Bonjour,
La commune dans laquelle je reside est a éléboré son PLU et la soumis à enquête publique.
Lors de cette enquete j'ai demandé de changer la zone de ma propriété, une ancienne ferme que j'ai renové en maison d'habitation . elle a été considéré en zone A (agricole) et ma demande etait de la mettre en zone N1 (habitat diffus en milieu naturel). je ne suis pas agriculteur et mon habitation n'est plus consacré a usage agricole depuis 10 ans. De plus , le règlement en zone A me parait restrictif par rapport à une zone N1, notamment impossibilité d'heberger une entreprise artisanale ou commerciale, une certaine partie de la longere reste a renover et a été considéré comme suceptible de changer de destination, mais pas l'habitation principale qui restera en zone A.
Ma demande a été rejeté par le commissaire enqueteur: "le classement en zone N1 ou A n'a pour but de perenniser une situation de propriété des parcelles; elle a pour but de déterminer l'utilisation du sol en fonction de critères qui apparaissent dans le rapport de presentation. A ce titre le classement en zone A des parcelles sus citées m'apparait pertinent."
Or j'ai cherché un peu, http://ddaf.isere.agriculture.gouv.fr/I ... onnes_.pdf( " la zone A correspond à une véritable zone d’activités de production pourvue de bâtiments (techniques et/ou de
fonction) nécessaires à l’exploitation agricole" )... cela ne correspond pas a une zone d'activité agricole puisqu'elle n'existe plus depuis + de 10 ans. (J'avais argumenté cela mais cela n'a pas été pris en compte.). je ne comprend pas bien les motivations du commissaire enqueteur, mais il me reste l'avis du maire. Que me faut il argumenter?
-réitirer la meme demande avec les memes arguements ou bien me trompe-je dans ma démarche?
-Au final si le maire refuse: que reste t'il le tribunal administratif? ela vaut il la peine? y'a t'il d'autres acteurs aupres de qui je puis prendre conseil?
Changement de zone sur PLU en cours
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Re: Changement de zone sur PLU en cours
Je ne suis pas vraiment d'accord avec cette défintion de la zone A du PLU (" la zone A correspond à une véritable zone d’activités de production pourvue de bâtiments (techniques et/ou de fonction) nécessaires à l’exploitation agricole").
Cette définition, qui conditionne le classement en zone A à l'existence de bâtiments agricoles existants, rend impossible l'ouverture de nouvelles zones à l'accueil d'activités agricoles. Il ne faut pas oublier que le PLU est la transcription d'un projet d'aménagement et de développement durable. Si le projet de la commune est d'ouvrir de nouvelles zones à l'agriculture, le classement en zone A s'impose. Le PLU ne doit pas se limiter à constater des faits préétablis. Ainsi l'argument consistant à soutenir que les activités agricoles ont disparu depuis plus de 10 ans, ne doit pas forcément empecher de classer le terrain en zone A si la commune souhaite rendre à ces terrains une destination agricole.
Cependant, je suis d'accord avec vous, la définition de la zone A donnée par l'art. R 123-7 du code de l'urbanisme est très restrictive. Par exemple, elle ne permet pas à un agriculteur retraité de construire un logement pour passer ses "vieux jours" sur les terres qu'il a cultivées toute sa vie. Cette définition a fait l'objet de nombreuses critiques par la doctrine.
Cependant, si vous souhaitez contester le PLU, une fois approuvé, c'est bien devant le tribunal administratif qu'il faut agir (un recoursdéposé dans les 2 mois contre la délibération du conseil municipal appouvant le PLU).
Cordialement,
Sébastien PELISSIER
Cette définition, qui conditionne le classement en zone A à l'existence de bâtiments agricoles existants, rend impossible l'ouverture de nouvelles zones à l'accueil d'activités agricoles. Il ne faut pas oublier que le PLU est la transcription d'un projet d'aménagement et de développement durable. Si le projet de la commune est d'ouvrir de nouvelles zones à l'agriculture, le classement en zone A s'impose. Le PLU ne doit pas se limiter à constater des faits préétablis. Ainsi l'argument consistant à soutenir que les activités agricoles ont disparu depuis plus de 10 ans, ne doit pas forcément empecher de classer le terrain en zone A si la commune souhaite rendre à ces terrains une destination agricole.
Cependant, je suis d'accord avec vous, la définition de la zone A donnée par l'art. R 123-7 du code de l'urbanisme est très restrictive. Par exemple, elle ne permet pas à un agriculteur retraité de construire un logement pour passer ses "vieux jours" sur les terres qu'il a cultivées toute sa vie. Cette définition a fait l'objet de nombreuses critiques par la doctrine.
