changement de destination

[davidm]

Bonjour,

Un pétitionnaire souhaite transformer un local commercial en habitation. Dois-je considérer qu'il s'agit d'un changement de destination sachant que le commerce de 60 m ² est intégré dans un immeuble de 200 m² dont les 140 m² restant sont déjà à usage d'habitation?

Merci d'avance.

[Francois.b]

Pour moi, le pétitionnaire doit faire une déclaration préalable pour ce changement de destination. Sauf si ce changement de destination s'accompagne de travaux de façades ou sur les structures porteuses du bâtiment qui nécessiteront alors un permis de construire. [ voir R-421-14c ]

De mon point de vue, le commerce de 60m² ne peut pas être considéré comme un local accessoire, assimilable à la destination de l'immeuble, au sens de l'article R 421-17b du code de l'urba :" les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal »

A moins que votre PLU précise mieux les choses ?

[Emmanuel Wormser]

les destinations du R123-19 visent les constructions pas les parties de construction ou locaux.... si ?

[jmltopo]

R 123-9!
Par contre quid d'un PC ayant accordé 10 appartements et 1 commerce puis ultérieurement une fois bàti de la transformation du commerce en appartement
Même reponse?

[Emmanuel Wormser]

la double destination autorisée d'une construction interdit elle que l'ensemble de ses locaux soient rattachés à l'une d'entre elle ?
bon, j'vais prendre un café dans 10'

[Francois.b]

Pour moi le changement de destination - au sens du code de l'urbanisme (et non le changement d'usage qui est une notion relevant du code de la construction) - s'évalue d'après les règles locales donc dans le règlement du PLU avec une liste de destinations contenues dans le R123-9.

Les textes ne sont pas clairs justement sur l'échelle d'application : le bâtiment ou le local. D'après les décisions les plus récentes, cela peut s'appliquer au local car on est plus cohérent avec l'objectif du contrôle des changement de destination, à savoir la mixité fonctionnelle
Même si ce changement concerne un local d'un bâtiment, il faut donc quand même faire une DP. Donc transformation d'un commerce en appartement = DP de mon point de vue.

Après, il y a exceptions si le local concerné peut-être considéré comme local "annexe" d'un autre local. "les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal" [art421-14 du code de l'urba]. Et là c'est un jugement à avoir. A voir avec la jurisprudence au cas par cas.

Voilà mon point de vue. Ces questions de changement d'usage, changement de destination ont été bousculées avec les récentes réformes. Pas facile d'y voir clair ...

[jmltopo]

Pas facile d'y voir clair ...

Plus..1!
Même si j'ai eu droit à un cours privé ce matin.....au café!

[Emmanuel Wormser]

attention, si tu dis de notre vie commune, je vais parler de limites...

[davidm]

Et bien, je ne pensais pas que cette question engendrerait des réglements de compte à l'intérieur de certaines collectivités . La question n'est pas évidente en effet. En l'espèce la personne souhaite transformer un local commercial en logement. Mais il y a également un travail sur la façade. Donc si j'ai bien compris, en cas de changement de destination + modification de façade= PC. L'immeuble fait plus de 170 m2 de surface de plancher donc archi (?). La réponse n'est donc pas neutre pour le pétitonnaire...

[Emmanuel Wormser]

je ne vois pas en l'espèce de changement de destination de la construction... tout au plus d'affectation du local.

et ce n'est pas parce qu'on ne controlerait pas a priori, par une DP ou un PC, cette opération ... que pourrait ne pas s'appliquer la règle du PLU qui s'opposerait éventuellement aux changements d'affectation des locaux commerciaux en rez de chaussée -cas de certains secteurs à Paris par exemple, sur le fondement du L123-1-5 7bis : il faut distinguer règle de fond et règle de procédure.

il y a d'ailleurs au L631-7 CCH une procédure spéciale pour les changements d'usages de locaux...

mais tout ça n'engage que moi et, à ma connaissance, ça n'a pas été jugé.

(au fait, ni JMLugh ni moi ne travaillons en coll.loc... mais on les connait bien et ... on se connait bien ! )

[ppteam2008]

Bonjour,

hum...elle est bien intéressante cette question...surtout lorsqu'on se pose la question de l'utilité de la ventillation de la surface de plancher ne serait ce que dans l'imprimé cerfa de demande de PC cadre 5.5 ou DP 5.3.

