Problème de PLU et de PVR

[chmade]

J'ai un petit ( voir gros) souci avec une commune qui me semble de mauvaise fois.


La propiétaire d'un terrain, où elle a sa maison secondaire, à fait une division de sa parcelle. Elle en vend une partie qu'elle ne souhaite plus utiliser.
Devant ces terrains, il y a un chemin communale gravilloné où il y a la déserte en eau et l'assainissement, mais pas l'électricité et le téléphone.
Le terrain divisé que je veux acheter est situé en zone UA.
La propriétaire a donc solicité la mairie pour une demande de raccordement depuis le bout de la route (au maximum 100m de raccordement) ou du moins une participation au titre de la PVR qui est soit disant en place.
Hors la mairie refuse de payer et de faire les travaux soit disant qu'il y en a pour 200 000 Euros et que c'est trop cher pour raccorder une seule maison.


Mais le terrain étant en zone UA, n'a-t-elle pas l'obligation de faire les travaux, sachant qu'elle l'a déjà fait pour l'eau et l'assainissement il y a quelques années?


Bref, on se retrouve deux à être coincé par la mairie, la propriétaire et moi.
Le plus embêtant dans l'histoire c'est que la propriétaire se retrouve avec un terrain à moitié déservi par les réseaux mais qui est invendable alors qu'il est en zone UA.

si quelqu'un a une idée de ce qu'il faut faire?

Merci

[jmltopo]

Sujet........qui nous travaille dans notre pofession et pour lequel les avis divergent y compris chez les juristes. Certain cridon semblant vouloir considérer que les frais de raccordement incombent aux vendeurs et non à l'acquéreur....... lorsque nous nous créons un lotissement déclaré ce qui le cas de l'exemple proposé...
Vous concernant, vous souhaitez savoir si c'est à la commune de les prendre en charge
et nous avons déjà eu l'occasion de développer l'article L332-15 sur une autre discussion:
Article L332-15 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 117
L'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes.

Toutefois, en ce qui concerne le réseau électrique, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition est redevable de la part de la contribution prévue au troisième alinéa du II de l'article 4 de la loi n° 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l'électricité, correspondant au branchement et à la fraction de l'extension du réseau située sur le terrain d'assiette de l'opération, au sens de cette même loi et des textes pris pour son application.

L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public de l'eau ou de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d'eau ou d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures.

En cas de classement ultérieur dans la voirie et les réseaux publics, les travaux exigés au titre des équipements propres n'ouvrant pas droit à l'action en répétition prévue à l'article L. 332-30.

L'autorité qui approuve le plan de remembrement peut imposer les mêmes obligations aux associations foncières urbaines de remembrement autorisées ou constituées d'office.
Espérant que vous y trouverez votre réponse
jml

[chmade]

J'avoue que je n'ai pas tout compris au texte...

En gros la commune qui délivre le permis de construire peut exiger que je finance tous les travaux de voirie, c'est ça? Mais d'un autre coté elle peut aussi m'autorisé à ne faire que le raccordement d'électricité pour mon projet?

D'un autre coté j'avais vu l'article R123-5
"Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter."

ce qui veut dire que si le terrain est classé en zone U, il doit être desservi en électricité pour pouvoir réaliser une construction.

Merci pour votre aide.

[Emmanuel Wormser]

la réponse va être un peu compliquée !

premier paquet : la légalité du règlement d'urbanisme...

oui, une zone U devrait être équipée.
non, une zone U n'est pas toujours équipée ou suffisamment équipée ; le maire doit alors refuser les PC (le R111-4 du CU est parfaitement applicable en zone U...) : on a souvent le cas pour des insuffisances des réseaux d'assainissement.

on peut donc dire que le classement U de votre secteur semble irrégulier... le propriétaire du terrain pourrait donc demander d'une part l'abrogation du POS qui classe U une zone non -ou insufficamment- équipée et d'autre part une indemnisation pour manque à gagner s'il ne peut pas vendre du fait de cette erreur de classement.


deuxième paquet : les modalités de financement des réseaux

elles sont nombreuses, la commune pouvant mettre en oeuvre la PVR, un PUP, se satisfaire de la TLE ou procéder à l'identification des travaux exceptionnels listés au R332-15 mis à charge du pétitionnaire...

mais si la commune ne veut ou ne peut mettre la main à la poche, on revient au premier paquet...

[chmade]

La mairie a mis en place depuis le 1er mars une TLE de 3%.
C'est ce qui me parait encore plus incohérent, car la TLE est sensé financer ce genre de travaux.

Instituée en 1967, elle constitue l’imposition forfaitaire et générale grevant les opérations de constructions.
Elle est affectée au financement des dépenses générales d’urbanisation de la commune.
La TLE est perçue au profit de la commune ou de certains groupements de communes compétents pour la réalisation d’équipements d’infrastructure.

