ruine et L111-3

[sylvun]

Bonjour à tous,

un porteur de projet souhaite transformer en maison un ancien bâtiment agricole situé dans une zone Ah.
Laquelle zone Ah permet (sous certaines réserves) "la rénovation et la réabilitation des constructions existantes", ainsi que "le changement de destination des bâtiments".

Le bâtiment me semble à l'état de ruine, en ce qu'il est dépourvu de toiture et de fenêtres, qu'il présente un mur troué et qu'il est envahi de végétation.
En ce sens, il serait dépourvu d'existence physique et ne saurait bénéficier des dispositions du PLU.

Cependant, l'essentiel des murs porteur est bien là et donc, selon le L111-3 2e alinéa, il serait donc envisageable de le restaurer (NB : pas de dispositions contraires dans le PLU, réseaux à proximité, intéret patrimonial ok (d'où le classement en zone Ah), pas de risque recensé)

Si je comprend bien, cet article permet entre autres de redonner une existence physique à une ruine, si et seulement si il reste l'essentiel des murs porteurs.

Je ne suis pas très sûr de mon raisonnement, donc si vous avez des éléments à m'apporter, dans un sens ou dans l'autre, je vous en remercie d'avance.

[NiCoK]

Je suis pas du tout juriste et simplement instructeur droit des sols mais pour moi, votre réglement du PLU et l'article L 111-3 n'ont aucun rapport.

Soit le projet respecte le PLU et donc dans votre cas vous considérez que la ruine est une construction existante.
Soit le projet ne respecte pas le PLU mais le pétitionnaire invoque le L 111-3 qui empêche de s'opposer au projet si les conditions sont respectées. (Et dans votre cas, est-ce que la phrase "respecter les principales caractéristiques du bâtiment" s'applique vu que la destination sera différente)

Si le PLU permet de donner une réponse claire au projet, je vois pourquoi vous voulez vous référer au L 111-3. Le PLU suffit.
La vraie question étant "est-ce que votre ruine est une construction existante ou pas ?"

[sylvun]

La vraie question étant "est-ce que votre ruine est une construction existante ou pas ?"

Justement : une construction pour être considérée comme existante doit avoir une existence légale et une existence physique. Or, après une première recherche, il semble qu'une ruine n'ait pas d'existence physique (CAA Bordeaux, 6 septembre 2011, N° 10BX02824)

Soit le projet ne respecte pas le PLU mais le pétitionnaire invoque le L 111-3 qui empêche de s'opposer au projet si les conditions sont respectées. (Et dans votre cas, est-ce que la phrase "respecter les principales caractéristiques du bâtiment" s'applique vu que la destination sera différente)

effectivement, je n'avais pas pensé à ce problème

[Emmanuel Wormser]

pour le premier alinéa L111-3 : le pétitionnaire peut il démontrer l'existence du batiment non ruiné il y a moins de 10 ans ?

pour le deuxième alinéa : si vous décidez d'en faire usage, l'intérêt architectural doit etre explicitement mentionné dans la demande et dans l'arrêté de PC... et en cas de ctx,il sera controlé par le juge (05BX01811)... Si le batiment même a été identifié au PLU en raison de son intérêt, ce sera plus confortable ; il convient en outre qu'il ne soit pas une "ruine" : apparemment, les murs porteurs sont encore présents...
il faut enfon que le projet respecte les caractéristiques du batiment d'origine (07MA02620) : puisqu'il s'agit d'autoriser la restauration de batiments à l'architecture précieuse, la destination n'est pas au coeur du sujet !

[sylvun]

1er alinéa : ça semble justement compliqué de le démontrer dans le cas présent

2e alinéa : les murs porteur sont bien présents et le volume d'origine lisible même si la toiture a disparu ;

et merci pour les précisions !

[Supermono]

Attention au terme "ruine" qui n'a pas de sens légal.
En l'occurrence (1er alinéa), il s'agit de dater à moins de 10 ans l’événement qui est cause de la destruction ou démolition du bâtiment

[Emmanuel Wormser]

supermomo, les deux alinéas sont totalement indépendants...

[Supermono]

Tout à fait d'accord.
C'est que le terme générique "ruine" laissé forcément planer un doute sur la manière dont on considère l'état existant et, de ce fait, l'alinéa du R111-3 à appliquer : 1.reconstruction ... ou 2.restauration

[sylvun]

Tel que je comprends l'article, les deux alinéas peuvent s'appliquer à des "ruines", mais selon des modalités différentes : la reconstruction permet de relever tout bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, même s'il n'en reste plus rien, tandis que la restauration implique que l'essentiel des murs porteurs soit existant (mais pas nécessairement la toiture, d'où la qualification de "ruine").

(Et bien sûr, les autres critères s'appliquent (caractère architectural, présence de réseaux, risques etc.))

[Emmanuel Wormser]

sylvun : pour le premier alinéa, il faut que la construction n'ait pas été en état de ruine il y a dix ans...

[sylvun]

ok
je m'en vais ruminer cette précision !