Article 13 : Espaces libres et plantations

[urbaop]

Comment comprenez-vous cet article:

Art. 13 : Espaces libres et plantations:
"Les ensembles immobiliers de plus de 1000m² de surface de plancher hors oeuvre nette, les lotissement ou groupe d'habitation, doivent comporter au moins 20% d'espaces libres dont 10% d'espaces verts communs et regroupés."

Comment doit-on instruire le découpage d'une parcelle de 3000m² en 4 lots de 750m²?

[jmltopo]

Surface plancher " hors oeuvre nette" ?? Encore une nouvelle?
Sinon, malgré ma réprobation sur ce genre de "règle", en faisant un permis d'aménager et en attribuant cet espace vert commun en partie divise à chaque lot mais avec un droit de jouissance commun.
À règle idiote.......

[Emmanuel Wormser]

mais en quoi le "découpage en lots à batir" crée t il de la SP ?

[Supermono]

C'est un disposition qui devient courante et je ne vois pas de difficulté particulière dans la rédaction proposée (relisez, il n'est pas question ici de SP pour les lotissements).

La superficie du projet = 3000 m². Le projet doit donc comporter au moins 600 m² d'espaces libres (voir votre règlement pour préciser ce qui rentre dans cette définition au delà des espaces verts - voirie, stationnements, bassin pluvial ...), dont au moins 300 m² d'espaces verts à usage commun.

Le caractère "regroupé" : pour un lotissement de cette taille réduite, cela doit normalement conduire à un 300 m² d'un seul tenant, mais à vous de jugez au regard de ce qui est (ou sera) proposé.

A mon sens, la simple application de cette règle rend le découpage en 4 lots de 750 m² illégale (aucun espace "résiduel" pouvant être affecté à un usage commun)

L'hypothèse de jmltopo : théoriquement possible, mais une instruction en bon intelligence devrait écarter cette possibilité qui n'a rien de durable (des clôtures sont si vite montées ...)

[Emmanuel Wormser]

L'hypothèse de jmltopo : théoriquement possible, mais une instruction en bon intelligence devrait écarter cette possibilité qui n'a rien de durable (des clôtures sont si vite montées ...)

il n'appartient ni à l'instructeur ni à l'autorité compétente de présumer de ce que deviendra l'aménagement après son achèvement... c'est le projet présenté qui fait l'objet de l'instruction et de la décision rien autre.
et je redis que le lotissement -division en vue de batir- ne crée lui même aucune surface de plancher... rendant la règle inopposable à cette demande
à règle idiote ou mal rédigée, effet idiot !

[Supermono]

"Les ensembles immobiliers de plus de 1000m² de surface de plancher hors œuvre nette, les lotissement ou groupe d'habitation,..."
Nous avons donc :
1. d'une part, Les ensembles immobiliers de plus de 1000m² de surface de plancher hors œuvre nette (certes les 3 derniers mots sont en trop, un mauvais rechercher - remplacer ?)
2. d'autre part, les lotissements ou groupes d'habitation (donc tous !) Où voyez-vous une condition de SP ?.

Certes, il pourrait y avoir une ambiguïté avec les opérations de groupes d'habitations, qui constituent par nature un ensemble immobilier, mais ce n'est pas la question posée ici.


"... doivent comporter au moins 20% d'espaces libres dont 10% d'espaces verts communs et regroupés."

L'instructeur n'a pas à présumer, mais peut très justement considérer qu'un espace vert découpé en lots cessibles ne répond pas à une attente de lieu à usage commun, ni à une définition d'espace commun de lotissement.

Extrait de la notice ministérielle du 1er mars 2012 sur les : "Les espaces communs, les voies, les reliquats bâtis...ne constituent pas des lots de lotissements".
Extrait du R421-19 : Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :
a) Les lotissements :
-qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement ; ...

[urbaop]

Merci pour vos réponses.

Mais qu'en est-il pour une opération de division d'un seul lot à bâtir (type BIMBY) ? Ce lot créé constitue un lotissement et doit donc rentrer dans cette règle!!!
C'est absurde d'attribuer des espaces communs pour un lotissement d'un lot!!!

