Nos pratiques un frein économique ?

[storm]

Avec prés de 5 millions de chômeurs dans notre pays nous continuons à fonctionner comme si cela n'existait pas !

On arrive pas à changer de logiciel surtout du côté des techniciens.

Quand je vois dans ma collectivité où on a bloqué plus d'une dizaine de dossiers sous des prétextes qui m'étonnent encore. les promoteurs achètent trop chers donc on bloque sur la DIA. J'ai au moins 5 dossiers en procédure..............depuis 3 ans alors qu'en négociant le PC on aurait eu de l'activité du logement social créer de l'emploi.

On arrive pas à s’adapter et on continu notre train train.

Si vous avez des enfants qui attendent un emploi vous devez comprendre que notre inertie rend les choses plus compliquées et surtout demande trop de temps

[Emmanuel Wormser]

petite remarque en passant

en négociant le PC

si on commençait par comprendre que ça aussi, c'est une anerie -et qu'en plus c'est illégal-, on aurait fait un grand pas.
si la collectivité veut faire du social et qu'elle en a les moyens, qu'elle le fasse...
sinon, qu'elle laisse l'initiative privée se faire : la régulation par le marché, en immobilier plus qu'ailleurs, c'est pas si mal... et on trouvera aussi de l'accession non sociale moins chère que du social imposé !

[Grey]

sinon, qu'elle laisse l'initiative privée se faire : la régulation par le marché, en immobilier plus qu'ailleurs, c'est pas si mal...

Je suis partiellement d'accord : ce sont les promoteurs qui construisent la ville mais la commune qui s'attache à la cohérence de l'ensemble et pas seulement par son PLU. Exemple : 3 promoteurs qui lancent leur commercialisation sur un marché trop petit : au final 1 seul programme sera réalisé. La commune peut coordonner l'ensemble pour varier l'offre (prix / typo) et cadencer la commercialisation pour avoir une production optimum de logements.

A mon sens, le mieux c'est un vrai dialogue entre la commune, le promoteur et le propriétaire foncier, chacun dans son rôle. Mais cela demande un peu d'ouverture d'esprit des différents acteurs

(et puis, dans 15 ans, l'essentiel de l'urbanisme et du logement seront dans le giron des interco)

[Emmanuel Wormser]

La commune peut coordonner l'ensemble pour varier l'offre (prix / typo) et cadencer la commercialisation pour avoir une production optimum de logements.

il y a des outils pour ça...
ZAC, expropriation, maitrise foncière...et même ANRU
hors de ceux là, la ville dépasse ses compétences
(la loi est l'expression de l'intérêt général, y déroger, c'est s'en écarter)

[jmltopo]

Navré également d'exprimer mon désaccord.....
Chacun à sa place.....
La commune définit des orientations et autres regles d'urbanisme et après stop!
Elle utilise les moyens légaux à sa disposition si elle veut intervenir dans l'acte de bâtir.
Il serait dommage d'en arriver à une toute puissance communale.....souvent mise en œuvre dans un sens opposé à celui avancé ici.
C'est en général le contraire qui se produit ....refus infondée ou pression des élus pour décourager nombre d'initiatives particulièrement concernant la production de terrains à bâtir.
Pour exemple le bel élan commun des 38000 communes de France pour trouver des parades aux mesures de densifications aluriennes.......

[Grey]

J'étais du même avis quand je travaillais en secteur ANRU et avant la crise immobilière : pas besoin de solliciter les promoteurs et les commercialisations étaient faites en quelques mois. La ville fait son PLU, l'interco son PLH, voire réalise une ZAC et roule ma poule.

J'ai changé d'avis ces 4 dernières années avec une TVA à 20 %, la raréfaction du crédit, le repli des investisseurs, et la chute des prix, les commercialisations sont plus difficiles et certains projets abandonnées. A cela s'ajoute les baisses de dotation des collectivités qui voient leurs moyens d'intervention diminuer et le fait que les effets d'une politique foncière se voient sur le long terme mais que les besoins en logements sont immédiats.

Il est apparu naturel dans mon secteur que les communes et les interco avec l'agence d'urbanisme mettent en place un observatoire de l'immobilier et puissent programmer sur cette base leurs opérations. Mais cela sert aussi de base de discussion avec les promoteurs entre leur étude de marché et les données du territoire collectées. Car il faut savoir que certains promoteurs se lancent sur des marchés qu'ils ne connaissent pas du tout se disant depuis la province : "je vais me développer, j'ai une opportunité à 35 minutes de Paris = 3500 €/m²" alors que dans le secteur c'est du 3 200 €/m² max et qui du fait de ce calcul erroné fait monter la charge foncière.