Cependant, si vous souhaitez contester le PLU, une fois approuvé, c'est bien devant le tribunal administratif qu'il faut agir (un recoursdéposé dans les 2 mois contre la délibération du conseil municipal appouvant le PLU).
Cordialement,
Sébastien PELISSIER
Modifié en dernier par webmestre le lun. 19 mai 2008 19:17, modifié 1 fois.
Raison : Excès de pub
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Re: Changement de zone sur PLU en cours
cette definition est pourtant donné sur le site de préfecture de l'isere , on la retrouve aussi sur le site de la préfecture de l'herault...http://www.herault.pref.gouv.fr/grandsd ... ricole.pdf
C'est un soucis pour moi car cette directive n'est pas appliqué, et je ne dois pas être le seul dans ce cas, vu le nombre de ferme rachetées par des particuliers et transformé en maison d'habitation. Logiquement, ces fermes ne sont plus liés à l'activité agricole, et ne devrait plus être en zone A des nouveaux PLU. Ca profite à qui tout ca? et si je veux faire une piscine ? un nouveau logement destiné à la location? c'est possible ou pas?
En, fait il ne s'agit pas là d'ouvrir de nouvelles zones agricole par rapport au PADD mais de maintenir "faussement" une situation dépassé.
Par ailleurs la commune ne peut pas decider à la place des proprietaires du de la destination des terres... c'est mon avis qu'en pensez vous?
C'est un soucis pour moi car cette directive n'est pas appliqué, et je ne dois pas être le seul dans ce cas, vu le nombre de ferme rachetées par des particuliers et transformé en maison d'habitation. Logiquement, ces fermes ne sont plus liés à l'activité agricole, et ne devrait plus être en zone A des nouveaux PLU. Ca profite à qui tout ca? et si je veux faire une piscine ? un nouveau logement destiné à la location? c'est possible ou pas?
En, fait il ne s'agit pas là d'ouvrir de nouvelles zones agricole par rapport au PADD mais de maintenir "faussement" une situation dépassé.
Par ailleurs la commune ne peut pas decider à la place des proprietaires du de la destination des terres... c'est mon avis qu'en pensez vous?
Re: Changement de zone sur PLU en cours
Bonjour,
Votre question fait référence au principe qui fonde les bases du droit de l'urbanisme :
La servitude d'urbanisme peut-elle porter atteinte au droit de propriété tel que défini par l'article 544 du code civil ; "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements" ?
Les lois de décentralisation (votées au parlement, par les représentant du peuple) ont transféré aux communes la compétence de définir le droit des sols, par le biais du POS (devenu PLU). Cette compétence doit être exercée dans un objectif d'intérêt général. Chaque propriétaire a donc le droit "jouir et disposer" de son terrain "de "la manière la plus absolue" mais dans le respect d'un réglement d'urbanisme (2ème partie de l'article 544). Ce réglement d'urbanisme a été défini par la puissance publique dans un objectif d'intérêt général. La commune définit les règles de chaque zone, non pas de façon arbitraire, mais dans le respect d'un cadre légal et réglementaire (donc également voté au parlement, ou pris par le pouvoir exécutif, dont le chef est le Président de la République, élu au suffrage universel direct). Le PLU traduit un choix d'urbanisation. Il est approuvé par une assemblée délibérante élue au suffrage universel (le conseil municipal, fraichement élu d'ailleurs), après enquête publique et une concertation obligatoire pendant toute la durée de la procédure.
L'atteinte au droit de propriété de l'article 544 du code civil n'est donc justifiable que par un objectif d'interet général poursuivi par une puissance publique qui dispose d'une légitimité démocratique (élue par le peuple).
Il est vrai que cette belle théorie, parfois les élus l'oublient un peu, mais peut-on faire confiance aux propriétaires privés dans l'utilisation de leur bien, dont l'objectif, et c'est normal, est la recherche de leur propre intérêt ? Imaginons le résultat si, pendant 10 ans, un territoire restait sans sans contrôle par la puissance publique... des immeubles ultra denses (pas de coefficients d'occupation des sols) ? des conflits de voisinage (pas de règle d'implantation par rapport aux limites de voisinage) ? des usines au milieu des maisons (pas de controle de la destination des bâtiments par zone) ? disparition des zones agricoles (au prix du foncier constructible, il est plus rentable pour un agriculteur de vendre ses terres plutot que de cultiver) ?