Je précise ma pensée : il me semble que lors du dépôt d'un PC, le pétitionnaire a obligation de déclarer la surface de planchée existante, créée, créée par changement de destination....pourquoi devoir ventiller la SP au moment du dépôt du PC si au final aucune autorisation d'urbanisme n'est nécessaire lorsqu'on transforme une partie de la SP déclarée en habitation en commerce ?

et puis, je le trouve super intéressant le 5 exposant toujours dans le cadre 5.5 au niveau de la case "surface de plancher créée par changement de destination" de notre fameux imprimé cerfa ...qui nous renvoie en bas de page où il est indiqué :

"5 Le changement de destination consiste à transformer une surface existante de l’une des neuf destinations mentionnées dans le tableau vers une autre de ces destinations. Par exemple : la transformation de surfaces de bureaux en hôtel ou la transformation d’une habitation en commerce".

oh et puis soyons fous voici le texte que j'ai trouvé sur le site "service-public" : http://vosdroits.service-public.fr/part ... 7578.xhtml
concernant les DP :

Travaux concernés par la DP :

"Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :

travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 170 m²,

travaux de ravalement ou travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment,

travaux changeant la destination d'un bâtiment (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celle-ci n'implique pas de travaux."

bien trouvé le mot "local"...non ?

vous croyez que c'est aussi bon pour la transformation d'un local d'habitation en local commercial ?

donc, j'en conclue, peut être à tord, et celà n'engage que moi, que le changement de destination d'un local d'habitation, même et surtout, compris dans un bâtiment à usage et destination d'habitation, en local commercial doit faire l'objet d'un autorisation d'urbanisme.


Bien sur, au delà de tout ça, notre aimable futur commerçant devra se préaloir d'une autorisation d'aménager son futur ERP au titre du CCH...et certainement d'une autorisation d'urba dans tous les cas car il va modifier l'aspect extérieur de ce local et certainement aussi vouloir poser une enseigne...

[Emmanuel Wormser]

deux choses pour faire court :
*une fois encore, ne pas confondre respect de la règle de fond -dans votre exemple, des COS différenciés- et procédure de controle a priori : il y a plein de travaux qu'on ne controle pas a priori, ce qui n'empêche pas de relever des infractions au PLU et de les poursuivre devant le juge répressif.
*depuis quand le site "service-public.fr" dirait mieux le droit que le code de l'urbanisme ?

[ppteam2008]

effectivement j'ai trouvé une réponse ministérielle qui m'a un peu éclairé sur (ce sujet ô combien passionnant qu'est ) le changement de destination :

Rép. Min. n°8845, JOAN Q 12 mars 2013, p. 2841

"La destination d’un immeuble est celle ayant fait l’objet de l’autorisation[...] La destination s’analyse au regard du bâtiment dans son ensemble et non lot par lot, par application du principe selon lequel « les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal."

bref simple en théorie...

[Francois.b]

Ma source d'infos est le GRIDAUH, voir leur note ici : -http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=& ... 2k&cad=rja ‎(document pdf)

Voir page 3 notamment.

Pour moi on peut exiger une DP pour un changement de destination d'un local car "le texte n'interdit pas cette lecture".

D'ailleurs, la Cour de cassation est allée dans ce sens de l'appréciation du changement de destination à l'échelle d'un local quand bien même le bâtiment dans sa globalité ne change pas de destination. Voir Cour de cassation - chambre criminelle - 15 juin 2004 - n° 03-84.395. Extrait : "que contrairement à ce que soutient la défense, la transformation d'un garage de véhicules en chambre d'habitation, d'un sous-sol et d'un vide-sanitaire enterré prévus à usage de cave sans ouverture, en cuisine avec percement de fenêtre, entraînent un changement de destination des locaux alors même qu'il n'y a pas eu transformation totale et globale de la destination du bâtiment qui demeure à usage d'habitation"

Après est-ce que c'est utile d'avoir cette exigence ...

[Emmanuel Wormser]

cet arrêt de la chambre criminelle est totalement ... inopposable désormais car il vise des "destinations" qui n'existent pas du tout au R123-9.

la question posée dans ce fil est -heureusement- plus fine car elle porte bien sur des destinations distinguées par le R123-9

je maintiens pour ma part la solution : on ne peut pas exiger une DP... en tous cas au titre du seul changement de destination du local -qui, ici, n'est pas une annexe mais une partie de la construction principale.

les règles de procédure du CUrb ne sont pas "on peut" mais "on doit ou on ne doit pas" : le distingo est fondamental en droit.

enfin, une fois de plus, DP ou pas, la règle de fond du PLU doit être respectée : si, en l'espèce, il n'y en a pas, quelle importance ?