Lorsque j'ai posé la question au maire au sujet de la TLE et sur le faite qu'elle était supposé financer ce genre de travaux, il m'a répondu que oui, mais il fallait le temps d'amorcer la pompe... donc pour l'instant non. (???)

[Emmanuel Wormser]

rien de scandaleux à sa réponse...

seul le classement UA de la zone est en anomalie apparemment.

[chmade]

D'accord, en tout cas merci pour vos réponses, mais si quelqu'un à encore des informations à m'apporter.

[Supermono]

premier paquet : la légalité du règlement d'urbanisme...

oui, une zone U devrait être équipée.
non, une zone U n'est pas toujours équipée ou suffisamment équipée ; le maire doit alors refuser les PC (le R111-4 du CU est parfaitement applicable en zone U...) : on a souvent le cas pour des insuffisances des réseaux d'assainissement.

on peut donc dire que le classement U de votre secteur semble irrégulier... le propriétaire du terrain pourrait donc demander d'une part l'abrogation du POS qui classe U une zone non -ou insuffisamment- équipée et d'autre part une indemnisation pour manque à gagner s'il ne peut pas vendre du fait de cette erreur de classement.

Il n'y a pas d'irrégularité ! Toujours cette ambigüité et mauvaise compréhension des termes : le Code de l'urbanisme prescrit pour un classement en zone U "la capacité suffisante des équipements publics" (techniquement les débits d'eau, la largeur de voies, suffisance des infras de collecte et de traitement des eaux usées ...), et non pas une obligation de desserte de l'ensemble des terrains.
Sinon, avec le jeu des découpages fonciers, c'est la porte ouverte à toutes sortes de demandes de raccordements supposés "de droit".

[Emmanuel Wormser]

tout à fait

il faut ajouter le cas des quartiers de centre-bourg, denses et desservis et évidemment classés U, mais dont les réseaux sont saturés et ne supporteraient pas d'accueillir un immeuble de 30 logements remplaçant une maison de 3 logements....

sans parler bien sûr de la même situation quand c'est la station de traitement des eaux usées de la commune qui est saturée.

[chmade]

Donc si je comprend bien un terrain peut être classé en zone U sans avoir l'obligation d'être déservi par les réseaux?

je sais que c'était pour un exemple, mais dans mon cas on est simplement sur la construction d'une maison dans une rue qui en contient que 2 actuellement...

[Emmanuel Wormser]

Donc si je comprend bien un terrain peut être classé en zone U sans avoir l'obligation d'être déservi par les réseaux?

sans avoir l'obligation d'être desservi par les réseaux... suffisants pour accorder un nouveau PC.

[chmade]

Pour essayer de voir plus clair et de trouver une solution dans notre cas.
Si on paye les devis de la mairie concernant simplement les raccordements EDF et Telecom (13 000€) sans parler de la PVR (où là la mairie avait prévu de refaire la route, pose de trotoire et poteau d'éclairage). Elle pourra dans ce cas nous accorder un PC?
Dans le cas où on refuse de payer et qu'elle ne veut pas payer les raccordements, elle n'accordera pas de PC?

Sinon est-ce que la mairie est obligé de faire une PVR dans notre cas?

J'avoue que je ne comprend pas toutes les procédures même si j'essaye de me documenter le plus possible. Ca l'air d'être assez flou par moment et je comprend l'utilité d'un tel forum dans votre travail...

[jmltopo]

On comprend votre désaroi ! Sujet difficile et délicat donnant lieu ...à diverses interprétations !
Suivez les conseils de "Wrom" ou d'un avocat spécialisé......et bonne chance
jml

[Supermono]

Donc si je comprend bien un terrain peut être classé en zone U sans avoir l'obligation d'être déservi par les réseaux?

sans avoir l'obligation d'être desservi par les réseaux... suffisants pour accorder un nouveau PC.

... ça c'est la version "garde-fou" que tu as rappelé :

il faut ajouter le cas des quartiers de centre-bourg, denses et desservis et évidemment classés U, mais dont les réseaux sont saturés et ne supporteraient pas d'accueillir un immeuble de 30 logements remplaçant une maison de 3 logements....

Dans le cas général, l'interprétation littérale du R123-5 amène à une conclusion différente : obligation de réseaux aux capacités suffisantes dès lors que le terrain est desservi.

Au delà de cette apparente contradiction, je ne crois pas du tout à une supposée obligation d'extension de réseaux par la collectivité en zones U, avec ou sans mise en œuvre d'une procédure de financement.

[chmade]

c'est là qu'il y a un problème... au vu du R123.5, il est dit que les équpements publiques ont une capacité suffisante pour desservir les construction à implanter (même existante je suppose??)
Or s'il n'y a pas de réseau électrique dans la rue, le fait que les terrains soient classé en zone U est un peu contradictoire...
L'EDF ça fait bien partie des réseaux obligatoires, non? Je ne vais pas m'éclairer à la bougie toute l'année ou monter une centrale nucléaire dans mon jardin ?