Changement de destination et COS - quelle est la règle?

[lacat]

Bonjour !
Un dossier de demande de permis de construire risque de partir en contentieux et je dois expliquer la situation aux élus. Voici le problème :

Un bâtiment existant sur la commune, à usage d'hôtel a le projet de se transformer en logements dans le volume existant.
Voici ce que dit le POS en résumé:
COS pour les hôtels = 2
COS pour le logement = 0.5
Les bâtiments existants traditionnels dont la sauvegarde est souhaitable et présentant un intérêt patrimonial peuvent être affectés au logement nonobstant les dispositions des règles de densité.

Voici notre raisonnement:
Le bâtiment n'est pas considéré comme un bâtiment traditionnel dont la sauvegarde est souhaitable, il ne peut donc bénéficier d'une possibilité d'aménagement dans le volume sans conditions.
Il y a changement de destination et nous devons vérifier la règle du COS. En l'occurence, l'application du COS= 0,5 oblige à détruire une grande partie du bâtiment. c'est donc un refus qui est proposé car le projet est un réaménagement dans le volume.

Voici le raisonnement de l'avocat du demandeur :
Les travaux envisagés sont sans effet sur les règles du POS dans la mesure ou ils ne modifient pas le bâtiment: pas de modification de l'emprise, des hauteurs, des surfaces (pas de SHON créée). Uniquement des travaux intérieurs et des modifications de façades.
Dans ces conditions, on ne peut opposer un refus basé sur la règle de densité car il n'y a pas aggravation de la règle.

J'avoue rester perplexe mais je veux bien bénéficier de vos expériences en la matière.

D'avance merci !

Catherine

[Vincent75]

Votre position est indubitablement fondée, sous réserve de l'intérêt architectural du bâtiment.
La JP à laquelle le pétitionnaire fait allusion est l'arrêt Seckler de 1988. Il concerne l'hypothèse où un batiment est en méconnaissance des dispositions du POS et fait l'objet de travaux.
Vous, vous etes dans une autre situation, celle du changement de destination.
Or, dans le cas particulier où les travaux ont pour objet de changer la destination du bâtiment, le Conseil d'Etat a précisé que « la construction existante ainsi transformée doit être conforme à celles des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision sur l’application desquelles ledit changement de destination pourrait avoir une incidence » (CE 29 juin 1990, SCI GESTION D’INVESTISSEMENT, requête n°89.278).
Si le changement de destination a pour effet de rendre (ou d'aggraver d'ailleurs) la méconnaissance du COS, le PC doit être refusé.
Bien cordialement,
Vincent

[Coccy]

???? j'avoue ne pas connaître cette JP qui me laisse .... sans voix!!
je ne l'ai donc jamais appliquée... et mon CL n'a jamais réagi! ouf!

[Vincent75]

Bien sur que si.

Par exemple, si une construction à usage agricole est implantée en zone NC ou A et que son propriétaire veut la transformer en bureaux, le PC (ou la DP) sera refusé dès lors que, selon sa nouvelle destination, la construction ne sera pas conforme à l'article NC.1 ou A.2 du POS/PLU.

De même si vous avez un article 7 du POS/PLU qui prévoit que les constructions doivent être implantées à une distance L de la limite séparative égale à la hauteur (L=H) et que, s'agissant des constructions à usage de bureaux ou de commerce, la marge de recul est fixée à L=H/2 (le besoin d'intimité est moins grand dans ce cas), alors le changement de destination d'un immeuble de bureaux en imeuble d'habitation peut être refusé s'il a pour effet de rendre l'immeuble en situation de méconnaitre l'article précité.

Idem pour le COS différencié, comme dans l'affaire de "Lacat".

[Coccy]

oui, bien évidemment!
je n'avais considéré le problème que sous l'angle du COS, dans le cas d'un bâtiment existant avec une SHON déjà supérieure à celle autorisée

[Emmanuel Wormser]

bonsoir,

un petit bémol en passant (qui va faire sourire Vincent75)

il importe de savoir si l'hotel a toujours l'usage d'un hotel au moment de la demande d'autorisation : le CE a en effet récemment affirmé (Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 07/07/2008, 293632) qu'il convenait de prendre en considération l'usage du bien au moment de la demande d'autorisation. le juge administratif semble donc, dans cet arrêt, admettre la "perte de destination" par l'effet du temps qui passe.

ainsi, s'il n'est plus utilisé que comme habitation depuis un certain temps -le certain temps étant celui du refroidissement du fût du canon-, il n'y aurait pas de changement de destination...

Emmanuel Wormsersi

[Vincent75]

Salut Emmanuel,
C'est terrible cette JP qui s'inscrit dans la suite de l'arrêt MIgnon de 2003 et Lopez de 2007
J'en viens presque à devoir conseiller de s'installer clandestinement dans la maison pendant "un certain temps", de faire venir un huissier de temps à autre, pour pouvoir déposer ensuite une DP ou un PC sans que , pour autant, il y ait changement de destination.
Dans un dossier, j'ai eu le cas d'une grange désaffectée depuis longtemps était édifiée sur un terrain de 800 m².
L'article 5 exige un minimum de 1000 m² pour que le terrain soit constructible.
Se fondant sur la JP Secler et bien que l'intéressé ne devait réaliser que des travaux légers (création d'ouverture, réfection de la toiture, ravalement), la DDE a considéré que l'aménagement de la grande en maison d'habitation était contraire à l'article 5 = refus PC (changement de destination + modification aspect extérieure).
Dans ce cas, l'intéressé a presque intérêt -mais je n'ose pas lui dire- et l'instructeur en convient, d'habiter dans la grange sans rien demander à personne, puis, dans un second temps, de déposer une simple DP sans évoquer le changement de destination !

[Coccy]

La Fontaine avait raison: rien ne sert de courir.....

[Ninjakiwi1234]

Vraiment bien!


Merci, c'est justement ce que je cherchais


Merci beaucoup




comparatif simulation assurance vie multisupport - simulation assurance vie ! Les sites de simulation assurance viecomparatif simulation assurance vie multisupport