Bonjour,
Ok, il n'existe pas de DP mod.
Cependant, une DP, divisant une parcelle en 3 avec la division d'une habitation en 2, semble fausse.
Cette division parcellaire attribue une surface de plancher résiduelle de 0 m² aux deux propriétés comportant l'habitation (A et B), pour attribuer toute la surface de plancher possible à la troisième parcelle (C) en vue de construire dessus.
Le propriétaire du lot A a transformé son garage en chambre, créant ainsi une surface de plancher, qui n'était pas autorisée au vu de la surface de plancher restante nulle.
Or, après calcul de son architecte (vérifié par mes soins), le garage avait été à l'époque considéré comme de la surface de plancher par le pétionnaire, ce qui est une erreur. Suivant cette logique, avec la chambre remplaçant le garage, le nouveau propriétaire atteint maintenant la surface de plancher initialement déclarée, et ne parvient qu'aujourd'hui à une surface de plancher résiduelle de 0 m².
Se basant sur la déclaration du pétionnaire à l'époque, la déclaration préalable actant cette division parcellaire n'est pas viciée.
Y'a-t-il aujourd'hui un moyen de rectifier cela, pour que le propriétaire rentre dans les clous? Quelle est la procédure pour faire valider les calculs de l'architecte du propriétaire du lot A?
Par avance, merci.
Pierre-Antoine
Modification d'une Déclaration Préalable
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Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Bonsoir
1/ effectivement declarer un lot bati pour tranferer la SP.....est legal, voir voulue par la reforme de 2012
2) comment l'administration est-elle au courant de la SP de chaque lot, cette repartition ne piuvant pas etre notifiée dans la DP? Par l'attestation du lotisseur surement?
3) modifier la DP : niet
4) s'il reste zéro, il reste zéro!
5) combien de temps restera-t-il zéro? On cherche la reponse! Certains temeraires disent 10 ans? D'autres lorsque le PLU augmentera le COS ou le libérera! Certains pessimistes avancent que si les actes font mention de cette repartition.....'.hé bien.....attendons le juge!
1/ effectivement declarer un lot bati pour tranferer la SP.....est legal, voir voulue par la reforme de 2012
2) comment l'administration est-elle au courant de la SP de chaque lot, cette repartition ne piuvant pas etre notifiée dans la DP? Par l'attestation du lotisseur surement?
3) modifier la DP : niet
4) s'il reste zéro, il reste zéro!
5) combien de temps restera-t-il zéro? On cherche la reponse! Certains temeraires disent 10 ans? D'autres lorsque le PLU augmentera le COS ou le libérera! Certains pessimistes avancent que si les actes font mention de cette repartition.....'.hé bien.....attendons le juge!
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
La SP de chaque lot est mentionnée dans la DP.
Code de l'Urba, Article L123-1-11 : "En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat attestant la surface de plancher des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité."
Il semblerait donc que ce soit ce certificat attestant les surfaces de plancher qui soit faux.
L'acheteur a de plus payer de la SP qui n'existait pas, doit-il se retourner vers le vendeur? Quel impact cela aurait-il sur la procédure d'urbanisme?
Merci,
Pierre-Antoine.
Code de l'Urba, Article L123-1-11 : "En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat attestant la surface de plancher des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité."
Il semblerait donc que ce soit ce certificat attestant les surfaces de plancher qui soit faux.
L'acheteur a de plus payer de la SP qui n'existait pas, doit-il se retourner vers le vendeur? Quel impact cela aurait-il sur la procédure d'urbanisme?
Merci,
Pierre-Antoine.
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Il convient de ne pas melanger:
1/ la repartition de SP n'a absolument rien à faire dans la DP......une attestation dout vous etre fournie lors du depot de PC ( et à vous de verifier lors des PC successifs si il n'y a pas depassement)
2/ le L123-1-11 est ou n'est pas applicable dansce secteur.....voir votre Pos/Plu
1/ la repartition de SP n'a absolument rien à faire dans la DP......une attestation dout vous etre fournie lors du depot de PC ( et à vous de verifier lors des PC successifs si il n'y a pas depassement)
2/ le L123-1-11 est ou n'est pas applicable dansce secteur.....voir votre Pos/Plu
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Il est dit dans l'article R442-10 du Code l'Urbanisme:
"Pour les lotissements soumis à déclaration préalable, lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher maximale autorisée peut être répartie par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots. "
Exemple (tiré d'un site internet):
Le propriétaire d'une maison construite sur un terrain de 2400 m²
décide de détacher un lot à bâtir de 800 m² .
Il conserve pour lui-même la maison sur une partie du terrain
réduite à 1600 m². Le COS est de 0,2. La maison existante a
une surface de plancher de 240 m².
Ce propriétaire a deux options :
- il n'inclut pas la partie de propriété bâtie qu'il conserve dans le
périmètre du lotissement qui sera donc réduit au lot créé.
Ainsi sur ce lot ne pourra être construit qu'une maison de 160
m², du fait de l'application du COS de 0,2 à la superficie de
leur lot .
- il décide que le périmètre du lotissement correspond à
l'ensemble de sa propriété avant division (lot créé + reliquat
bâti). Le lot créé aura une constructibilité de 240 m², car ils
pourront bénéficier des droits à construire non consommés par
le reliquat bâti car les droits à construire au sein du lot.
La SP résultant de cette division doit être notifiée sur la DP, car le lotisseur un choix à faire, cela doit être stipulé noir sur blanc pour les PC à venir sur les parcelles issues de la division.