Malgré le travers de certains élus qui oublient de privilégier l'intérêt général, je pense, pour répondre à votre question, qu'il est tout de même préférable que la puissance publique détermine la politique d'urbanisme d'un territoire, sous peine d'une "sacré pagaille".
Par ailleurs, vous souhaitez que votre terrain soit classé en zone N1 du PLU correspondant, je vous cite à une zone d'"habitat diffus en milieu naturel".
Ce type de zone n'est pas du tout compatible avec les dispositions de la loi SRU du 13/12/2000 dont l'objectif est justement de lutter contre la consommation inutile de l'espace et l'habitat diffus. D'où la suppression des zones NB par cette loi. L'objectif d'un PLU doit donc être de favoriser la densification des espaces déjà bâtis.
Créer une zone A dans un espace qui n'est pas cultivé depuis plus de 10 ans, même si celà vous semble injuste et loufoque, n'est pas illégal si celà traduit un objectif d'interêt général de la part du conseil municipal qui est compétent pour définir le droit des sols.
Seule une "erreur manifeste d'appréciation" ou un "détournement de pouvoir" peut remettre en cause cette compétence (sans parler des vices de forme et de procédure).
L'erreur manifeste est une erreur flagrante dans l'appréciation d'un état de fait... par exemple classer en zone agricole un centre ville (où il est impossible de cultiver). Par contre vous aurez de grandes difficultés pour contester devant le juge un classement en zone A concernant un espace très peu urbanisé et mal équipé. Le juge n'est pas là pour se substituer à la puissance publique dans la définition d'une politique. Il ne sanctionne que les erreurs manifestes.
Le détournement de pouvoir, encore plus difficile à prouver : utiliser une procédure à d'autres fins que la recherche de l'intérêt général. Par exemple... classer en zone A le terrain d'un opposant politique pour l'empecher de construire !
Bref, si votre terrain n'est pas en centre-ville, inutilisable pour l'agriculture, ou si vous ne pouvez pas prouver les mauvaises intentions du maire à votre égard, il sera bien compliqué de contester le PLU. (sauf pour vice de procédure, mais là rien n'empeche un élu de recommencer une procédure viciée).
Cordialement,
Sébastien PELISSIER
Votre question fait référence au principe qui fonde les bases du droit de l'urbanisme :
La servitude d'urbanisme peut-elle porter atteinte au droit de propriété tel que défini par l'article 544 du code civil ; "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements" ?
Les lois de décentralisation (votées au parlement, par les représentant du peuple) ont transféré aux communes la compétence de définir le droit des sols, par le biais du POS (devenu PLU). Cette compétence doit être exercée dans un objectif d'intérêt général. Chaque propriétaire a donc le droit "jouir et disposer" de son terrain "de "la manière la plus absolue" mais dans le respect d'un réglement d'urbanisme (2ème partie de l'article 544). Ce réglement d'urbanisme a été défini par la puissance publique dans un objectif d'intérêt général. La commune définit les règles de chaque zone, non pas de façon arbitraire, mais dans le respect d'un cadre légal et réglementaire (donc également voté au parlement, ou pris par le pouvoir exécutif, dont le chef est le Président de la République, élu au suffrage universel direct). Le PLU traduit un choix d'urbanisation. Il est approuvé par une assemblée délibérante élue au suffrage universel (le conseil municipal, fraichement élu d'ailleurs), après enquête publique et une concertation obligatoire pendant toute la durée de la procédure.
L'atteinte au droit de propriété de l'article 544 du code civil n'est donc justifiable que par un objectif d'interet général poursuivi par une puissance publique qui dispose d'une légitimité démocratique (élue par le peuple).
Il est vrai que cette belle théorie, parfois les élus l'oublient un peu, mais peut-on faire confiance aux propriétaires privés dans l'utilisation de leur bien, dont l'objectif, et c'est normal, est la recherche de leur propre intérêt ? Imaginons le résultat si, pendant 10 ans, un territoire restait sans sans contrôle par la puissance publique... des immeubles ultra denses (pas de coefficients d'occupation des sols) ? des conflits de voisinage (pas de règle d'implantation par rapport aux limites de voisinage) ? des usines au milieu des maisons (pas de controle de la destination des bâtiments par zone) ? disparition des zones agricoles (au prix du foncier constructible, il est plus rentable pour un agriculteur de vendre ses terres plutot que de cultiver) ?
