Caducité autorisation lotissement communal

[Lecat]

Je commence à m'inquiéter pour la validité de l'autorisation d'urbanisme pour le lotissement communal, mais je me gratte un peu la tête pour être certain de savoir où nous en sommes ou non, et j'aurais bien besoin en l'occurrence des lumières de plus avertis que moi.

Précision préliminaire : la Commune dispose d'une carte communale, depuis 2006.

Le détail :

-- octobre 2007 : Autorisation de lotir délivrée par le Préfet.
-- juin 2008 : Arrêté accordant un permis d'aménager modificatif délivré par le Maire, au nom de l'État (semble-t-il en considérant que l'autorisation de lotir initiale devait dorénavant être vue comme un permis d'aménager) afin de modifier les lots. Un article de l'arrêté précise que la Commune est autorisée à différer les travaux de finition (revêtement des voies, plantations, éclairage public).
-- juillet 2008 : DAACT partielle, pour la première tranche des travaux -- toute la viabilisation et l'éclairage. Restent alors à mettre en place le revêtement des voies, les trottoirs et certaines plantations.
-- 20 mars 2012 : Nouvel arrêté accordant un permis d'aménager modificatif délivré par le Maire, au nom de l'État, pour permettre la modification à la marge de lots (nouveau bornage pour permettre l'élargissement d'une voie), et sortir deux lots du lotissement (afin d'y construire une école). Cet arrêté précise que les "les prescriptions antérieures restent applicables".

Nous sommes donc en avril 2015, un lot a été vendu (et une maison construite dessus, en 2013), et le revêtement de la voirie n'est toujours pas fait, non plus que les trottoirs et une partie des plantations.
La question qui tue : Devons-nous considérer que la Commune dispose toujours d'une autorisation d'urbanisme en cours de validité pour ce lotissement ?

A priori, je crains fort que non. Auquel cas, nous nous trouvons avec un lotissement inachevé. Quelles en seraient les conséquences légales, et comment y remédier ?

[Emmanuel Wormser]

le PAM n'a pas prorogé l'autorisation
celle ci est caduque dans les conditions prévues par le R424-17...

[Lecat]

Doit-on comprendre que si les travaux ne sont jamais interrompus pendant plus d'un an, si, mettons l'on travaille à une allure très modérée ( ), alors l'autorisation reste toujours valable ?

En l'occurrence, on pourrait le prétendre, mais ce serait tiré par les cheveux...

Quelle conséquence, sur le plan de l'urbanisme, du non-achèvement des travaux alors que l'autorisation est devenue caduque ? Simplement une obligation de déposer à nouveau une nouvelle demande de permis d'aménager ?

[Emmanuel Wormser]

nouveau PA...

[Lecat]

Chouette, j'avais justement pleeeeein de temps pour déposer un PA, c'est royal.

Quoi qu'il en soit, merci beaucoup pour l'aide apportée.

[Emmanuel Wormser]

attention à l'accord du coloti...

[jmltopo]

Je suis plus inquiet.....
La daact partielle ne permettait pas de céder un lot.
Il fallait un arrêté R 442-13 ......qui lui-même devait impérativement fixer un délai d'achèvement....et non plus toute la vie en travaillant lentement ce qui est peu apprécié par les juges
Si nous sommes dans ce cas là, ( pas d'arreté d'autorisation de vente) l'annulation de la vente peut être demandée dans un délai de 10 ans....sauf qu'un PC qui n'aurait pas du être l'a été. (L 480-15 et 16) et R 442-18.
(si arrêté de vente....alors délai d'achèvement total obligatoire)
Pour mémoire la notion de "tranches" n'existe plus.
Indépendamment de la vente....si les travaux n'ont pas été conséquents pendant un an, ....caducité
Pour le fun, en 2008, le ministère lui-même disait que l'on ne pouvait utiliser la procédure du PAM , comment modifier une procédure qui n'existait pas? ..l.et demandait un PA nouveau.....
Et octobre 2007 ....l'arrêté de lotir n'existait plus.....

