Bonjour,
Un administré nous demande de lui céder un bout de l'espace vert attenant à sa propriété. Nous sommes dans un lotissement dont nous avons récupéré les VRD et espaces verts (EV) en 2015.
Après lecture de l'acte notarié, celui-ci ne mentionne aucune restriction concernant ces EV (contrairement à l'acte d'un autre ancien lotissement qui spécifiait que les EV devaient rester à perpétuité EV).
Dois-je regarder quelque chose d'autre ? Pouvons-nous lui céder l'emprise désirée ?
Je vous remercie.
Bien cordialement,
Cession d'un espace vert
Règles du forum
Avant de poster, merci de vérifier :
Avant de poster, merci de vérifier :
- que vous êtes bien dans le forum en rapport avec le sujet que vous allez exposer (voir description sous chaque forum) ;
- si votre question n'a pas déjà été postée en utilisant la fonction recherche.
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3814
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Cession d'un espace vert
Bonjour,
Règlement très léger : les acquéreurs des lots devront respecter les règles du PLU + COS de chaque lot + clôtures sur rue + une haie à conserver (pas sur l'EV).
Pas de cahier des charges dans le PC.
Que regarder d'autre ?
Merci
Règlement très léger : les acquéreurs des lots devront respecter les règles du PLU + COS de chaque lot + clôtures sur rue + une haie à conserver (pas sur l'EV).
Pas de cahier des charges dans le PC.
Que regarder d'autre ?
Merci
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3814
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Cession d'un espace vert
le cahier des charges n'est pas dans le PC (ou PA ou DP ou PL)
il est annexé aux actes de propriété
il est annexé aux actes de propriété
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: Cession d'un espace vert
Donc il devrait être annexé à l'acte d'acquisition des VRD et EV ? Car si ce devrait être le cas, il n'y a rien.
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3814
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Cession d'un espace vert
allez hop !
un petit tour au service de la publicité foncière...
un petit tour au service de la publicité foncière...
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: Cession d'un espace vert
Bonjour,
Vérifier si cet espace est devenu "domaine publique" dans ce cas déclassement....
Pour info :
La commune « propriétaire » se doit, au préalable, de « déclasser » l’espace commun avant de pouvoir prétendre l’aliéner à un tiers ou à l’un ou l’autre des colotis. Pour ce faire, et depuis la loi ALUR du 24/03/2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, le déclassement de tout ou partie d’un espace commun du lotissement suppose l’accord unanime des colotis.
En effet, l’article 159 de la loi ALUR, insère un nouvel alinéa 2 à l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. Après avoir décrit la procédure de modification des documents du lotissement (alinéa 1er L. 442-1), ce nouvel alinéa 2 pose le principe selon lequel « le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements ».
En effet, la qualité de « collectivité publique » gestionnaire des éléments communs d’un lotissement ne lui confère pas un pouvoir unilatéral de désaffectation. La commune accepte le transfert dans le but de garantir la pérennité de ces espaces.
Vérifier si cet espace est devenu "domaine publique" dans ce cas déclassement....
Pour info :
La commune « propriétaire » se doit, au préalable, de « déclasser » l’espace commun avant de pouvoir prétendre l’aliéner à un tiers ou à l’un ou l’autre des colotis. Pour ce faire, et depuis la loi ALUR du 24/03/2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, le déclassement de tout ou partie d’un espace commun du lotissement suppose l’accord unanime des colotis.
En effet, l’article 159 de la loi ALUR, insère un nouvel alinéa 2 à l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. Après avoir décrit la procédure de modification des documents du lotissement (alinéa 1er L. 442-1), ce nouvel alinéa 2 pose le principe selon lequel « le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements ».
En effet, la qualité de « collectivité publique » gestionnaire des éléments communs d’un lotissement ne lui confère pas un pouvoir unilatéral de désaffectation. La commune accepte le transfert dans le but de garantir la pérennité de ces espaces.
Re: Cession d'un espace vert
Bonjour,
Justement comment vérifier ce point ?
Au cadastre, voies et EV apparaissent sous forme de parcelles. Dans l'acte il est noté "Désignation : cet immeuble consistant en : quatre parcelles à usage de voirie, réseaux divers, EV, équipements communs, éclairage public et parking destinés à être incorporés au domaine public".
Après l'acte, aucune autre formalité n'a été faite pour le classement au DP. D'ailleurs d'une manière générale, après rétrocession des VRD par acte notarié, nous devons faire quelque chose pour que ça devienne DP ?
Merci pour les articles cités.
