droit de passage

[muse44]

bonsoir, voici mon histoire :

Nous avons un terrain enclavé qui vient de passer constructible. Jusqu'à présent, on pouvait y accéder à pied par un terrain classé en zone agricole. Aujourd'hui, nous souhaitons un accès définitif de façon à passer en voiture et aussi viabiliser le terrain. Nous avons rencontré le propriétaire du terrain agricole pour notre requête et il n'y voit pas d'inconvénients.
Nous lui demandons une bande de 6m de large sur 100m le long environ.
voici le schéma : http://imagik.fr/view/129258

Notre terrain qui est aujourd'hui enclavé est assez long et donc prédisposé à une division en plusieurs lots (d'où l'intérêt de faire longer la nouvelle voie sur toute la longueur de notre terrain)

Sur conseil de son notaire, le propriétaire du terrain agricole préfère nous laisser un droit de passage plutôt que de nous vendre une bande d'accès. Car le jour où son terrain devient constructible, il souhaite pouvoir bénéficier de cette voie et des réseaux que nous allons faire passer (on va pas faire la fine bouche ! )

D'après le PLU, la création d'une voie d'accès permet de déclencher une zone de constructibilité principale sur le terrain "désenclavé".
Dans ma commune, cette zone s'étend sur 17m et je peux y construire à peu près "comme je veux", au-delà c'est la zone secondaire avec bcp plus de contraintes (en termes de hauteurs notamment)

Mais j'aimerais être sur d'une chose :
A priori, je n'aurais qu'un droit de passage, et non la pleine proprité de la voie.
Est-ce que ce droit déclenche aussi une zone de constructiblité principale ?
Dans le cas contraire, mon terrain étant à plus de 17m de la rue principale, je serais contraint de construire en zone secondaire pas cool !

J'espère être assez précis
Merci pour vos lumières et surtout n'hésitez pas à m'orienter !!!

[blackmamba40]

A mon humble avis et pour éviter toute erreur d'appréciation, il faudrait que tu nous fournisses ci joints un plan du PLU en vigueur faisant apparaitre les zones constructibles et agricoles ainsi que le règlement PLU applicable sur ton terrain.
Le service urbanisme de ta commune te donnera tout ça avec plaisir

Par ailleurs, j'ai du mal à comprendre comment un terrain peut devenir du jour au lendemain constructible alors que celui ci n'est même pas viabilisé...

[Coccy]

j'ai un peu de mal à saisir les tenants et aboutissants de votre problème sans plan de zonage ni limites de votre propriété! mais à la relecture, je pense que le terrain en question, non viabilisé, doit être situé en zone 1AU, où en principe la constructibilité ne peut être déclenchée que par procédure de lotissement ou d'aménagement d'ensemble sur une surface minimum qui peut être assez importante (exemple, chez nous=5000m²); cette procédure permet d'organiser l'espace de façon cohérente entre les secteurs construits et les secteurs réservés aux voies et réseaux, vous n'auriez alors pas besoin d'avoir recours à une servitude de passage en zone non constructible!

mais comme le suggère blackmamba, le mieux est d'approfondir vos informations soit auprès de la mairie, soit auprès du service instructeur de la DDE;

[muse44]

Merci pour vos réponses,
mon terrain est bien classé en zone constructible (zone Ub précisément) malgré le fait qu'il soit enclavé.
D'ailleurs, il y a d'autres terrains dans ce cas (si si j'vous jure !)
Par contre le terrain sur lequel nous devons récupérer un droit de passage est lui en zone Nx (exploitation agricole en cours)
Et comme je l'ai dit plus haut, sur le principe tout le monde est d'accord pour nous permettre l'accès + la possibilité de passer les réseaux.
Merci en tout cas de vous occuper de mon cas

[Coccy]

Si votre terrain est en zone UB et enclavé, c'est logiquement à la commune de prendre en charge la création des réseaux........: voirie, eaux usées, AEP......
la caractéristique première des zones UB étant d'être immédiatement constructibles donc viabilisées!!!

[blackmamba40]

Entièrement d'accord.
Je me permets simplement de préciser à Muse44 que, dans tous les cas, la construction d'une route en zone Nx pour desservir votre terrain n'est pas possible.
Prenez un RDV avec le Maire de votre commune pour trouver une autre solution.

[muse44]

Merci pour vos réponse,
concernant la création d'une voie sur une zone NX, c'est effectivement un point qui me posait question...
Si je peux me permettre...Pourquoi cette interdiction ?
Dès l'instant où l'exploitant + le propriétaire de ce terrain sont d'accord, où est le problème ???
Mercien tout cas !