Enfin, pour rappel, s'il venait à l'esprit de vos élus de faire un Pku plus restrictif que la CC , voir rendre inconstructible la zone......et bien adieu tous PC....et retour aux vaches et coquelicots

[Lecat]

C'est effectivement la possibilité de vente qui m'inquiète le plus... vu qu'il nous reste 9 lots sur 10 à vendre... (Bon, certes, vous avez compris qu'ils ne partent pas vite, mais si on me demande à acheter demain...)

Pour la date de l'autorisation de lotir, il y a eu une transition pour les demandes déposées avant octobre 2007. Il semble qu'il n'y ait pas d'anomalie de ce côté-là a priori. En revanche, qu'il y ait eu permis d'aménager modificatif est déjà plus curieux, mais compréhensible en 2008 quant tout n'était semble-t-il pas clair (d'autant la DDT locale est souvent partisane des solutions improvisées...). C'était déjà plus curieux en 2012.

J'ai justement cherché un arrêté de vente, mais n'en ai pas trouvé. Je n'ai pas eu le temps d'achever ma recherche hier, mais je ne serais pas étonné de ne rien trouver...

Heureusement, la possibilité que la zone soit rendue inconstructible dans l'avenir est nulle : le lotissement a été placé au meilleur endroit, pour combler un espace creux du bourg dans lequel il s'insère parfaitement.

[jmltopo]

 ma connaissance.... Pas de mesure transitoire au 01/10/2007!
Plus d'arrêté de lotir

[Lecat]

Tel que je comprends ce qui est mentionné sur le site du ministère, ici, l'article 26 du décret 2007-18 modifié qui dit "Les demandes de permis de construire et d'autorisations prévues par le code de l'urbanisme déposées avant le 1er octobre 2007 demeurent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt." implique qu'il n'était pas absurde qu'un arrêté d'autorisation de lotir ait été créé en octobre 2007, la demande ayant été déposée plus tôt, mais qu'ensuite pour ce qui de la validité de l'autorisation il faut agir exactement comme pour un permis d'aménager... Enfin, si j'ai bien compris, parce que l'archéologie réglementaire, surtout dans un code comme celui de l'urbanisme, n'est pas ce qui me met le plus en confiance, dois-je bien reconnaître...

[jmltopo]

vous avez raison.....mais du coup avec cette réponse min:

[13ème législature
Question N° : 58655 de M. Liebgott Michel ( Socialiste, radical, citoyen et divers gauche - Moselle ) QE
Ministère interrogé : Logement et urbanisme
Ministère attributaire : Logement et urbanisme
Question publiée au JO le : 15/09/2009 page : 8711
Réponse publiée au JO le : 09/02/2010 page : 1466

Rubrique : urbanisme
Tête d'analyse : permis de démolir
Analyse : réglementation
Texte de la QUESTION : M. Michel Liebgott attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la réduction de la durée de validité des permis de démolir. En effet, leur durée qui était autrefois de cinq ans, a été ramenée à deux ans par le nouvel article R. 424-17 du code de l'urbanisme, entré en vigueur le 1er octobre 2007, puis portée à trois ans par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Toutefois, l'article 26 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 prévoit que les demandes de permis de démolir déposées avant le 1er octobre 2007 demeurent soumises aux règles « de compétences, de forme et de procédure » en vigueur à la date de leur dépôt. Il lui demande ainsi de pouvoir lui confirmer que cette disposition, qui ne concerne que les règles de compétence, de forme et de procédure des demandes de permis de démolir ne vise pas la durée de ces permis. Il aimerait également savoir si, en conséquence, la durée de validité d'un permis de démolir, dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date, est bien de trois ans, conformément à l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme et au décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008.
Texte de la REPONSE : En ce qui concerne les autorisations d'urbanisme demandées ou les déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a lieu d'appliquer les dispositions du décret du 19 décembre 2008. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non une règle de forme ou de procédure. L'article 26 du décret du 5 janvier 2007 ne leur est pas applicable. Ainsi, la durée de validité d'un permis de démolir dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date est bien de trois ans. En effet, le décret de 2008 évoqué plus haut autorise la prorogation d'un an de tous les permis en cours de validité à la date d'entrée en vigueur du texte, sans prendre en compte leur date de dépôt