[Emmanuel Wormser]

et oui !!!

donc, n'importe quoi... car comment avoir un espace commun lorsque le périmètre du lotissement ne couvre qu'un lot ?



on peut aussi s'interroger sur la situation d'un lotissement de deux lots le long d'une voie publique et sans espace commun a priori... soumis à ce titre à simple DP... mais que la règle imposée par le PLU va soumettre à PA !!!

[jmltopo]

Les articles des codes anciens et actuels ont toujours permis d'attribuer les espaces communs ( voués -parkings-espaces verts) ou en parties divises ou indivises!
Donc....
De surcroît, un demandeur autre que dans le cas présent pouvait très bien ne donner aucune information sur la superficie de chaque lot, ni même un " plan de division" des lots......

[Supermono]

Il n'en reste pas moins que les règles doivent être respecter, même si la démonstration n'en est pas exigée dans les formulaires ou qu'une autorisation d'urbanisme n'est pas exigée.
Il me semble l'avoir déjà lu par ailleurs ici ...

Avant de jeter le bébé avec l'eau du bain (en l'occurrence dans l'exemple cité,il manque sans doute un seuil minimal d'application), il serait bon de s'interroger sur les défauts du modèle "classique", pour ne pas dire industrialisé, du lotissement d'habitations. Forcer les producteurs de parcellaire à réfléchir un peu plus leurs projets et aux modes de vie qui en découlent, n'est sans doute pas un mal.

Quant aux défauts inhérents à la copropriété dans ce type de tissu urbain, n'en parlons pas...

[Emmanuel Wormser]

Il n'en reste pas moins que les règles doivent être respecter, même si la démonstration n'en est pas exigée dans les formulaires ou qu'une autorisation d'urbanisme n'est pas exigée.
Il me semble l'avoir déjà lu par ailleurs ici ...

dans la limite de la légalité de la règle : une règle illégale doit être écartée spontanément par l'administration, et une règle peut être illégale au seul motif de son inapplicabilité voire de son inintelligibilité

Avant de jeter le bébé avec l'eau du bain (en l'occurrence dans l'exemple cité,il manque sans doute un seuil minimal d'application), il serait bon de s'interroger sur les défauts du modèle "classique", pour ne pas dire industrialisé, du lotissement d'habitations. Forcer les producteurs de parcellaire à réfléchir un peu plus leurs projets et aux modes de vie qui en découlent, n'est sans doute pas un mal.

c'est bien là que ça dec.onne à plein tube : la forme urbaine, c'est à la commune de l'élaborer et de la construire; le propriétaire ne cherche, et c'est normal, que la valorisation maximale de son bien...du moins tant que le système français considère qu'on est propriétaire et pas locataire d'un sol commun (concept existant dans d'autres pays ... lointains et où 1789 et sa sacro sainte propriété privée n'est pas passée

Quant aux défauts inhérents à la copropriété dans ce type de tissu urbain, n'en parlons pas...

la gestion des espaces communs, qu'ils soient en propriété divise, en indivision ou propriété d'une ASL, est toujours compliquée... alors imposer des espaces communs au seul motif qu'on rêve du système kolkhosien, c'est juste... groumpf !

[Supermono]

c'est bien là que ça deconne à plein tube : la forme urbaine, c'est à la commune de l'élaborer et de la construire; le propriétaire ne cherche, et c'est normal, que la valorisation maximale de son bien...du moins tant que le système français considère qu'on est propriétaire et pas locataire d'un sol commun (concept existant dans d'autres pays ... lointains et où 1789 et sa sacro sainte propriété privée n'est pas passée

Évidemment pas d'accord : c'est à la collectivité et au privé de produire de l'urbain, ce qui revient à dire que la collectivité doit le plus souvent contraindre (ou plus politiquement correct "orienter") le propriétaire/aménageur/maître d’œuvre.
Les règlements de PLU le font déjà basiquement. Les volets programmatiques des orientations d'aménagement, les densités minimales de logements, les servitudes de mixité sociale, les minimums d'espaces verts ... qui se développement dans les PLU nouvelle génération le font plus fortement.

