maisons jumelées

[Angélique 38]

Bonjour,
J'ai un permis de construire portant sur la construction de 2 maisons jumelées.
Le terrain a été divisé en 2, par une DP, en amont.

Le PCMI déposé porte sur 2 maisons jumelées, mais sur le plan de masse, et dans le PCMI4, il est bien dit que la division est prise en compte dans ce dossier.

Je ne sais pas comment instruire ce PC, car faut-il que j'instruise parcelle par parcelle ? et dans ce cas-là a-t-on le droit de déposer qu'un seul permis pour 2 maisons ?

Dans la PCMI4 il est noté que ce permis ne vaut pas division vu que ça été fait par la DP.

En gros, je ne sais pas si on a le droit de déposer un seul permis de construire sur 2 parcelles, qui au final, comportera 1 maison sur chaque parcelle.

[Al Bundy]

Bonjour,

La DP a été mise en œuvre : DAACT déposée ? Il s'agit d'un lotissement ? Combien de demandeurs pour le PC ?

[Angélique 38]

Je n'ai pas eu la DAACT de la DP, il ne s'agit pas d'un lotissement, chaque voie d'accès est individuelle et c'est un couple qui en fait la demande.

[URBALOVE]

Ne pas confondre lotissement et permis d'aménager.
L’article L442-1 du code de l’urbanisme dispose que :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
La DP dont vous parlez indique la volonté d'un lotissement.

Pour revenir au PC, il a été déposé sur les deux parcelles pour la construction des deux maisons jumelées ?
L'assiette du permis doit être composée d'une ou plusieurs unités foncières contiguës. Là dessus ça semble ok.
Maintenant pour l'instruction, si vous n'avez pas opté pour l'instruction des lotissements au lot dans le PLU, je dirais qu'il faut instruire au niveau de l'assiette totale.
Si vous avez opté pour l'instruction au lot en revanche, je dirais qu'il faut instruire sur chaque lot.

Attendons la confirmation des experts

[Angélique 38]

Merci Urbalove,

Oui, je me suis mal exprimée, je n'ai pas à faire à un permis d'aménager

Il a bien été déposé un seul et unique permis (PCMI) sur 2 parcelles, qui a l'origine, découle d'une seule unité foncière qui a été divisée en 2 lot.
Le PC porte sur la construction de 2 maisons jumelées.

J'ai lu que le dépôt de la DAACT de la DP de division était obligatoire, et comme le pétitionnaire ne l'a pas déposée, je pense que ça va tout changer pour l'instruction du PC.

j'attends l'avis des experts alors
Merci d'être passé par là, je pensais que je n'aurais personne aujourd'hui.

[URBALOVE]

J'ai lu que le dépôt de la DAACT de la DP de division était obligatoire, et comme le pétitionnaire ne l'a pas déposée, je pense que ça va tout changer pour l'instruction du PC.

Sur ce point, je pense que vous outre-passez vos droits.
La DAACT peut très bien ne pas avoir été déposé alors que la division a été réalisée (transfert de propriété ou de jouissance d'au moins un lot).
Le régime des autorisations d'urbanismes est déclaratif, donc sauf à disposer d'informations sans investigation particulière, vous ne pouvez remettre en question la déclaration du pétitionnaire.

[Angélique 38]

Pourtant sur une note que j'avais eu en formation, il est dit que suivant l'article R.462-1 du CU l'envoi de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est une obligation. Elle signifie que la division du terrain a été effectuée et est conforme à la DP.
Je pense que si Albundy m'a posé la question, c'est que ça doit avoir un impact sur le reste.

[Al Bundy]

Pourtant sur une note que j'avais eu en formation, il est dit que suivant l'article R.462-1 du CU l'envoi de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est une obligation. Elle signifie que la division du terrain a été effectuée et est conforme à la DP.
Je pense que si Albundy m'a posé la question, c'est que ça doit avoir un impact sur le reste.

Oui, DAACT obligatoire vu le L.462-1 CU.
Si votre PLU s'oppose à l'application du R.151-21 l'instruction ne sera pas la même selon que la division a été mise en œuvre ou non.

[URBALOVE]

Le dépôt de la DAACT est obligatoire. Mais en quoi il est obligatoire au dépôt de PC ?
Je suis d'accord sur le fait que le dépôt de cette DAACT est une obligation sécurisante pour le pétitionnaire, mais elle n'est pas une obligation au dépôt du PC.

[Angélique 38]

Il n'y a rien qui indique que le règlement s'oppose à cet article, donc dans mon cas de figure, si j'ai bien compris, comme je n'ai pas eu de DAACT de la DP de division, j'instruis sur la totalité du terrain d'assiette, c'est bien ça ?

Et lors de la rédaction de l'arrêté accordant le PC, je ne mentionnerai pas la DP de division ?

Merci

[Al Bundy]

Le dépôt de la DAACT est obligatoire. Mais en quoi il est obligatoire au dépôt de PC ?
Je suis d'accord sur le fait que le dépôt de cette DAACT est une obligation sécurisante pour le pétitionnaire, mais elle n'est pas une obligation au dépôt du PC.

