Bonjour,
je traite actuellement un CUb pour la rénovation d'une vieille maison isolée dans la campagne.
Cette maison date du 19ème siècle avec une partie habitation (1er étage) et une partie agricole (rez-de-chaussée).
Si j'ai bien compris, je ne suis pas en mesure de demander un changement de destination pour la transformation de la partie agricole en habitation sachant que cette maison a été construite sans permis de construire (et est légale).
êtes vous d'accord avec cette analyse?
construction datant avant l'instauration des permis de construire
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meretmontagne
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Re: construction datant avant l'instauaration des permis de construire
Bonjour,
Construction édifiée avant juin 1943 = construction régulière
Donc un changement de destination est envisageable si le PLU ne s'y oppose pas.
Construction édifiée avant juin 1943 = construction régulière
Donc un changement de destination est envisageable si le PLU ne s'y oppose pas.
Re: construction datant avant l'instauaration des permis de construire
bonjour,
voici l'ancienne et la nouvelle doctrine utilisées par le contrôle de légalité dans le cadre des changements de destination en zone agricole d'un PLU.
L'ancienne doctrine était la suivante :
"11) Comment instruire les changements de destination des anciens bâtiments agricoles ?
Selon la doctrine, une ancienne ferme qui n'est plus à usage agricole depuis longtemps et qui a été utilisée de façon continue en habitation, n'a plus de destination agricole (JO Sénat 29/11/2007 – Réponse à Philippe Leroy).
On considère que le terme « longtemps » représente une durée minimale de dix ans, par analogie à la prescription de dix ans des irrégularités d'urbanisme de l'article L.421-9 du code de l'urbanisme.
Donc si la ferme a été habitée durant plus de dix ans, les anciens locaux agricoles sont devenus avec le temps des locaux annexes à l'habitation. Le jour où ils sont aménagés pour l'habitation, il n'y a pas de changement de destination, et pas de TA.
Par contre, si l'ancienne ferme n'a été utilisée ni pour l'habitation, ni pour l'agriculture, sa double destination « habitat » et « agricole » a été conservée. Le jour où les locaux agricoles sont aménagés pour l'habitation, il y a un changement de destination partiel de la ferme qui nécessite un permis de construire, et les locaux concernés doivent être déclarés en surface taxable pour la TA".
Les éléments indiqués ci-dessus ne sont plus applicables, il faut appliquer les règles suivantes :
La réponse ministérielle de 2007 s'appuie sur une décision du Conseil d’État datant de 2007 (CE, 2007, Fernandez) . Cette décision de 2007 est abandonnée, voir en ce sens CE, 16 mars 2015, n° 369553 (aussi CE, 27 juill. 2009, n° 305920). Par ailleurs, la règle de 10 ans (relative à la prescription) ne vaut pas lorsque les travaux sont réalisés sans permis de construire. Le changement de destination s'accompagne en règle générale de travaux donc d'un permis.
En principe, il faut rechercher l'autorisation initiale pour identifier la destination de la construction, il ne faut pas se fier à l'usage effectif de la construction (CE, 2012, n° 336263, commune Ramatuelle). Un changement d'usage ou encore l'abandon d'une construction ne lui fait pas perdre sa destination initiale (CE 2001 n° 234226 ; CE, 2011, n° 328378).
Une difficulté peut résider en présence d'une construction très ancienne, par exemple avant l'intervention de la législation sur le permis, dans ce cas, il faut mettre en œuvre la méthode issue de la décision du CE 28 déc. 2018, n° 408743 et simplement vérifier si l'autorisation sollicitée peut être accordée par le PLU en vigueur. Ici on peut s'intéresser à l'ampleur des travaux.
Aussi, on peut citer le cas où on n'a pas de trace du permis et le bâtiment comporte depuis longtemps de l'habitation, dans ce cas, il pourrait être admis de reconnaitre l'habitation comme destination existante (CE, 2010 n° 306122), pour ce type de cas tout va dépendre du cas d'espèce (ex : dimensions de l'habitation et du reste à aménager, durée de l'habitation - du projet envisagé), il n' y a pas de certitude.
Enfin en présence d'une construction qualifiée de ruines par le juge, le changement de destination n'existe pas, on parle alors de construction nouvelle.
En résumé :
Une personne doit obtenir un arrêté municipal pour le changement de destination, même si l'usage actuel (qui est différent de la destination initial du bâtiment) est supérieure à 10 ans.
Si la construction a été réalisée avant les années 40, il n'y aura pas de recours du contrôle de légalité sur le permis de construire pour une habitation (même s'il n'y a pas de repérage sur le PLU et qu'il n'y a pas eu de consultation de la CDPENAF, application de la décision CE 28 déc. 2018, n° 40874).
Si la construction a été réalisée après les années 40, il y aura un recours du contrôle de légalité s'il n'y a pas de repérage sur le PLU et qu'il n'y a pas eu de consultation de la CDPENAF.
Si le projet consiste à réaliser un changement de destination d'une ferme agricole (qui avait un usage en partie habitable), le contrôle de légalité considère qu'il faut effectuer un changement de destination sur la totalité car l'habitation est accessoire de la grange.
Si le projet n'a pas pour objet de refaire le gros œuvre et qu'il n'est pas en ruine, le pétitionnaire devra faire de l'objet d'un changement de destination.