Malgré le travers de certains élus qui oublient de privilégier l'intérêt général, je pense, pour répondre à votre question, qu'il est tout de même préférable que la puissance publique détermine la politique d'urbanisme d'un territoire, sous peine d'une "sacré pagaille".
Par ailleurs, vous souhaitez que votre terrain soit classé en zone N1 du PLU correspondant, je vous cite à une zone d'"habitat diffus en milieu naturel".
Ce type de zone n'est pas du tout compatible avec les dispositions de la loi SRU du 13/12/2000 dont l'objectif est justement de lutter contre la consommation inutile de l'espace et l'habitat diffus. D'où la suppression des zones NB par cette loi. L'objectif d'un PLU doit donc être de favoriser la densification des espaces déjà bâtis.
Créer une zone A dans un espace qui n'est pas cultivé depuis plus de 10 ans, même si celà vous semble injuste et loufoque, n'est pas illégal si celà traduit un objectif d'interêt général de la part du conseil municipal qui est compétent pour définir le droit des sols.
Seule une "erreur manifeste d'appréciation" ou un "détournement de pouvoir" peut remettre en cause cette compétence (sans parler des vices de forme et de procédure).
L'erreur manifeste est une erreur flagrante dans l'appréciation d'un état de fait... par exemple classer en zone agricole un centre ville (où il est impossible de cultiver). Par contre vous aurez de grandes difficultés pour contester devant le juge un classement en zone A concernant un espace très peu urbanisé et mal équipé. Le juge n'est pas là pour se substituer à la puissance publique dans la définition d'une politique. Il ne sanctionne que les erreurs manifestes.
Le détournement de pouvoir, encore plus difficile à prouver : utiliser une procédure à d'autres fins que la recherche de l'intérêt général. Par exemple... classer en zone A le terrain d'un opposant politique pour l'empecher de construire !
Bref, si votre terrain n'est pas en centre-ville, inutilisable pour l'agriculture, ou si vous ne pouvez pas prouver les mauvaises intentions du maire à votre égard, il sera bien compliqué de contester le PLU. (sauf pour vice de procédure, mais là rien n'empeche un élu de recommencer une procédure viciée).
Cordialement,
Sébastien PELISSIER
Re: Changement de zone sur PLU en cours
Bonsoir,
Je ne faisais pas reference a cet article de loi.
J'ai bien compris votre message , je voulais simplement dire que quoi qu'il en soit et si Le PLU reste en l'etat en attribuant en zone A ces terres, rien ni personne ne m'obligera à y faire dessus de l'elevage ou de l'agriculture, en cela cette attribution zone A est caduque .
Le probleme c'est aussi que certains beneficient d'un placement en zone habitat diffus alors que d'autres non. Je n'ai pas l'intention de construire une usine mais si par exemple, me venait l'idée de developper une entreprise à domicile, le placement en zone A me l'interdit.
A vouloir surproteger le milieu agricole on en surestime les moyens, Il y a 50 ans chaque ferme avait son utilité, et une ferme tous les 300 m en pleine campagne etait effectivement destiné à l'activité agricole. Aujourd'hui l'agriculteur gère plusieurs centaines d'hectares seul, et ... vit à la ville . rares sont ceux qui se trouvent dans une ferme traditionnelle avec poules canard et les terres autours. Il serait temps que certains ouvrent les yeux. Alors c'est vrai on peut definir des zones en fonction d'une politique generale, limiter les abus (tout a fait d'accord), mais il faut quand meme voir que nos campagnes d'antant ne sont plus du tout les memes qu'aujourd'hui, que il y a un abus de classement des zones agricoles, qui gonflent les chiffres et qui sont un leurre politique.
Je ne faisais pas reference a cet article de loi.
J'ai bien compris votre message , je voulais simplement dire que quoi qu'il en soit et si Le PLU reste en l'etat en attribuant en zone A ces terres, rien ni personne ne m'obligera à y faire dessus de l'elevage ou de l'agriculture, en cela cette attribution zone A est caduque .
Le probleme c'est aussi que certains beneficient d'un placement en zone habitat diffus alors que d'autres non. Je n'ai pas l'intention de construire une usine mais si par exemple, me venait l'idée de developper une entreprise à domicile, le placement en zone A me l'interdit.
