Refus lotissement

[jfaujo]

Bonjour,
Nous avons deux permis en cours d'instruction sur un lotissement issu d'une division en 4 lots (dp).

Le problème est que notre plu exige 8 mètres entre les constructions (article 8 ) applicable à l'échelle globale du lotissement donc.

Or, les deux permis où la distance fait 4 mètres car l'un s'est mis en limite de lot sont en cours d'instruction donc je m'interroge sur la manière de gérer cela : on accorde un pour s'appuyer dessus pour refuser le second ? On refuse les deux ? mais sur quelle base légale ? On fait une demande de pièces pour avoir tout le lotissement (ca me semble improbable). Meme problème sur l'emprise au sol maximum que l'un mange par rapport à l'autre donc en gestion globale, nous ne sommes plus bons.

C'est toujours les memes problèmes sur des divisions sans PA qui dépassent les 2 lots. Et les géomètres ne veulent jamais faire le travail jusqu'au bout pour éviter cela.

J'ai évidemment essayé l'amiable mais ils s'en moquent totalement et ne veulent rien comprendre (c'est le meme constructeur qui fait les deux).

[Muscardin]

Or, les deux permis où la distance fait 4 mètres car l'un s'est mis en limite de lot sont en cours d'instruction

C'est un poil confus, je n'arrive pas à comprendre la situation.

[Al Bundy]

Bonjour,

Le PLU impose 8m entre 2 constructions et une instruction à l'échelle de l'unité foncière avant division, or vous avez 2 PC dont l'un prévoit une implantation en limite de lot et l'autre une implantation en retrait de 4m. Donc article 8 non respecté.

Vous pourriez accepter le PC qui prévoit 4m et refuser celui qui prévoit une implantation en limite, ou bien contacter le pétitionnaire afin qu'il prévoit un retrait de 4m si c'est possible. Mais comme il semble s'en moquer, partez sur un refus.

[NiCoK]

C'est le problème de ces lotissements fait sans aucune réflexion à la base. Forcément vous avez 1 permis qui pourra être accepté et qui va conditionner toute l'instruction des permis suivant. Quant à déterminer qui va être le premier ? C'est à vous de le faire : le premier arrivé, le premier complet, le plus cohérent... C'est tout le problème de l'instruction à l'échelle du lotissement par rapport à l'instruction lot par lot.

C'est pour éviter ce genre de chose que j'avais fini par demander aux lotisseurs de prévoir leur composition avec une emprise au sol et une implantation déterminée lors de la vente de leur lot mais on a aucun moyen de leur imposer quoi que ce soit. S'ils sont trop obtus pour comprendre que c'est dans leur intérêt d'éviter de se retrouver avec un PC qui mange tous les droits à construire des autres, tant pis pour eux. Après tout, ce sont leurs ventes et leurs projets qui tombent à l'eau.
Le problème aussi c'est que le code de l'urba a pas été mis à jour et prévoit uniquement que le lotisseur puisse répartir une surface de plancher maximale aux attributaires de lot (R 442-11). C'est totalement obsolète vu la disparition du COS, au lieu justement de répartir des emprises au sol et des critères d'implantation sur lesquels on aurait un moyen de contrôle à l'instruction.

[Emmanuel Wormser]

que les lotisseurs soient des anes à ne pas avoir prévu ce type de situation, c'est possible, que les géomètres aient à le prévoir dans leurs DP surement pas mais il leur revient d'alerter le lotisseur... car il n'y a aucune raison objective qu'ils le prévoient dans un cadre contrôlé par l'administration (pièces du PC, règlement, etc...) : ce type de situation doit être géré dans les actes de vente...

dans votre cas, un même constructeur et deux propriétaires distincts ou un seul propriétaire/pétitionnaire des deux PC pour l'instant ?

[Catherine Perain]

Sans vouloir me montrer désobligeante envers qui que ce soit, n'y a-t-il pas eu également un problème à l'instruction ? Parce que avoir pu autoriser un lotissement dont certains lots se retrouvent in fine non constructibles, me parait quelque peu étonnant.