Si le projet a pour objet de refaire le gros œuvre et qu'il est en ruine, le pétitionnaire devra faire de l'objet d'une nouvelle construction (pas d'un changement de destination).
j'espère vous avoir aidée
voici l'ancienne et la nouvelle doctrine utilisées par le contrôle de légalité dans le cadre des changements de destination en zone agricole d'un PLU.
L'ancienne doctrine était la suivante :
"11) Comment instruire les changements de destination des anciens bâtiments agricoles ?
Selon la doctrine, une ancienne ferme qui n'est plus à usage agricole depuis longtemps et qui a été utilisée de façon continue en habitation, n'a plus de destination agricole (JO Sénat 29/11/2007 – Réponse à Philippe Leroy).
On considère que le terme « longtemps » représente une durée minimale de dix ans, par analogie à la prescription de dix ans des irrégularités d'urbanisme de l'article L.421-9 du code de l'urbanisme.
Donc si la ferme a été habitée durant plus de dix ans, les anciens locaux agricoles sont devenus avec le temps des locaux annexes à l'habitation. Le jour où ils sont aménagés pour l'habitation, il n'y a pas de changement de destination, et pas de TA.
Par contre, si l'ancienne ferme n'a été utilisée ni pour l'habitation, ni pour l'agriculture, sa double destination « habitat » et « agricole » a été conservée. Le jour où les locaux agricoles sont aménagés pour l'habitation, il y a un changement de destination partiel de la ferme qui nécessite un permis de construire, et les locaux concernés doivent être déclarés en surface taxable pour la TA".
Les éléments indiqués ci-dessus ne sont plus applicables, il faut appliquer les règles suivantes :
La réponse ministérielle de 2007 s'appuie sur une décision du Conseil d’État datant de 2007 (CE, 2007, Fernandez) . Cette décision de 2007 est abandonnée, voir en ce sens CE, 16 mars 2015, n° 369553 (aussi CE, 27 juill. 2009, n° 305920). Par ailleurs, la règle de 10 ans (relative à la prescription) ne vaut pas lorsque les travaux sont réalisés sans permis de construire. Le changement de destination s'accompagne en règle générale de travaux donc d'un permis.
En principe, il faut rechercher l'autorisation initiale pour identifier la destination de la construction, il ne faut pas se fier à l'usage effectif de la construction (CE, 2012, n° 336263, commune Ramatuelle). Un changement d'usage ou encore l'abandon d'une construction ne lui fait pas perdre sa destination initiale (CE 2001 n° 234226 ; CE, 2011, n° 328378).
Une difficulté peut résider en présence d'une construction très ancienne, par exemple avant l'intervention de la législation sur le permis, dans ce cas, il faut mettre en œuvre la méthode issue de la décision du CE 28 déc. 2018, n° 408743 et simplement vérifier si l'autorisation sollicitée peut être accordée par le PLU en vigueur. Ici on peut s'intéresser à l'ampleur des travaux.
Aussi, on peut citer le cas où on n'a pas de trace du permis et le bâtiment comporte depuis longtemps de l'habitation, dans ce cas, il pourrait être admis de reconnaitre l'habitation comme destination existante (CE, 2010 n° 306122), pour ce type de cas tout va dépendre du cas d'espèce (ex : dimensions de l'habitation et du reste à aménager, durée de l'habitation - du projet envisagé), il n' y a pas de certitude.
Enfin en présence d'une construction qualifiée de ruines par le juge, le changement de destination n'existe pas, on parle alors de construction nouvelle.
En résumé :
Une personne doit obtenir un arrêté municipal pour le changement de destination, même si l'usage actuel (qui est différent de la destination initial du bâtiment) est supérieure à 10 ans.
Si la construction a été réalisée avant les années 40, il n'y aura pas de recours du contrôle de légalité sur le permis de construire pour une habitation (même s'il n'y a pas de repérage sur le PLU et qu'il n'y a pas eu de consultation de la CDPENAF, application de la décision CE 28 déc. 2018, n° 40874).
Si la construction a été réalisée après les années 40, il y aura un recours du contrôle de légalité s'il n'y a pas de repérage sur le PLU et qu'il n'y a pas eu de consultation de la CDPENAF.
Si le projet consiste à réaliser un changement de destination d'une ferme agricole (qui avait un usage en partie habitable), le contrôle de légalité considère qu'il faut effectuer un changement de destination sur la totalité car l'habitation est accessoire de la grange.
Si le projet n'a pas pour objet de refaire le gros œuvre et qu'il n'est pas en ruine, le pétitionnaire devra faire de l'objet d'un changement de destination.
Si le projet a pour objet de refaire le gros œuvre et qu'il est en ruine, le pétitionnaire devra faire de l'objet d'une nouvelle construction (pas d'un changement de destination).
j'espère vous avoir aidée
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3976
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: construction datant avant l'instauration des permis de construire
merci de préciser qu'il s'agit d'une doctrine adoptée par l'administration (toute l'administration ?) et pas de la doctrine juridique qui ne peut pas suivre ce raisonnement simpliste, d'autant que le champ d'application des procédure de DP et PC pour les changements de destination et les travaux de modification de constructions existantes a connu de nombreuses évolutions au cours des 80 dernières années !
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser