Révision simplifiée PLU -Zone AU inconstructible (2AU)

[MARCHA33]

Bonjour,

Il a été classé en zone 2AU (Zone à urbaniser à long terme inconstructible), un parc de 28 ha avec un petit château, le tout situé en plein centre ville.
Cet ensemble appartient pour moitié chacun à deux propriétaires, l’un familial, l’autre investisseur immobilier.
La collectivité envisage d’acheter la moitié familiale du terrain et d’échanger des parcelles avec le propriétaire investisseur afin de dégager deux zones constructibles et d’aménager avec l’accord de ce dernier le reste en parc public.

Il serait prévu de construire 5 ha d’emprise au sol sur une surface urbanisée d’environ 12 ha.
Ces constructions comprendraient des logements (30% locatif, 15% en accession sociale et 55% en construction libre), des superstructures (équipements scolaires, salle de sport, etc) et des commerces de proximité.

L’engagement rapide d’une révision simplifiée est envisagé.

Toutefois, se pose les questions suivantes :

-Pour classer en zone à urbaniser à long terme un secteur, celui-ci devait être naturel et destinée à l’urbanisation et ne pas comporter d’équipements suffisants à sa périphérie immédiate.

Deux de ces critères posent problème et pourraient éventuellement être relevés par un tiers :

1) Dans le projet exposé ci-dessus, si en termes génériques, nous sommes bien dans l’urbanisation d’un parc de 28 hectares, seuls 12 ha seraient urbanisés.
Il pourrait alors être reproché d’avoir gelé 28 ha et d’en urbaniser que 12, ce constat se heurtant aux obligations d’aménagement de l’article R.123-6 alinéa 2, lequel énonce que la zone AU disposant d’une capacité suffisante pour desservir les constructions pour desservir les constructions à implanter sur son ensemble peut être urbanisée de deux façons :

1) soit globalement « lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble »,
2) Soit de façon progressive « au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone… ».

Sachant que même s’il n’est pas envisagé de construire sur la totalité, nous ne sommes pas dans le 2éme cas (progressif) puisque le reste sera conservé en parc, nous sommes alors dans l’aménagement global sans satisfaire à sa définition.

Nous nous heurtons alors au fait qu’en posant la condition de l’aménagement d’ensemble, le code de l’urbanisme s’inscrit dans l’obligation d’utilisation économe de l’espace posée à l’article L.121-1. L’objectif étant alors d’éviter l’existence de reliquats de terrains n’ayant pas donné lieu à une opération d’aménagement alors que telle était pourtant sa vocation.

2) Par ailleurs, pour être classée 2AU, ce secteur était sensé ne pas être suffisamment équipé en périphérie, or il est avéré aujourd’hui que les réseaux (centre ville) sont suffisant afin de rendre constructible la zone.

Il est ainsi possible de penser que le zonage 2AU était illégal.

Cet ensemble pourrait ne pas être gênant dans le cadre de la révision simplifiée, sauf qu’il semble que le recours à cette procédure, afin de pouvoir rendre constructible une zone 2AU, parait relever, dans le cadre de l’article L.123-13 CU, de « l’extension d’une zone constructible ».

Ainsi, s’il était démontré par un tiers que le zonage 2AU était illégal, le recours à la révision simplifiée sur le fondement de l’extension d’une zone constructible, pourrait alors être impossible, un tel projet : public et privé, largement hétéroclite (commerces, logements sociaux locatifs et en accession à la propriété, constructions libres), ne pourrait par ailleurs pas relever me semble t-il de « l’opération » du même article, laquelle nécessite un caractère « ponctuel » ou encore un projet bien « identifié ».

Qu’en pensez-vous ?

Bien cordialement.

PS. Excusez la longueur de la question.

[Emmanuel Wormser]

si 2AU vers U, pourquoi pas une modification, tout simplement ?

[MARCHA33]

Comme expliqué peut-être trop longuement, nous sommes dans un parc et les a,b et c de la partie de l'article L.123-13 traitant de la modification pourraient être mis en avant par un tiers.L'atteinte au PADD pourrait-être évoquée,notamment un de ses 5 engagements: "une ville plus verte".

[Emmanuel Wormser]

avec tout ça -notamment PADD- l'atteinte à l'éco gé du PLU est probable !
mais je suis surpris que rendre constructible une zone urbanisable ait un tel effet sur votre PLU...
peut-être effectivement un pb de rédaction au départ...
une bonne révision s'imposerait alors .

par exemple (si je ne l'ai pas encore citée) : CAA Nancy 25_11_2010_09NC00978

[Supermono]

Excusez-moi l'expression, mais je trouve que vous vous prenez bien la tête, sur des points qui sont, somme toutes, assez courants dans un processus de planification et de projet urbain.

1. Passer d'une zone AU fermée à une zone AU ouverte est la base même d'une procédure de modification. Chercher à utiliser une procédure de révision simplifiée aboutirait uniquement à biaiser ou à compliquer l'argumentaire du projet et de la procédure.

2. La zone est déjà classée en 2AU au PLU, vous n'avez pas à justifier le pourquoi, le comment ou l'éventuelle erreur commise au départ, sauf éventuellement si cela constitue un élément d'explication (mais le projet d'ensemble tel que vous le décrivez me semble suffisamment clair).

3. Respect du PADD : le simple fait de vouloir préserver la moitié d'une zone prévue initialement à urbaniser en parc public me semble répondre très clairement à un objectif de "ville plus verte". Ayez une vision d'ensemble du projet. Il comporte 2 volets : un volet d'opération urbaine (terrains à reclasser en zone ouverte à l'urbanisation) et un volet d'espace public de parc (terrains qui pourront être reclassés en zone naturelle ou autre outil de protection).

4. Reste à justifier la suffisance des équipements de desserte pour la partie "opération urbaine" uniquement. Pas très compliqué visiblement.

5. Quant à la manière d'urbaniser ce site au sens de l'article R.123-6 ("opération d’ensemble" ou "au fur et à mesure "), peu importe :
- il suffit que les réseaux sont suffisants au droit de la partie qui sera ouverte à l'urbanisation pour justifier le changement de zonage,
- A mon sens, cette question est du ressort de l'urbanisme opérationnel, pas d'un document de planification. D'ailleurs, cet article ne dit pas que vous devez choisir dans le PLU l'une ou l'autre des solutions.

Si tout ça ne vous semble pas clair, je vous conseille de vous adjoindre les services d'un bureau d'études qui saura vous construire l'argumentaire et le dossier.

PS votre phrase : "le code de l’urbanisme s’inscrit dans l’obligation d’utilisation économe de l’espace posée à l’article L.121-1. L’objectif étant alors d’éviter l’existence de reliquats de terrains n’ayant pas donné lieu à une opération d’aménagement alors que telle était pourtant sa vocation". C'est une traduction de texte qui me semble bizarre, même contradictoire avec les autres principes énoncé par ce même article.