[blackmamba40]

Où est le problème? Il s'agit simplement de respecter la loi. Sans règle, ce serait l'anarchie... non ?

Mais si, comme tu le dis, tout le monde est d'accord, une solution est envisageable : le maire peut procéder à une révision simplifiée du document d'urbanisme de planification de ta commune (POS, PLU) afin de passer une partie du terrain agricole concerné en urbanisée et de ce fait t'autoriser à construire une voirie pour desservir ton terrain.

A+

[muse44]

bonsoir,
j'ai bien lu le PLU de ma commune et plus particulièrement ce qui concerne la zone Nx.
Il n'y a que 2 interdictions liées à l'occupation et à l'utilisation du sol (et elle ne me concernent pas)
D'autre part, il y a un paragraphe sur les caractéristiques des voies nouvelles et là non plus, pas d'interdiction particulière.
Sais-tu quel autre texte de loi règlemente la zone Nx (en dehors du PLU) ?
Merci encore

[blackmamba40]

Salut,

Ca serait vraiment cool de ta part de nous envoyer en pièce jointe un exemplaire du règlement Nx. Nous pourrions ds ce cas t'aider et confirmer tes propos

A+

[muse44]

bonsoir,
avec plaisir mais comment on fait ?
Tu as un mail par MP ?
Bonne nuit

[blackmamba40]

vite demandé, vite fait. Email transmis. C'est ça l'administration

[blackmamba40]

La zone NX correspond à des espaces naturels dans lesquels la pérennité de l’activité agricole n’est pas garantie à long terme.

Au vu du PLU, la réalisation d'une voirie sur le terrain en zone NX ne pose pas de problème à condition que celle-ci respecte bien les caractéristiques prédéfinies par le règlement (largeur de la voie : 6m au minimum, sécurité usagers+incendie)

Etant donné que ton terrain est enclavé, tu es en droit de réclamer à ton voisin la création d'un passage suffisant sur sa parcelle pour pouvoir accéder à ton terrain (Code civil, art. 682) à charge, biensûr, d'une indemnité proportionnée au dommage que tu peux occasionner.

Puisque ton voisin est d'accord pour créer un droit de passage autant en profiter et choisir la procédure amiable (et donc pas d'indemnité à verser) Je te conseille pour autant d'établir un acte sous seing privé ou notarié en cas d'éventuelle contestation.

"Est-ce que ce droit déclenche aussi une zone de constructiblité principale ? "
Au vu du PLU, oui. Il est dit que la bande de constructibilité principale est déclenchée à partir de 5m de l’emprise publique ou la voie. (que ce soit une voie publique ou privée).

"Dans le cas contraire, mon terrain étant à plus de 17m de la rue principale, je serais contraint de construire en zone secondaire pas cool ! "
Sauf erreur de ma part, la distance de 17m ne s'applique que pour les limites séparatives par pour les voies.

Une dernière précision (ou plutôt une interrogation de ma part, cette fois-ci ), je me rends compte que dans cette opération ton voisin en ressort largement gagnant. Peut être pourrait-il accepter de prendre en charge une partie de tes travaux de réalisation de voirie... (d'un autre côté il a accepté un droit de passage sans versement d'indemnités...).
A toi de voir.

A+

[muse44]

Merci du temps que tu as consacré à mon dossier !
Bon déjà je suis plutôt rassuré en te lisant
Et effectivement mon voisin en ressort gagnant !
Mais en même temps, je vais pas pleurer, on a de la chance qu'il nous ai pas envoyé ballader !
Je préfère ça plutôt que de finir au tribunal pour faire jouer le droit de désenclavement ...
Dans un premier temps, un RDV avec géomètre doit être calé, puis RDV chez le notaire pour un acte sous-seing (comme tu me l'as conseillé).
D'autre part, les choses sont claires, nous prendrons en charge la totalité des travaux... ....pas le choix
Je te tiendrais au courant de l'évolution du dossier
Merci infiniment
Au fait, ton boulot c'est quoi ?
Tu bosses dans un service d'urbanisme ?
C'est un domaine qui me passionne, tu as quoi comme bagage ?
a+

[blackmamba40]

Heureux d'avoir pu t'aider.
Effectivement, je travaille au service urbanisme d'une commune de + de 10 000 hab (pas à la DDE) en tant que rédacteur territorial (j'espère prochainement en tant qu'attaché, on croise les doigts [-o< )

Bon courage pour la suite de ton dossier et tiens nous au courant.
A+