En accordant un lotissement, on garanti justement que chaque lot est constructible et on ouvre des droits à construire. Lors de l'instruction s'il apparaît que la constructibilité d'un lot n'est pas garantie, alors il semble judicieux de ne pas autoriser le lotissement.

que les lotisseurs soient des anes à ne pas avoir prévu ce type de situation, c'est possible,

= et les projets de lotissement que nous recevons le prouvent

C'est le problème de ces lotissements fait sans aucune réflexion à la base. Forcément vous avez 1 permis qui pourra être accepté et qui va conditionner toute l'instruction des permis suivant. Quant à déterminer qui va être le premier ? C'est à vous de le faire : le premier arrivé, le premier complet, le plus cohérent... C'est tout le problème de l'instruction à l'échelle du lotissement par rapport à l'instruction lot par lot.

= je ne suis pas d'accord avec vous, c'est au stade de l'instruction du lotissement (PA ou DP) qu'il nous appartient de nous assurer que chacun des lots puisse accueillir une construction qui ne sera pas conditionnée et dépendante de son numéro ou date d'arrivée dans nos services

[Emmanuel Wormser]

Sans vouloir me montrer désobligeante envers qui que ce soit, n'y a-t-il pas eu également un problème à l'instruction ? Parce que avoir pu autoriser un lotissement dont certains lots se retrouvent in fine non constructibles, me parait quelque peu étonnant.

pas d'accord : les deux lots étaient constructibles... Il suffisait que les constructeurs -ici un seul- respectent le PLU...et que le lotisseur-vendeur des lots s'en assure, en fixant des règles dans les actes de vente, ce qui n'est pas le boulot de l'administration

tout raisonnement contraire permettrait d'engager la responsabilité de l'administration... du fait de l'impéritie du lotisseur !

remarquez, en y réfléchissant bien, j'essayerais bien

C'est le problème de ces lotissements fait sans aucune réflexion à la base. Forcément vous avez 1 permis qui pourra être accepté et qui va conditionner toute l'instruction des permis suivant. Quant à déterminer qui va être le premier ? C'est à vous de le faire : le premier arrivé, le premier complet, le plus cohérent... C'est tout le problème de l'instruction à l'échelle du lotissement par rapport à l'instruction lot par lot.

= je ne suis pas d'accord avec vous, c'est au stade de l'instruction du lotissement (PA ou DP) qu'il nous appartient de nous assurer que chacun des lots puisse accueillir une construction qui ne sera pas conditionnée et dépendante de son numéro ou date d'arrivée dans nos services

faux et archi faux, donc : l'acquéreur pourra se retourner contre le vendeur en cas de refus de permis, rien de plus...
c'est si le lot était inconstructible dès le départ que le problème se poserait...
d'ailleurs, les compromis de vente sont, normalement, signés sous réserve d'obtention de PC purgé de tout recours

[Catherine Perain]

Monsieur Wormser, vous pouvez vous montrez péremptoire autant que vous le voulez, je maintiens que dès lors que la constructibilité d'un lot est conditionné par l'implantation de la construction du lot voisin, voire qu'un lot devienne inconstructible, alors il y a un problème sur la conception même du lotissement ... et que cela peut conditionner sa délivrance ou non.

pas d'accord : les deux lots étaient constructibles... Il suffisait que les constructeurs -ici un seul- respectent le PLU...et que le lotisseur-vendeur des lots s'en assure, en fixant des règles dans les actes de vente, ce qui n'est pas le boulot de l'administration
tout raisonnement contraire permettrait d'engager la responsabilité de l'administration... du fait de l'impéritie du lotisseur !
remarquez, en y réfléchissant bien, j'essayerais bien :lol

Je suis d'accord sur le principe, mais je philosophe peut-être en pensant que le fait que la construction sur la limite séparative du 1er lot rende inconstructible le 2e lot, ne me parait répondre à cette théorie.
En tout état de cause, il y a bien un problème à la conception du lotissement, et à tout le moins, l'instruction est parfaitement en droit de soulever cette incohérence.