Ce qui me surprend c'est que l'année dernière, un morceau d'EV d'un vieux lotissement a été cédé à un riverain sans avoir demandé l'accord des colotis et c'est passé chez le notaire et publicité foncière. C'était un dossier qui trainait depuis un moment donc je n'avais pas eu à m'interroger sur la procédure.
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3814
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Cession d'un espace vert
ben oui, classer dans le domaine public
"c'est en faisant n'importe quoi qu'on devient n'importe qui" (c'est une citation, évidemment)Merci pour les articles cités.
Ce qui me surprend c'est que l'année dernière, un morceau d'EV d'un vieux lotissement a été cédé à un riverain sans avoir demandé l'accord des colotis et c'est passé chez le notaire et publicité foncière. C'était un dossier qui trainait depuis un moment donc je n'avais pas eu à m'interroger sur la procédure.
autrement dit : vous risquez un recours sur cette cession faute de vérifications utiles... Inutile de recommencer.
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: Cession d'un espace vert
J'ai un autre son de cloche qui me dit que pas besoin d'accord des colotis. Qui croire. Je vais creuser les textes de Paub.
-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3814
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Cession d'un espace vert
je n'aurais pas choisi un meilleur terme !
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: Cession d'un espace vert
Bonjour,
Toujours à éplucher les textes. Tout ce que je trouve indique que le déclassement d'un EV doit requérir l'accord de "la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie".
Sauf que mon EV n'a fait l'objet d'aucune procédure de classement après son acquisition (autre que convention de transfert, PV de prise en charge des VRD EV, délibération, acte notarié n'est-ce pas ça qui fait le classement ?) Est-on bien concernés par cet accord des colotis ?
Ca ne tiendrait qu'à moi, je chercherais pas plus loin : accord des colotis qu'il soit nécessaire ou non.
Sauf que mes supérieurs risquent de ne pas l'entendre ainsi si ce n'était pas obligatoire et qu'au bout on a un refus des colotis !
Merci
Toujours à éplucher les textes. Tout ce que je trouve indique que le déclassement d'un EV doit requérir l'accord de "la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie".
Sauf que mon EV n'a fait l'objet d'aucune procédure de classement après son acquisition (autre que convention de transfert, PV de prise en charge des VRD EV, délibération, acte notarié n'est-ce pas ça qui fait le classement ?) Est-on bien concernés par cet accord des colotis ?
Ca ne tiendrait qu'à moi, je chercherais pas plus loin : accord des colotis qu'il soit nécessaire ou non.
Sauf que mes supérieurs risquent de ne pas l'entendre ainsi si ce n'était pas obligatoire et qu'au bout on a un refus des colotis !
Merci
Re: Cession d'un espace vert
Bonjour à tous,
Quelles infos :
La Commune en tant qu’entité propriétaire et gestionnaire des parties communes du lotissement se doit d’en assurer l’entretien, la conservation et la pérennité (v. art. R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme). Et ce, tant qu’elles n’auront pas été désaffectées, conformément à la procédure de l’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme, qui depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 24/11/2018 n’exige plus l’accord unanime des colotis, mais celui de leur majorité qualifiée.
Quelles infos :
La Commune en tant qu’entité propriétaire et gestionnaire des parties communes du lotissement se doit d’en assurer l’entretien, la conservation et la pérennité (v. art. R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme). Et ce, tant qu’elles n’auront pas été désaffectées, conformément à la procédure de l’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme, qui depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 24/11/2018 n’exige plus l’accord unanime des colotis, mais celui de leur majorité qualifiée.
Re: Cession d'un espace vert
Bonjour,
Merci.
L'administré qui souhaite acquérir l'EV m'a apporté ce matin l'original du "dépôt des pièces du lotissement" comprenant l'ensemble des pièces reçues par le notaire et aucun cahier des charges n'est cité ou annexé donc de ce côté là, on est bon.
Paub, j'ai bien saisi le sens des textes que vous me citez. Seulement je voudrais savoir si la convention de transfert, le PV de prise en charge des VRD EV, la délibération et l'acte notarié font que l'EV et le reste ont bien été classés dans le domaine public ?
Parce que si ce n'est pas le cas et que l'ensemble est toujours dans le domaine privé, les textes ne s'appliquent pas puisqu'il n'y aurait pas de déclassement à faire.
Je pense que nos documents font que ça a été classé et qu'il faut bien demander l'accord des colotis (il a été obtenu oralement par le demandeur, c'est déjà un bon point) puis faire la procédure de déclassement mais ceci me fait douter :
Merci.