Peut-on considérer la division réalisée sans DAACT ? Plus loin, peut on considérer un lotissement sans DAACT déposée ?

Je pense que ça valide la division lors du dépôt du PC et donc que l'instruction se fasse parcelle, par parcelle, si j'ai bien compris, mais je n'en suis pas sûre ...

Dans votre cas, puisque le PLU ne s'oppose pas au CU, vous instruisez à l'échelle du terrain initial.

[Angélique 38]

Le dépôt de la DAACT est obligatoire. Mais en quoi il est obligatoire au dépôt de PC ?
Je suis d'accord sur le fait que le dépôt de cette DAACT est une obligation sécurisante pour le pétitionnaire, mais elle n'est pas une obligation au dépôt du PC.

Peut-on considérer la division réalisée sans DAACT ? Plus loin, peut on considérer un lotissement sans DAACT déposée ?

Je pense que ça valide la division lors du dépôt du PC et donc que l'instruction se fasse parcelle, par parcelle, si j'ai bien compris, mais je n'en suis pas sûre ...

Dans votre cas, puisque le PLU ne s'oppose pas au CU, vous instruisez à l'échelle du terrain initial.

merci !

[URBALOVE]

Peut-on considérer la division réalisée sans DAACT ?

Oui, la réalisation nécessitant la DAACT.

Plus loin, peut on considérer un lotissement sans DAACT déposée ?

Encore une fois oui, l’article L442-1 du code de l’urbanisme dispose que :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
Il n'est pas question de DAACT.

J'ai l'impression que l'on confond souvent l'autorisation d'urbanisme et la réalisation du projet.
L'autorisation d'urbanisme en matière de lotissement est la DP ou le PA, et la réalisation c'est le lotissement.
L'autorisation d'urbanisme en matière de construction de MI est le PC, et la réalisation c'est la MI.

Ici, la DAACT appliquée à la DP de division donne un caractère probant à sa bonne exécution. Elle sécurise notamment le pétitionnaire sur l'application du gèle des règles d'urbanisme pour 5 ans.
Pourtant, son absence ne remet pas en cause l'existence ou non des parcelles créées et donc l'opportunité de déposer un PC sur ces parcelles.

Pour revenir au cas d'espèce, j'ai l'impression qu'en l'absence d'opposition dans le PLU à l'article R.151-21 du CU (Angélique vous confirmez ?) l'instruction sera identique qu'il y ait ou non lotissement.

[Monsieur_Aubergine]

Le premier intérêt de la DP division est, pour le pétitionnaire, le fait de détacher un lot à construire en vue du dépôt ultérieur du PC, et donc d'être identifié comme le bénéficiaire de l'autorisation en vue du paiement de la taxe d'aménagement.

Déposer une DP division, puis un PC sur l'ensemble de l'unité foncière comprenant les lots à détacher n'a strictement aucun sens étant donné que la taxe d'aménagement sera demandée au bénéficiaire du PC pour l'ensemble de la Surface Taxable générée.

Il faut également noter que seul le CERFA 13409*09 prévoit d'inclure la division en propriété ou en jouissance au sein du projet. Le CERFA 13406*09 pour maison individuelle ne le prévoit pas.

Dès lors, en l'absence de la DAACT de la DP division, à mes yeux, le PC ne peut être instruit que sur l'ensemble de l'assiette foncière déclarée, et à son obtention, la DP division sera rendue caduque (oui, on divise d'abord, on effectue le changement de propriété, et dépose une DAACT et APRES SEULEMENT on dépose une demande de PC par unité foncière).

De plus dans le cadre de PC déposés suite à DP division ou de PA, sauf si le règlement du PLU prévoit une instruction "lot par lot" ou des règles spécifique à chaque propriété, alors conformément à l'article R151-21 les règles sont appréciées à l'ENSEMBLE du périmètre générant les lots détachés par voie de lotissement, de division en propriété ou en jouissance.

Le PC valant division est épargné dans ce cas, l'ensemble des constructions étant déjà présent au sein du projet déposé (merci d'avoir pointé l'erreur, Emmanuel_Wormser)

Ce qui est particulièrement pénible et génère un effet de "premier arrivé, premier servi" surtout lors du calcul de l'emprise au sol ou des espaces libres/verts.

[Emmanuel Wormser]

c'est vraiment n'importe quoi ...
vous créez des conditions à l'application des règles du PLU que le code de l'urbanisme ne prévoit pas..

mais surtout, redescendez dans la vraie vie : quand j'achète un terrain issu d'une division, je mets une clause suspensive dans le compromis d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait.

donc la DAACT -qui ne peut être déposée qu'à la cession effective du lot, à la réitération de la vente- n'intervient qu'après obtention du PC !

le seul contrôle prévu est celui des ventes de lots dans un lotissement autorisé, donc sous PA : le PC n'est accordé qu'à l'achèvement des travaux (DAACT travaux) ou bien après obtention d'une autorisation de vente anticipée (R442-18)

tous vos développements omettent l'objectif de la législation des lotissements : protéger l'acquéreur !

(accessoirement, Monsieur Aubergine, en PCVD, il n'y a pas de premier arrivé premier servi puisque tout le monde est servi en même temps : le PCVD est un permis de construire !)