La commune ne décide pas, elle n'est pas toute puissante, elle est facilitatrice de l'opération. Par exemple : je sais que la "profondeur de marché" de ma commune est de 50 logements par an. A quoi cela servirait que 2 promoteurs commercialisent 200 logements comparables au même prix en même temps ? Ce sera un échec si les offres ne sont pas complémentaires ou si elles ne sont pas étalées dans le temps.

Comprenez moi bien : il ne s'agit de dire au promoteur ce qu'il doit faire et de "négocier" le PC mais bien de donner le maximum de chance de réussite au projet. Si le promoteur a une promesse et veut aller dans le mur malgré nos avertissements, libre à lui.
Cette démarche est d'ailleurs appréciée des promoteurs et a permis d'atteindre les objectifs de création de logement fixés par l’État malgré la crise.

Il faut respecter la loi, mais je ne vois pas en quoi ce partenariat gagnant/gagnant y déroge. D'ailleurs, vous remarquerez que je ne parle pas de forme urbaine ou de places de parking qui sont souvent les réels motifs de refus scabreux de PC mais seulement de la production de logement. Si les élus veulent un "beau" bâtiment : ils se rendent maitre du foncier et il font un appel à projet promoteur.

[NiCoK]

C'est vrai que les communes bloquent parfois des projets sans utiliser de vrais moyens légaux, juste avec leur bon vouloir. Mais derrière les constructions de logement, il y a aussi des équipements publics à prévoir. Ils sont bien gentils les promoteurs à sortir 40-50 logements sur une micro-parcelle. C'est sûr que ça respecte le PLU mais derrière il faut les accueillir les 40 familles et les écoles existantes ne sont pas extensibles, les terrains permettant d'accueillir des écoles sont chers (à cause des promoteurs précédents !) et la construction de l'école l'est autant.
Est-ce qu'il faut tout laisser faire et ne pas pouvoir faire face en terme de service public ?

En plus, même sans bloquer les projets, il y a aussi ceux qui sont autorisés et qui n'arrivent pas à être commercialisés...

[Emmanuel Wormser]

vous parlez là de communes qui n'ont pas les moyens de financer les opérations qu'elles ont règlementairement autorisées dans leur PLU !!!

un PLU, ça ne se construit pas pour répartir la richesse foncière entre propriétaires -je n'invente rien, je l'ai lu dans une délib' L300-2 initiale...
ça se construit sur un projet de ville en face duquel on met des ressources financières, propres ou par participation des constructeurs... (TA Majorée, PUP)...ou d'opérateurs extérieurs (ZAC via EPFL par exemple...)

vous me faites penser à ces innombrables communes qui collent des emplacements réservés d'élargissement de voirie sur tous les secteurs... et qui n'ont pas les moyens d'en acquérir un seul en cas d'exercice du droit de délaissement

ou à ces autres qui, jusqu'à la disparition des PNRAS -qui ne finançaient jamais des parkings- avaient des articles 12 déconnectées des besoins du quartier, avec des TA de stationnement au taquet, pas de parking public en cible, des PNRAS au plafond... et un plan de déplacement urbain n'intégrant pas s"rieusement les modes de circulation doux...

je peux entendre que dans de telles situations, l'instruction soit complexe.. mais il y a un moment où les rédacteurs des règles doivent en assumer l'application.

[storm]

Bonjour,

Quand je dis "négocier le PC" c'est dans les règles du PLU. Le promoteur densifie un max pour sortir le max. mais nous on l'oblige à faire du logement social au moins 30 % dans certaines zones. D'où négo.

Après je me demande pourquoi certaines préemptions alors que les budgets sont en baisses :

- certains on carrément retiré leur projet de 50 logements , on se retrouve avec deux maisons abandonnées, c'est cela l'intérêt général ?

- Est ce vraiment la priorité en 2015 de faire de l'alignement de voirie ( emplacement réservé) à 200 000 € en acquisition ? je pense que ce budget aurait été plus utile ailleurs.

- Est ce vraiment la priorité en 2015 de prévoir un agrandissement de terrain de foot (déjà 20 terrains de foot en activité) pour 300 000 € d'acquisition alors qu'il faut encore acquérir 7 autres maisons en très bon état pour finaliser le projet......

Bref que d'argent gaspillé et d'énergie dépensée pour rien......

[Emmanuel Wormser]

et oui...
on a les élus qu'on mérite
(puisqu'on les élit !)

[storm]

Malheureusement ceux sont souvent les techniciens qui influencent les élus qui sur certains points font confiance aux professionnels que nous sommes.

Pur faire pencher la balance on présente souvent les chose d'une manière tronquée voir partiel du dossier..................;