Purge des hypothèques

[Foncier]

Bonjour à tous,

J'ai rédigé un acte authentique en la forme administrative pour l'acquisition d'une bande de terrain nécessaire à l'élargissement d'un chemin.
Cette bande, ainsi que le reste du terrain duquel elle a été détachée, fait l'objet d'un privilège de préteur de deniers.

Après avoir appelé le service de la publicité foncière, il semblait qu'ils acceptaient de publier un acte authentifié par M. le Maire valant radiation partielle de ce privilège. Or, je viens de recevoir le refus de cette formalité avec une annotation indiquant que seul un notaire pouvait le faire.

Du coup, j'essaie de me rabattre sur les dispositions de l'article R. 2241-7 du CGCT qui permet de dispenser le Maire de la purge des privilèges dès lors que le prix d'acquisition est inférieur à 7 700 € (ce qui en l'espèce est le cas).

Ma question est de savoir quels sont les risques encourus lorsqu'on utilise cet article, notamment avec le droit de suite du créancier ?
Est-ce que certains ont déjà utilisé ces dispositions et ne les appliquent que dans certains cas ?
Bref, je suis preneur de toutes les informations que vous voudrez bien indiquer sur le sujet.

Merci par avance,

[Emmanuel Wormser]

pour simple info, c'est la même procédure qu"'au R13-69 du CExpro... mais je n'ai rien trouvé sur son application...

[storm]

Votre acte authentifier par votre Maire a été signé par qui par la collectivité ? car le Maire ne peut pas authentifier (il remplace le notaire) et être signataire pour la collectivité.

l’acquéreur du bien demandera la mainlevée de l’hypothèque, car la banque peut faire vendre le bien même si le propriétaire a changé. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais qui restent à la charge du vendeur (coût : environ 0,7 % du montant emprunté initialement).

[Foncier]

Storm,

Concernant l'acte d'acquisition par la Commune, celui-ci a été signé par le maire (qui joue le rôle de notaire) et le 1er adjoint (qui représente la Commune).
Concernant l'acte de radiation partielle du privilège de prêteur de deniers, je me suis basé sur mes recherches et sur les quelques exemples que j'ai pu trouver sur des forums de clercs de notaire. Selon ces derniers, seul le notaire signe donc j'ai fait signer que le maire, mais vu la réponse du service de publicité foncière c'est pas possible.

Est-ce que vous rédigez vous même des actes authentiques en la forme administrative ? Si oui, utilisez vous l'article R. 2241-7 du CGCT pour dispenser la purge des privilèges et hypothèques ?

Merci

[grenouille84]

Bonjour,

En théorie la présence d'un privilège ou d'une hypothèque grevant le bien ne génère pas de rejet ou de refus de publication de la formalité de vente.

Si vous procédez par acte en la forme administrative à une acquisition inférieure à 7 700,00 €, vous devez contacter le créancier pour le désintéresser, c'est à dire solliciter auprès de lui une mainlevée partielle car la commune ne se porte acquéreur que d'une partie de l'immeuble grevé initialement.
Si le créancier est d'accord, il vous produit un écrit qui est à relater en seconde partie de l'acte authentique.

Au niveau du SPF, votre bien apparaîtra toujours grevé par ce privilège, mais le Trésorier acceptera de payer le prix du bien au vendeur.

Pour une acquisition supérieure à 7 700,00 € vous devrez impérativement demander à un notaire de purger l'hypothèque. Cela peut générer des frais important (minimum 600-700 €) au regard de la valeur vénale du bien acquis.

Cordialement,

Grenouille

[Foncier]

Bonjour,

En théorie la présence d'un privilège ou d'une hypothèque grevant le bien ne génère pas de rejet ou de refus de publication de la formalité de vente.

Je l'espère bien, pour l'instant je n'ai rien reçu de la part du service de la publicité foncière depuis mon envoi de l'acte de vente, je me dis que c'est plutôt bon signe puisque, pour l'acte de radiation partielle, en revanche, le refus m'a déjà été adressé

Si vous procédez par acte en la forme administrative à une acquisition inférieure à 7 700,00 €, vous devez contacter le créancier pour le désintéresser, c'est à dire solliciter auprès de lui une mainlevée partielle car la commune ne se porte acquéreur que d'une partie de l'immeuble grevé initialement.
Si le créancier est d'accord, il vous produit un écrit qui est à relater en seconde partie de l'acte authentique.

C'est ce que j'ai fait. Concrètement, la banque m'a retourné un courrier dans lequel elle donne son accord, avec la référence de la parcelle concernée, et a joint une procuration au profit du "représentant habilité" de la commune. J'ai repris ces documents à la fois dans l'acte de vente (dans la deuxième partie) et également dans l'acte valant radiation partielle.

Au niveau du SPF, votre bien apparaîtra toujours grevé par ce privilège, mais le Trésorier acceptera de payer le prix du bien au vendeur.

C'est là que je m'interroge car on doit normalement fournir avec l'acte de vente, un état hypothécaire qui doit prouver au receveur municipal que tout créancier a été désintéressé (c'est normal après tout car le receveur engage sa responsabilité) sauf si on peut lui fournir une délibération dans laquelle on fait jouer l'article R. 2241-7 du CGCT.

[grenouille84]

Bonjour,

Pour ce qui est du paiement de l'acquisition foncière, ça dépend à quel moment vous payez le vendeur. Dans votre cas, il faudrait pouvoir attendre que l'acte soit publié. Vous n'avez alors pas à fournir d'état hypothécaire. Seulement la delib et l'expédition de la formalité revêtue des mentions de publicité foncière.

Le problème c'est qu'il faut composer avec des délais de publication qui s'allongent (5-6 mois dans mon département) et des vendeurs qui, bien légitimement, veulent être payés le plus rapidement possible.