'associer à un bailleur social).
Couvrir un maximum de cas et d'hypothèses nécessite sans doute plus que 2 lignes dans le règlement d'un PLU.

[Olivier Rousseau]

Merci à tous les 3 pour vos contributions.

Donc si je résume, à part vérifier que le PC à délivrer sur le macro-lot portera bien sur X LLS et le cas échéant contrôler que l'aménageur ne va pas nous coller une opération de promotion "standard", on ne peut pas faire beaucoup plus ?

En réalité, l'aménageur (Nexity pour ne pas les citer...) a bien un opérateur avec qui traiter, un permis de construire est même obtenu et purgé de tout recours. Problème : l'opérateur peine à obtenir tous les agréments pour financer les LLS...