Modification PA pour vente sans viabilisation

[Al Bundy]

Bonjour,

Le contexte :
Un pétitionnaire a obtenu un PA en 2020 pour la création d'un lot à bâtir en abords MH, puis un PA modificatif la même année pour augmenter la SDP attribuée au lotissement.
La DAACT a été déposée et lors de la visite de récolement le bénéficiaire me précise ne pas avoir viabilisé (raccorder le terrain aux réseaux existant dans la rue). Une promesse de vente doit être signée prochainement et il ne s'attendait pas à devoir viabiliser.
Or, la viabilisation est essentielle et doit être faite par le lotisseur (art. L.332-15 CU). C'est même dans l'esprit de l'opération de lotissement.
Aujourd'hui il me demande s'il peut déposer un second modificatif dans le but de pouvoir vendre le lot avant de mettre en œuvre la viabilisation.

En regardant dans le code je tombe sur le R.442-13b) --> l'autorité peut prendre un arrêté pour autoriser le lotisseur à vendre/louer avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits, à condition qu'il justifie d'une garantie d'achèvement. Une attestation doit être jointe au dossier de PA.

Questions :
- j'interprète correctement la procédure ?
- celle-ci peut faire l'objet d'un modificatif car cela ne remet pas en cause l'économie générale du projet ?

Merci

[adit]

j'ai vu un PA pour division en périmètre ABF, ou il etait précisé que les raccordements seraient a la charge de l'acquéreur....?! la parcelle était desservie.
Pour ce qui est de l'arrêté autorisant la vente, j'en ai fait un suite au depot PA modif.

[Emmanuel Wormser]

les travaux en unilot ne conduisent pas à la réalisation d'équipements communs : ils ne sont donc pas nécessairement à charge du lotisseur (voire jamais sauf voie d'accès pour un lot enclavé, comme en DP)

le branchement ou raccordement individuels ne sont pas du ressort du lotisseur hors extension des réseaux qui serait également exigée en DP

[Al Bundy]

Merci pour vos retours.

j'ai vu un PA pour division en périmètre ABF, ou il etait précisé que les raccordements seraient a la charge de l'acquéreur....?! la parcelle était desservie.

Il s'agissait d'une précision donnée par le pétitionnaire ou bien l'autorité ? Quand vous écrivez que la parcelle était desservie, cela signifie que les réseaux passaient devant le terrain ou bien que les branchements sont situés à l'entrée du terrain ?

les travaux en unilot ne conduisent pas à la réalisation d'équipements communs : ils ne sont donc pas nécessairement à charge du lotisseur (voire jamais sauf voie d'accès pour un lot enclavé, comme en DP)

Là je suis plus réservé :
le 1er alinéa de l’article L.332-15 stipule que « L'autorité qui délivre l'autorisation (…) de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement (…) du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées (...) ». C'est pour cette raison que j'écris plus haut (à tort ?) que le lotisseur est celui qui viabilise obligatoirement. Dans ce cas, la vente par anticipation, autorisée par un permis modif, vous semble possible ? Conforme au R.442-13b ?

le branchement ou raccordement individuels ne sont pas du ressort du lotisseur hors extension des réseaux qui serait également exigée en DP

Vous entendez bien le fait d'amener les branchements depuis les réseaux sous le domaine public jusqu'à l'entrée du terrain ? C'est pour moi la définition de la viabilisation. Contrairement au branchement qui consiste à brancher la maison aux réseaux, là tout se passe sur le terrain du constructeur.

[adit]

Oui, c'était précisé dans la otice du PA

[Emmanuel Wormser]

C'est pour cette raison que j'écris plus haut (à tort ?) que le lotisseur est celui qui viabilise obligatoirement. Dans ce cas, la vente par anticipation, autorisée par un permis modif, vous semble possible ? Conforme au R.442-13b ?

le branchement ou raccordement individuels ne sont pas du ressort du lotisseur hors extension des réseaux qui serait également exigée en DP

Vous entendez bien le fait d'amener les branchements depuis les réseaux sous le domaine public jusqu'à l'entrée du terrain ? C'est pour moi la définition de la viabilisation. Contrairement au branchement qui consiste à brancher la maison aux réseaux, là tout se passe sur le terrain du constructeur.

pas d'accord du tout....
le branchement en électricité ou en eau, c'est 100m. de canalisation... individuelle
les travaux à charges du lotisseur, c'est tout ce qui est COMMUN sauf le branchement, autrement dit tout sauf ce qu'on peut exiger du pétitionnaire de PC.

[Al Bundy]

Je pense avoir besoin d'éclaircir les termes, parce que là je suis perdu.
- Travaux communs : regroupe tous les travaux et aménagements en cas de lotissements avec plusieurs lots.
- Viabiliser : mettre en œuvre les travaux pour raccorder le terrain aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et d’assainissement.
- Branchement : implique de relier les équipements propres à l'opération sur les réseaux qui passent le long du terrain sous la voie publique (le plus souvent). Il s'agit là d'une phase faite lors de la viabilisation.

[Emmanuel Wormser]

on va poser la question autrement : où trouvez vous le mot "viabilisation" dans le code de l'urbanisme ?

vous trouverez le mot "viabilité" au L332-15 ; ça tombe bien: on y trouve aussi branchement...

[NiCoK]

C'est quoi exactement l'objet du PA ? Si il n'y a qu'un seul lot comme vous avez l'air de le dire au début. C'est en fait une simple DP devenue PA car en ABF ?
Si les réseaux sont dans la rue et passent devant le terrain, que voulez-vous que le lotisseur fasse de plus ? Les acheteurs du terrain auront juste à contacter les concessionnaire pour demander le raccordement de leur construction.

[Al Bundy]

Il y a 2 notions en effet : la viabilité et le branchement des équipements propres.
Quel est le sens de la viabilité et du branchement des équipements propres ?
Mes recherches conduisent toutes à la définition de la viabilisation d'un terrain.

C'est quoi exactement l'objet du PA ? Si il n'y a qu'un seul lot comme vous avez l'air de le dire au début. C'est en fait une simple DP devenue PA car en ABF ?
Si les réseaux sont dans la rue et passent devant le terrain, que voulez-vous que le lotisseur fasse de plus ? Les acheteurs du terrain auront juste à contacter les concessionnaire pour demander le raccordement de leur construction.

Oui, 1 seul à bâtir.
La question me vient à la lecture des 2 premiers alinéas du L.332-15 qui concerne autant une autorisation de construire qu'un lotissement. J'en suis venu à la conclusion (fausse ?) que l'obligation du lotisseur est de faire amener les réseaux jusqu'à l'entrée du terrain, et que celle du constructeur est de raccorder sa construction dessus (cet article ne fait pas de différence entre lotissement DP et PA).

[Al Bundy]

Pas d'infos sur la définition de la viabilité et du branchement des équipements propres ?

[Emmanuel Wormser]

non à mon avis puisque cela pourra être imposé au pétitionnaire du PC si moins de 100m.
l'accès en revanche n'est pas traité de la même façon