A vouloir surproteger le milieu agricole on en surestime les moyens, Il y a 50 ans chaque ferme avait son utilité, et une ferme tous les 300 m en pleine campagne etait effectivement destiné à l'activité agricole. Aujourd'hui l'agriculteur gère plusieurs centaines d'hectares seul, et ... vit à la ville . rares sont ceux qui se trouvent dans une ferme traditionnelle avec poules canard et les terres autours. Il serait temps que certains ouvrent les yeux. Alors c'est vrai on peut definir des zones en fonction d'une politique generale, limiter les abus (tout a fait d'accord), mais il faut quand meme voir que nos campagnes d'antant ne sont plus du tout les memes qu'aujourd'hui, que il y a un abus de classement des zones agricoles, qui gonflent les chiffres et qui sont un leurre politique.
Re: Changement de zone sur PLU en cours
Bonjour,
Je suis tout à fait d'accord, et c'est ce que j'écrivais précédemment, sur le fait que le réglement en zone A est trop restrictif. D'ailleurs, certaines exploitations, pour survivre, doivent diversifier leurs activités. Un réglement trop restrictif ne protège plus mais atténue le caractère dynamique des zones.
Par ailleurs, il ne suffit pas de classer un territoire en zone A pour maintenir ou créer une zone agricole. Une politique beaucoup plus globale d'aménagement du territoire est nécessaire...
En outre,si on devait respecter la législation en vigueur, personne ne devrait bénéficier d'un placement en zone d'habitat diffus. "Votre" zone N1 ressemble à zone NB déguisée, et un des principaux objectifs de la loi SRU était de supprimer ce type de zone. Si votre PLU devait être attaqué, ce serait bon motif à relever devant le juge (pour en revenir à l'erreur manifeste d'appéciation).
Cordialement,
Sébastien PELISSIER.
Je suis tout à fait d'accord, et c'est ce que j'écrivais précédemment, sur le fait que le réglement en zone A est trop restrictif. D'ailleurs, certaines exploitations, pour survivre, doivent diversifier leurs activités. Un réglement trop restrictif ne protège plus mais atténue le caractère dynamique des zones.
Par ailleurs, il ne suffit pas de classer un territoire en zone A pour maintenir ou créer une zone agricole. Une politique beaucoup plus globale d'aménagement du territoire est nécessaire...
En outre,si on devait respecter la législation en vigueur, personne ne devrait bénéficier d'un placement en zone d'habitat diffus. "Votre" zone N1 ressemble à zone NB déguisée, et un des principaux objectifs de la loi SRU était de supprimer ce type de zone. Si votre PLU devait être attaqué, ce serait bon motif à relever devant le juge (pour en revenir à l'erreur manifeste d'appéciation).
Cordialement,
Sébastien PELISSIER.
Re: Changement de zone sur PLU en cours
vous évoquez la suppression des zones NB des POS,
Ces zones NATURELLES peu ou pas équipées ont été PUREMENT et SIMPLEMENT supprimées.
Dans les communes qui ne sont pas couvertent par un SCOT, l'ouverture à l'urbanisation des zones naturelles est soumise a autorisation préfectorale en vertu de l'article L 122.2 du CU , sont concernées les zones ND et NCa.
Les zones NB qui étaient bien des zones NATURELLES ne sont pas concernées par cette autorisation puisqu'elles n'existent plus.
Elles ne devront pas transiter par la cas AU puisqu'elles n'existent plus.
Cependant ces espaces existent réellement, ils constituent l'habitat diffus.
force est de constater que le problème "de ces ventres mous" n'a pas été réglé il s'aggrave.
la division de ces espaces en zone U ou N se fait au cas par cas,
sans prise en compte :
-du niveau des équipements,
-de la densité du bâti existant.
Ma question sera : quel est le statut juridique de de l'habitat diffus.
merci.
Ces zones NATURELLES peu ou pas équipées ont été PUREMENT et SIMPLEMENT supprimées.
Dans les communes qui ne sont pas couvertent par un SCOT, l'ouverture à l'urbanisation des zones naturelles est soumise a autorisation préfectorale en vertu de l'article L 122.2 du CU , sont concernées les zones ND et NCa.
Les zones NB qui étaient bien des zones NATURELLES ne sont pas concernées par cette autorisation puisqu'elles n'existent plus.
Elles ne devront pas transiter par la cas AU puisqu'elles n'existent plus.
Cependant ces espaces existent réellement, ils constituent l'habitat diffus.
force est de constater que le problème "de ces ventres mous" n'a pas été réglé il s'aggrave.
la division de ces espaces en zone U ou N se fait au cas par cas,
sans prise en compte :
-du niveau des équipements,
-de la densité du bâti existant.
Ma question sera : quel est le statut juridique de de l'habitat diffus.
merci.