régularisation et prescription

[littoralPDC]

Bonjour,

Cas classique je pense :
Il y a plus de 20ans, un propriétaire a effectué une extension+surélévation sans autorisation.
A ce jour, il souhaite vendre sa maison mais le notaire lui impose de régulariser via le dépôt d'un permis de construire.
Le problème étant que la régularisation est impossible puisque contraire aux règles du PLUi actuel mais le notaire ne conclura pas de vente sans le dépôt de ce permis en arguant "si jamais le bien est vendu sans cette régularisation et que la maison brule dans quelques années, les nouveaux propriétaires ne pourront pas reconstruire à l'identique".

Le pétitionnaire cherche désespérément une solution .. qu'en pensez vous ?

Merci d'avance

[Al Bundy]

Bonjour,

Le projet était soumis à permis de construire ?

Si c'est le notaire des acquéreurs qui bloque la vente c'est tout à fait compréhensible, il protège ses clients.

[littoralPDC]

et bien les travaux ont été fait en 2 temps (extension puis surélévation) ce qui fait qu'aujourd'hui, la surface de plancher créée impose au pétitionnaire de passer par un PC

[Al Bundy]

Donc il y a fort à parier que 20 ans en arrière les travaux étaient déjà soumis permis. Donc pas de prescription décennale (L.421-9). Pas de régularisation non plus à ce jour car le PLU s'y oppose. Je ne vois qu'une démolition des ouvrages pour régulariser la situation.
Sinon, l'acquéreur va devoir choisir entre acheter et parier d'un côté, et d'un autre côté ne pas acheter et rester prudent.

[URBALOVE]

Bonjour,
Les acquéreurs doivent effectivement choisir entre prendre le risque ou se retracter.
Le notaire de son côté, peut entrevoir la possibilité de rédiger l'acte sans cette régularisation mais après avoir informé les acheteurs du risque encouru.

[littoralPDC]

Donc il y a fort à parier que 20 ans en arrière les travaux étaient déjà soumis permis. Donc pas de prescription décennale (L.421-9). Pas de régularisation non plus à ce jour car le PLU s'y oppose. Je ne vois qu'une démolition des ouvrages pour régulariser la situation.
Sinon, l'acquéreur va devoir choisir entre acheter et parier d'un côté, et d'un autre côté ne pas acheter et rester prudent.

Merci pour votre réponse, et si jamais à l'époque les travaux étaient soumis à DP et non à PC ? (j'attends un complément d'informations de la part du pétitionnaire sur les surfaces)

[Monsieur_Aubergine]

A mon sens le problème est plus du côté du délai de prescription et des risques que prennent les acheteurs.

Pour rappel les délais de prescriptions des constructions édifiées sans autorisation ou en non-conformités sont : https://www.service-public.fr/particuli ... %206%20ans.

6 ans au pénal, 10 ans au civil.

On considère que le délai part à compter de la toute fin des travaux menés, dès lors qu'il y a un coup de peinture, une petite modification, une fenêtre par-ci ou un aménagement par-là, le délai est censé reprendre à compter de ces modifications... Difficile parfois d'apporter la preuve formelle que rien n'a bougé depuis.

Et après ça il se pose encore la question des travaux à venir, normalement (si je ne dis pas de bêtises) on ne peut entreprendre de travaux sur une construction irrégulière, il faut la régulariser en même temps qu'on y projette des travaux (CAA Marseille 24/04/2022 n°20MA03801 en parle).

[NiCoK]

Si la question de base est bien "quelle solution proposer ?"
Bah il n'y en a pas. Tant pis pour eux, ils ont fait des travaux sans autorisation, ils en assument les conséquences.
Dans ce cas, tout ce qu'on peut faire c'est rappeler aux acheteurs que les faits sont prescrits donc que la ville ne fera pas de PV d'infraction mais de leur rappeler les risques (impossibilité de modifier la construction, impossibilité de reconstruire... )

Mais pour le reste, si ce n'est pas régularisable, vous n'allez pas autoriser une construction illégale pour leur faire plaisir.
Donc le vendeur vend sa construction illégale pour une bouchée de pain et/ou les acquéreurs prennent le risque d'acheter une construction illégale en connaissance de cause.

[Jolia31]

Bonjour,

On m'a parlé d'un cas presque similaire pendant mon stage de formation (ils avait pratiquement doublé la surface habitable sans autorisation).
Le Maire avait fait le choix d'accepter la régularisation (je ne me souviens plus du délais entre la construction et la régularisation, mais c'était au moins 10 ans), qu'il a ensuite fait suivre aux différents services des impôts concernés, qui ce sont retournés vers les propriétaires initiaux et ont fait une jolie régularisation de taxe diverses et variées...

[Emmanuel Wormser]

les décisions illégales sont légions... pourquoi pas tant qu'elle ne sont pas contestées !