Bonjour,
Q1- Notre PLU de 2012 donne des informations contradictoires sur les extensions possibles en zone N. Pouvez vous m'éclairer?
(..)Zone N:
"L’aménagement des constructions existantes sans changement de destination et
leur extension ; ces extensions seront limitées à 20 % de la surface de plancher ou
de l’emprise au sol existante à la date du permis de construire ou d’aménager initial."
-> Je comprends Ou exclusif (l'un ou l'autre au choix du demandeur)
(..)Annexe: Définitions
- Extension:
Une extension mesurée au sens du présent règlement est une extension qui n’a pour
effet d’augmenter de plus de 20% la surface de plancher ou de l’emprise au sol,
suivant la plus contraignante des deux.
-> Le plus contraignant des deux ne veut pas dire les 2. Ex: si 20% d' EAS font 40 M2 d'EAS supplémentaire possible et 20% de surface de planche font 80 M2 de surface de plancher possible. Que veut dire le plus contraignant?
(..)- EMPRISE AU SOL:
De même, cette notion est utilisée dans le présent PLU afin de déterminer les possibilités
d’extensions mesurées pour les constructions qui ne créent pas de surface de plancher.
> Je comprends que l'emprise au sol est utilisée seulement quand il n'y a pas de surface de planché créé?
Faut-il en déduire que le déposant peut déposer un permis de construire qui fait au choix 40M2 d'emprise au sol supplémentaire ou 80 M2 de surface de plancher supplémentaire?
Q2. Lorsqu'il y a deux maisons et autres surfaces constitutives d'emprise au sol ou de surface de plancher, est il possible d'allouer les 20% d'agrandissement de ces autres éléments à l'une des maisons? Rien n'est précisé là-dessus dans le plu.
En vous remerçiant
Extension zone N
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Re: Extension zone N
Q1 : tel que c'est écrit, ce n'est pas au choix du demandeur, c'est la règle la plus contraignante qui s'applique :
- forcément l'emprise au sol si c'est une simple extension en rez de chaussée, ou une construction ne générant pas de surface de plancher.
- forcément la surface de plancher s'il s'agit uniquement d'une surélévation,
- forcément ... plus compliqué s'il s'agit d'un projet avec étage, ou bien mixant extension simple et surélévation.
Dans ce 3ème cas ... bon courage
. Je ne vois pas d'autre solution que de vous fixer en interne un doctrine claire d'application de cette règle ... ou bien de la changer à l'occasion d'un modification.
Q2 : Je pense que non. Le droit d'extension s'applique à la ou les constructions concernées dans le projet et uniquement à celles-ci. Ce n'est pas un "droit à construire" type COS associée de manière générale à un terrain.
- forcément l'emprise au sol si c'est une simple extension en rez de chaussée, ou une construction ne générant pas de surface de plancher.
- forcément la surface de plancher s'il s'agit uniquement d'une surélévation,
- forcément ... plus compliqué s'il s'agit d'un projet avec étage, ou bien mixant extension simple et surélévation.
Dans ce 3ème cas ... bon courage
. Je ne vois pas d'autre solution que de vous fixer en interne un doctrine claire d'application de cette règle ... ou bien de la changer à l'occasion d'un modification.Q2 : Je pense que non. Le droit d'extension s'applique à la ou les constructions concernées dans le projet et uniquement à celles-ci. Ce n'est pas un "droit à construire" type COS associée de manière générale à un terrain.
Re: Extension zone N
Merci.
20% d'EAS = 40 M2, 20% de SDP = 80 M2.
Projet 1 : 40 M2 d'EAS, 180 M2 de SDP (rdc + 2 étages, cave, cellier, chaufferie)
Projet 2: 80 M2 de SDP (pas d'étage), 120 M2 d'EAS (agrandissement plein pied, piscine + abris)
Q1: En l'état du PLU, un tribunal serait il contraint d'accepter au choix du demandeur un de ces 2 projets? Peut il justifier que l'un des 2 est plus contraignant que l'autre?
Q2: Combien de temps prend la modification de l'article du PLU? Cela doit il être fait avant le dépôt de la demande de permis de construire sous peine de devoir accepter le projet du demandeur?
Q3: J'ai lu que les annexes d'une maison (non habitables et même distantes de la maison) étaient incluses dans la surface de plancher. Qu'en est il de l'emprise au sol? Confirmez-vous que dans ces conditions, ces surfaces ne peuvent être ajoutées au projet d'agrandissement de la maison?
20% d'EAS = 40 M2, 20% de SDP = 80 M2.
Projet 1 : 40 M2 d'EAS, 180 M2 de SDP (rdc + 2 étages, cave, cellier, chaufferie)
Projet 2: 80 M2 de SDP (pas d'étage), 120 M2 d'EAS (agrandissement plein pied, piscine + abris)
Q1: En l'état du PLU, un tribunal serait il contraint d'accepter au choix du demandeur un de ces 2 projets? Peut il justifier que l'un des 2 est plus contraignant que l'autre?
Q2: Combien de temps prend la modification de l'article du PLU? Cela doit il être fait avant le dépôt de la demande de permis de construire sous peine de devoir accepter le projet du demandeur?
Q3: J'ai lu que les annexes d'une maison (non habitables et même distantes de la maison) étaient incluses dans la surface de plancher. Qu'en est il de l'emprise au sol? Confirmez-vous que dans ces conditions, ces surfaces ne peuvent être ajoutées au projet d'agrandissement de la maison?
Re: Extension zone N
Q1 : Il ne faut pas résonner à l'envers ! Le point de départ est l'état des constructions sur le terrain avant projet.
Si la limite de 20 % d'extension, appréciée à partir de cet état initial, donnent les maximums que vous indiquez (40 M² d'emprise au sol, 80 M² de SDP), le projet que l'on vous soumet doit respecter les 2 paramètres.
Les projets 1 et 2 sont donc non conformes.
Q2 : Si c'est en modification simplifiée, compter environ 2 à 3 mois le temps de purger toutes les procédures
Bien réfléchir en amont sur la rédaction modifiée que vous souhaitez mettre en œuvre : aisée à appliquer mais aussi respectant le principe de "constructibilité limitée" prévue initialement dans cette zone N ... au risque de ne pas conforme au critère des articles L123-13-2 et-3 (majoration de plus ou moins 20 % des possibilités de construction, ne pas affecter une zone de protection ...).
Q3 : Les définitions officielles de la surface de plancher (R-112-2) et de l'emprise au sol (R-420-1) sont pourtant claires !
Si un pétitionnaire vous indique des surfaces affectées à un garage, c'est de l'emprise au sol mais pas de la SDP, que cela fasse partie de la construction principale ou d'une construction détachée.
Pour moi, la pièce 2 des dossiers (plan masse) est essentielle : si elle est bien réalisée, elle doit vous donner tout quasiment tous ces renseignements (+ la SDP indiquée sur le formulaire).
Si la limite de 20 % d'extension, appréciée à partir de cet état initial, donnent les maximums que vous indiquez (40 M² d'emprise au sol, 80 M² de SDP), le projet que l'on vous soumet doit respecter les 2 paramètres.
Les projets 1 et 2 sont donc non conformes.
Q2 : Si c'est en modification simplifiée, compter environ 2 à 3 mois le temps de purger toutes les procédures
Bien réfléchir en amont sur la rédaction modifiée que vous souhaitez mettre en œuvre : aisée à appliquer mais aussi respectant le principe de "constructibilité limitée" prévue initialement dans cette zone N ... au risque de ne pas conforme au critère des articles L123-13-2 et-3 (majoration de plus ou moins 20 % des possibilités de construction, ne pas affecter une zone de protection ...).
Q3 : Les définitions officielles de la surface de plancher (R-112-2) et de l'emprise au sol (R-420-1) sont pourtant claires !
Si un pétitionnaire vous indique des surfaces affectées à un garage, c'est de l'emprise au sol mais pas de la SDP, que cela fasse partie de la construction principale ou d'une construction détachée.
Pour moi, la pièce 2 des dossiers (plan masse) est essentielle : si elle est bien réalisée, elle doit vous donner tout quasiment tous ces renseignements (+ la SDP indiquée sur le formulaire).
Re: Extension zone N
Je ne vous suis plus.
N'aurait-il pas fallu un ET dans le PLU et non un OU pour que les deux limites s'appliquent en même temps?
Q1'-Un recours juridique n'irait il pas dans le sens du demandeur au vu de ce qui est écrit actuellement dans le PLU?
Q2'-N'irait il pas dans le sens du projet 2 qui était valide avant l'ajout de l'emprise au sol en 2012?
Q3- Ma question n'était pas claire: les surfaces des annexes non reliées à la maison (et qui ne sont pas des garages), murs de clôture, cour pavé, maison de gardien peuvent-elle entrer dans la somme totale des surfaces de plancher et/ou d'emprise au sol d'une maison afin d'en calculer les 20% d'extension possible?
N'aurait-il pas fallu un ET dans le PLU et non un OU pour que les deux limites s'appliquent en même temps?
Q1'-Un recours juridique n'irait il pas dans le sens du demandeur au vu de ce qui est écrit actuellement dans le PLU?
Q2'-N'irait il pas dans le sens du projet 2 qui était valide avant l'ajout de l'emprise au sol en 2012?
Q3- Ma question n'était pas claire: les surfaces des annexes non reliées à la maison (et qui ne sont pas des garages), murs de clôture, cour pavé, maison de gardien peuvent-elle entrer dans la somme totale des surfaces de plancher et/ou d'emprise au sol d'une maison afin d'en calculer les 20% d'extension possible?
Re: Extension zone N
OK, je vais essayer d'être plus clair :
Q1 : A mon avis, les rédactions de votre PLU, d'une part de l'article 2 de la zone N et d'autre part de la définition en annexe, impliquent que les 2 limites de 20 % (d'emprise au sol et de SDP) s'appliquent toutes deux.
Qu'il y ai "ET" ou "OU" ne change rien (il vaut mieux l'écrire que le dire)
Vos exemples de projets (40 m² d'ES et 180 m² de SDP / 120 d'ES et 80 m² de SDP) sortent clairement d'un principe "d'extension limitée", et illustrent l'incohérence qu'il y aurait à laisser l'application de cette règle "au choix du demandeur".
L'idée même de règle d'urbanisme appliquée "au choix du demandeur" me semble incohérente.
En matière juridique, on ne saurait évidemment présager d'une décision suite à un recours ... mais ce principe de constructibilité limitée qui doit normalement prévaloir en zone N ressemble fortement à une argument pouvant être retenu par un juge.
Q2 : Euh ... la règle a changée et le projet n'est pas conforme à cette nouvelle règle, ce sont des choses qui arrivent, voilà tout.
Se reporter à l'explication du pourquoi de l'introduction de l'emprise au sol dans cet article (cf. rapport de présentation de la modification du PLU ?) pourrait peut-être vous aider !
Q3 : un mur de clôture et une cour pavée ne génèrent ni emprise au sol de construction, ni surface de plancher ! (ou alors vous êtes face à une configuration très particulière !).
Une maison de gardien génère à priori les 2.
Q1 : A mon avis, les rédactions de votre PLU, d'une part de l'article 2 de la zone N et d'autre part de la définition en annexe, impliquent que les 2 limites de 20 % (d'emprise au sol et de SDP) s'appliquent toutes deux.
Qu'il y ai "ET" ou "OU" ne change rien (il vaut mieux l'écrire que le dire
)Vos exemples de projets (40 m² d'ES et 180 m² de SDP / 120 d'ES et 80 m² de SDP) sortent clairement d'un principe "d'extension limitée", et illustrent l'incohérence qu'il y aurait à laisser l'application de cette règle "au choix du demandeur".
L'idée même de règle d'urbanisme appliquée "au choix du demandeur" me semble incohérente.
En matière juridique, on ne saurait évidemment présager d'une décision suite à un recours ... mais ce principe de constructibilité limitée qui doit normalement prévaloir en zone N ressemble fortement à une argument pouvant être retenu par un juge.
Q2 : Euh ... la règle a changée et le projet n'est pas conforme à cette nouvelle règle, ce sont des choses qui arrivent, voilà tout.
Se reporter à l'explication du pourquoi de l'introduction de l'emprise au sol dans cet article (cf. rapport de présentation de la modification du PLU ?) pourrait peut-être vous aider !
Q3 : un mur de clôture et une cour pavée ne génèrent ni emprise au sol de construction, ni surface de plancher ! (ou alors vous êtes face à une configuration très particulière !).
Une maison de gardien génère à priori les 2.