Et puis cette règle n'a rien d’inapplicable : un terrain de 3.000 m² permet théoriquement de faire 6 lots de 400 m² chacun, 300 m² d'espace vert et 300 m² de voirie-stationnement, soit des ratios tout à fait viables pour un lotisseur.

[Emmanuel Wormser]

un terrain de 3.000 m² permet théoriquement de faire 6 lots de 400 m² chacun, 300 m² d'espace vert et 300 m² de voirie-stationnement, soit des ratios tout à fait viables pour un lotisseur.

j'étais sûr qu'on arriverait à ça !!!

mais mais mais si la meilleure rentabilité pour le lotisseur, notamment en regard des autres règles d'urba, c'est 4 lots et pas 6... il fera 4 lots... et si 4 lots en drapeau sans couteux équipement commun sont possibles, il fera ce choix là.

si la collectivité voulait 6 lots, il fallait être maitre maitre d'ouvrage... (achat amiable ou DUP, etc...)

vous faites une formidable confusion entre la production -effectivement partagée- de l'urbain et la rédaction des règles visant à créer la forme urbaine.

[Supermono]

mais mais mais si la meilleure rentabilité pour le lotisseur, notamment en regard des autres règles d'urba, c'est 4 lots et pas 6... il fera 4 lots... et si 4 lots en drapeau sans couteux équipement commun sont possibles, il fera ce choix là.

Je pense très honnêtement que certains ... géomètres (ça y est, j'ai lâché le mot ), ainsi que d'évidence les lotisseurs non professionnels, sont enfermés dans des modèles de production, soit par facilité, soit par manque de compétences, soit par simple réponse ad lib à ce qu'il pense être un demande généralisée en habitat.
Faire du lot homogénéisé de 800, 1.000 m² ou plus, découpé à la serpe, tout dessinateur un minimum qualifié sait le faire. En revanche, produire du petit lot ou mixte, et monter un bilan d'opération incluant une desserte voirie et réseaux commune demande un minimum de compétence et d'expérience.
Dans certains secteurs périurbains ou ruraux de ma région, je suis effaré de constater la main-mise de certains professionnels, lesquels ont parfois plus contribué à produire de l'espace urbain (en nombre d'hectares en tout cas) dans ces petites villes ou village que toutes les générations précédentes. Un coup de pied dans ces fourmilières ne me semble pas être un mal.

vous faites une formidable confusion entre la production -effectivement partagée- de l'urbain et la rédaction des règles visant à créer la forme urbaine.

Cette confusion de semble évidente (comment faire de l'urbain, au sens grec du terme, sans maitriser la forme urbaine ?), et je constate que les diverses évolutions législatives et les discours tenus au niveau national et local depuis la loi SRU vont justement dans le sens de leur rapprochement.

[jmltopo]

Il en va des GE ou des lotisseurs ou des Services instructeurs, comme des plombiers, maires et politiques!
Il y en a des bons, des très bons, des mauvais et des très mauvais!
Pour autant, émettre un avis de valeur sur un découpage, ou sur la forme d'un lot et/ou sa surface reste très subjectif.
Quoiqu'il en soit, du moment que celui-ci respecte les regles, il n'y a pas lieu à critiques sauf à pleurer sur des regles éventuellement mal rédigées.
Quand aux divers fabulations ou désirs de certains élus et urbanistes ( qui parfois n'en ont que le nom) en essayant de placer des règles illégales, cela reste assez catastrophique.
D'une façon générale, il est vain et utopique de penser que des praticiens ou lotisseurs chercheront à combler les lacunes d'un document d'urbanisme .
Le lotisseur ou le particulier ne regardera que son portefeuille......ne rêvons pas!
À chacun ses responsabilités......que les collectivités arrêtent de fabriquer des Plu à trois euros six sous.....
Nous croulons au quotidien sur tout et son contraire dans ces Pos/plu bas de gamme ......majoritaires dans notre pays.
Rajoutons, nos nouvelles lois et décrets mal ficelés sur les divisions foncières et l'on a .....toutes ces discussions.......
Et donc dans l'exemple du fil, si le particulier ou le pro trouve intérêt à vendre du 750 m² il le fera!
La faute à qui?