[Emmanuel Wormser]

non, cette "incohérence" n'apparait pas dans lors de la procédure de lotissement : l'administration n'a donc pas à la deviner.
c'est au stade des ventes et des dépots de permis qu'elle nait

d'ailleurs, en lotissement déclaré -donc sans règlement-, comment voulez vous la gérer lors de l'instruction de la DP ?

je partage avec vous que la conception du lotissement est mauvaise, puisque le lotisseur n'a pas prévu cette situation au stade des ventes (en créant une servitude non aedificandi par exemple, même temporaire jusqu'à fin des ventes) : tant pis pour lui et un de ses lots est devenu ou peut devenir invendable

chacun son boulot, chacun ses responsabilités !
ce n'est pas une question de principe , c'est juste l'application de la loi

[jfaujo]

Merci pour vos retours

On parle de lots de 800 à 1000 m² (très rare sur notre commune) donc ils sont largement constructibles mais le constructeur, qui gère l'ensemble des permis (ce qui est assez rare) se moque du monde et ne veut rien comprendre. Les deux demandeurs n'y sont pour rien : je me doute bien que vu l'orientation du lot où la construction est en limite de lot, la personne a simplement demandé une exposition favorable rien de plus.

Sur la partie légale, nous avions bien saisi le fait que l'article 8 n'était pas respecté. C'est vraiment une seconde question qui nous intrigue à savoir la succession dans le temps de l'opération : s'appuyer sur un permis en cours d'instruction pour refuser un autre n'est pas possible. C'est pourquoi nous allons en accorder un et ensuite refuser le second. Toutefois, pourquoi accorder celui la et pas l'autre ? rien ne le justifiera légalement je pense.

Par contre, je ne comprend certaines remarques : il faudrait leur demander de positionner des maisons sur une dp pour s'assurer que la distance entre constructions pourra etre respecté ? Nous ne sommes pas lotisseur d’autant que sur ce cas, ce sont des parcelles de forme carré très classique avec largement la place de faire des villas tout en respectant les règles.

Après je rejoins le fond du problème : cette logique visant à laisser la main au premier permis sur un lotissement et que tout le monde s'adapte est problématique. Mais à part s'opposer à cette gestion au lotissement pour partir une gestion au lot, on n'a pas la main en sachant qu'en plus s'opposer à la gestion au lotissement n'est pas simple ensuite sur des gros lotissements

[Emmanuel Wormser]

Par contre, je ne comprend certaines remarques : il faudrait leur demander de positionner des maisons sur une dp pour s'assurer que la distance entre constructions pourra etre respecté ?

vous ne pouvez tout simplement pas le faire car aucune disposition du code de l'urbanisme ne vous y autorise...
fermez le ban
il faut cesser de vouloir faire le bonheur des gens quand telle n'est pas votre mission

[NiCoK]

mais le constructeur, qui gère l'ensemble des permis (ce qui est assez rare) se moque du monde et ne veut rien comprendre.

Ah mais quand mais vous allez devoir refuser un des permis il va vite comprendre ! On a un rôle de conseil mais à un moment donné, il faut y aller et les laisser s'enfoncer. Peu importe les conséquences pour lui, c'est son problème.

[jfaujo]

On a refusé le premier permis arrivé en expliquant bien les choses, l'aménageur s'est plaint... Résultat : les deux demandeurs concernés (qui ont échangé entre eux pour repositionner les maisons) ont estimé que c'était une erreur de l'aménageur qui les aurait mené en bateau. Ils ont donc laissé tomber et vont s'installer ailleurs. Nous avons eu droit à toutes les insultes du monde mais tant pis pour l'aménageur. Je pense qu'il fera attention avec les deux permis suivants.

[Maud R]

Bonjour,

Pouvez vous m'expliquer pourquoi vous refusez le PC ?
L'article 8 concerne usuellement l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ? Par conséquent sur un lotissement chaque lot se retrouve être une propriété distincte ayant fait l'objet d'une division et de promesse de vente à des personnes différentes.

Votre PLU précise t'il une autre rédaction ?

[NiCoK]

Au contraire c'est pour instruire lot par lot qu'il faut une disposition spécifique du PLU sinon, de base, dans un lotissement chaque PC s'étudie a l'échelle du lotissement entier.