"Pour les lotissements soumis à déclaration préalable, lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher maximale autorisée peut être répartie par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots. "
Exemple (tiré d'un site internet):
Le propriétaire d'une maison construite sur un terrain de 2400 m²
décide de détacher un lot à bâtir de 800 m² .
Il conserve pour lui-même la maison sur une partie du terrain
réduite à 1600 m². Le COS est de 0,2. La maison existante a
une surface de plancher de 240 m².
Ce propriétaire a deux options :
- il n'inclut pas la partie de propriété bâtie qu'il conserve dans le
périmètre du lotissement qui sera donc réduit au lot créé.
Ainsi sur ce lot ne pourra être construit qu'une maison de 160
m², du fait de l'application du COS de 0,2 à la superficie de
leur lot .
- il décide que le périmètre du lotissement correspond à
l'ensemble de sa propriété avant division (lot créé + reliquat
bâti). Le lot créé aura une constructibilité de 240 m², car ils
pourront bénéficier des droits à construire non consommés par
le reliquat bâti car les droits à construire au sein du lot.
La SP résultant de cette division doit être notifiée sur la DP, car le lotisseur un choix à faire, cela doit être stipulé noir sur blanc pour les PC à venir sur les parcelles issues de la division.
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 4005
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
euh... non.
le choix du lotisseur exprimé dans la DP, c'est le périmètre du lotissement, pas -ou plus- la répartition de SP.
le reste est affaire notamment d'application du R123-10-1
le choix du lotisseur exprimé dans la DP, c'est le périmètre du lotissement, pas -ou plus- la répartition de SP.
le reste est affaire notamment d'application du R123-10-1
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Notre PLU ne gère pas les divisions de terrain, ce qui fait que le règlement "ordinaire" régie toujours les modalités de construction. Le PLU attribue toujours le même COS à la parcelle mère. Les parcelles filles se partagent donc le "COS restant" (la SP restante donc) en cas de construction sur la parcelle mère.
Ce discours m'a été tenu par le technicien ADS en charge du PLU, qui est bien calé d'un point de vue juridique et bien évidemment sur notre PLU.
Les nouveaux décrets sur les lotissements (2011-2012), laissant plus de libertés aux lotisseurs quant aux modalités de construction, semblent au contraire montrer que la SP peut être notifiée dans la DP (avec le choix entre 2 modes de répartition possible, comme explicité dans l'exemple d'un message précedent). Quand bien même celle-ci ne serait pas inscrite noir sur blanc, elle est facilement calculable selon le mode de répartition de SP choisi par le lotisseur.
Ce discours m'a été tenu par le technicien ADS en charge du PLU, qui est bien calé d'un point de vue juridique et bien évidemment sur notre PLU.
Les nouveaux décrets sur les lotissements (2011-2012), laissant plus de libertés aux lotisseurs quant aux modalités de construction, semblent au contraire montrer que la SP peut être notifiée dans la DP (avec le choix entre 2 modes de répartition possible, comme explicité dans l'exemple d'un message précedent). Quand bien même celle-ci ne serait pas inscrite noir sur blanc, elle est facilement calculable selon le mode de répartition de SP choisi par le lotisseur.
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 4005
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
ben euh... non.
relisez calmement, avec un aspro ou un bon lagavulin, l'article R442-10
relisez calmement, avec un aspro ou un bon lagavulin, l'article R442-10
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Attention aux ..... Généralités!
Les parcelles " filles " se partagent la "SP" résiduelle que dans les cas suivants:
- le ou les lots bâtis sont intégrés dans le périmètre du lotissement
- et si ils en sont exclus, en cas d'application du L 123-1-11
Enfin, depuis 2012 , de façon très claire , maintenant et sans "modération éthylique"
le lotisseur choisi entre deux seules solutions:
Signaler dans la DP que le COS prévu par le PLU s'appliquera sur chaque lot
Signaler que c'est lui qui attestera dans les ventes se la ventilation de la SP
Et donc point de ventilation dans la DP.
Les parcelles " filles " se partagent la "SP" résiduelle que dans les cas suivants:
- le ou les lots bâtis sont intégrés dans le périmètre du lotissement
- et si ils en sont exclus, en cas d'application du L 123-1-11
Enfin, depuis 2012 , de façon très claire , maintenant et sans "modération éthylique"
le lotisseur choisi entre deux seules solutions:Signaler dans la DP que le COS prévu par le PLU s'appliquera sur chaque lot
Signaler que c'est lui qui attestera dans les ventes se la ventilation de la SP
Et donc point de ventilation dans la DP.
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Au vu de toutes ces remarques, quelle procédure me conseilleriez-vous pour régulariser cette situation?
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Le hasard faisant bien les choses, que voulez-vous regulariser?
Le garage devient de la SP et la SP prévue n'est pas depassée!
Le garage devient de la SP et la SP prévue n'est pas depassée!
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
Sauf qu'au regard de la loi (d'un point de vue de l'urbanisme), le garage est déjà considéré comme de la SP!
La procédure viserait donc plutôt à montrer que le calcul initial était faux, et que maintenant, avec la chambre à la place du garage, le calcul de répartition de SP est bon.
La procédure viserait donc plutôt à montrer que le calcul initial était faux, et que maintenant, avec la chambre à la place du garage, le calcul de répartition de SP est bon.
Re: Modification d'une Déclaration Préalable
J'avais compris......
Mais .....que voulez-vous un PC en regularisation?
Qu'il mette un lit dans son garage avec une belle moquette......
Quelle sanction encore-t-il! La SP est respectee
Mais .....que voulez-vous un PC en regularisation?
Qu'il mette un lit dans son garage avec une belle moquette......
Quelle sanction encore-t-il! La SP est respectee