.......il y a de quoi s'interroger sur tous les modifs "d'arrétés de lotir" qui ont été effectués.......et peut-être les délais de validités
mais là, j'ai pas trop le courage de me replonger dans l'histoire .......des lotissements

[Lecat]

L'appui que vous-même et M. Wormser fournissez est très précieux, merci encore.

C'est d'ailleurs vrai même dans les cas miraculeux où j'ai pu moi-même démêler un peu les choses de mon côté, parce que, justement, quand on œuvre seul, et en particulier dans un domaine dont on n'est pas un spécialiste, il est difficile d'être certain de ses propres conclusions, même si on y est parvenu par une étude et un raisonnement a priori solides.

EDIT : Oh, et j'ai failli oublier... Je n'ai naturellement trouvé aucun arrêté pris selon le R442-13... Le PC ne mentionne d'ailleurs rien à ce sujet, pas plus que l'acte de vente.

[jmltopo]

 partir de là.... C'est plus justement à Emmanuel de prendre la relève.
Bonne journée

[Lecat]

Bon, j'ai obtenu de la DDT locale une suggestion.

Notre actuel lotissement communal comprend en fait 3 unités foncières séparées par une voie à goudronner (mais pas encore goudronnée), et une chemin piétonnier (fait, lui).
L'une des unités comprend donc le lot déjà construit.

La DDT nous suggère de déposer quatre DP de lotissement (le lot déjà construit séparant une des UF en deux), soit deux DP à trois lots et deux DP à deux lots, et de considérer la voirie comme une voirie "normale" à la charge de la Commune.

D'après eux, le lotissement initial ne compterait plus alors qu'un seul lot (et le règlement ne peut plus s'appliquer qu'à ses seuls colotis), et les autres lots constitueraient de nouveaux lotissements indépendants et nouveaux, sans règlement, et surtout sans aménagements communs.

Avantage de la suggestion : Si plus d'aménagements à terminer, dans la mesure où les lots sont déjà tous viabilisés, ils deviennent cessibles de suite. D'ailleurs, à moins que je ne m'abuse, on pourra déposer une DAACT tout de suite après la non-opposition aux DP. Par ailleurs, les colotis du seul lot construit peuvent demander à leur aise la modification du règlement, s'il ne doit alors bien plus s'appliquer qu'à eux (la majorité étant simple à atteindre lorsqu'on est seul ).

Inconvénient : Les colotis du seul lot construit sont toujours évidemment en mesure de se plaindre que le revêtement de la voirie ne soit pas achevé jusque chez eux. Cela dit, ça nous ferait au pire une trentaine de mètres de revêtement à faire tout de suite. Ce qui est faisable sur le budget communal, et ça nous épargnerait toujours toute la mise en place des bordures et de certaines plantations (qui risquent de terminer très abimés s'il y a la moindre construction sur des lots).

Cette suggestion conviendrait assez bien mais me paraît un peu trop "belle" pour être juste. Qu'en pensez-vous ?

[Emmanuel Wormser]

que le seul (co)loti peut parfaitement se plaindre que ce que vous prévoyez ne correspond absolument pas à ce qu'il a acheté....
notamment, que le règlement, s'il n'est pas caduc, doit encore s'appliquer sur les lots qui l'entourent...
(accessoirement, à sa place, ça fait longtemps que j'aurais attaqué pour non réalisation des équipements de desserte de mon lot!)