L'administré qui souhaite acquérir l'EV m'a apporté ce matin l'original du "dépôt des pièces du lotissement" comprenant l'ensemble des pièces reçues par le notaire et aucun cahier des charges n'est cité ou annexé donc de ce côté là, on est bon.
Paub, j'ai bien saisi le sens des textes que vous me citez. Seulement je voudrais savoir si la convention de transfert, le PV de prise en charge des VRD EV, la délibération et l'acte notarié font que l'EV et le reste ont bien été classés dans le domaine public ?
Parce que si ce n'est pas le cas et que l'ensemble est toujours dans le domaine privé, les textes ne s'appliquent pas puisqu'il n'y aurait pas de déclassement à faire.
Je pense que nos documents font que ça a été classé et qu'il faut bien demander l'accord des colotis (il a été obtenu oralement par le demandeur, c'est déjà un bon point) puis faire la procédure de déclassement mais ceci me fait douter :
Emmanuel Wormser a écrit : ↑lun. 12 oct. 2020 19:52ben oui, classer dans le domaine publicHollydou a écrit :
Après l'acte, aucune autre formalité n'a été faite pour le classement au DP. D'ailleurs d'une manière générale, après rétrocession des VRD par acte notarié, nous devons faire quelque chose pour que ça devienne DP ?
Re: Cession d'un espace vert
Bonjour à tous,
Pour la Cour de cassation, vaut cahier des charges tout document qui a été contractualisé.
La gestion des équipements communs étant de nature contractuelle (article R. 442-7 et R. 442-8 du code de l'urbanisme), il y a donc tout lieu de considérer que les documents (ou parties de documents) identifiant ces équipements ont une valeur contractuelle (plans, règlement) même s'ils ne le sont pas par nature (cahier des charges).
Comme le précise l'article R. 442-8 du code de l'urbanisme, ce sont bien des équipements communs de lotissements qui intègrent le domaine de la commune, que ceux-ci aient intégré ou non le domaine public dans un second temps.
Les charges imposées à titre réel dans un cahier des charges ou un document valant cahier des charges peuvent en effet coexister avec les règles de la domanialité publique si elles sont antérieures et compatibles, ce qui est manifestement le cas puisque ces charges concernent la gestion et l'entretien des équipements.
Il y a donc deux procédures à suivre :
- la première concerne la modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement : selon la nature de la clause à modifier, il faudra faire application soit de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, soit de l'article 1134 ancien du code civil.
Personnellement, je penche pour celui du code civil, car nous sommes sur des obligations liées à la gestion et l'entretien d'équipements, donc sur des clauses de nature purement contractuelle. L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme ne permet en effet de modifier que les clauses de nature règlementaire (mais de portée contractuelle).
- ensuite, si le bien a intégré le domaine public, il faudra alors suivre la procédure de désaffectation et de déclassement du domaine public.
Il y a souvent beaucoup de confusion car le terme de désaffectation, voire de déclassement, renvoi à des notions juridiques différentes et distinctes en matière de lotissement et de domaine public :
- la modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle des lotissements "désaffecte" ou "déclasse" l'équipement du lotissement (mais pas du domaine public, les mots sont donc mal choisis compte tenu de la confusion qu'ils entretiennent).
- et la désaffectation et le déclassement du domaine public n'a quant à lui rien à voir ni aucun effet sur les documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement.
Un simple déclassement du domaine public sans modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement violerait donc les droits des colotis (qui perdraient tout usage de l'équipement considéré).
Et une simple modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement violerait les règles de la domanialité publique si l'espace vert y a été incorporé (si la commune a, par exemple, manifesté sa volonté de l'affecter au public, au-delà des limites du lotissement).
Cordialement,
Pour la Cour de cassation, vaut cahier des charges tout document qui a été contractualisé.
La gestion des équipements communs étant de nature contractuelle (article R. 442-7 et R. 442-8 du code de l'urbanisme), il y a donc tout lieu de considérer que les documents (ou parties de documents) identifiant ces équipements ont une valeur contractuelle (plans, règlement) même s'ils ne le sont pas par nature (cahier des charges).
Comme le précise l'article R. 442-8 du code de l'urbanisme, ce sont bien des équipements communs de lotissements qui intègrent le domaine de la commune, que ceux-ci aient intégré ou non le domaine public dans un second temps.
Les charges imposées à titre réel dans un cahier des charges ou un document valant cahier des charges peuvent en effet coexister avec les règles de la domanialité publique si elles sont antérieures et compatibles, ce qui est manifestement le cas puisque ces charges concernent la gestion et l'entretien des équipements.
Il y a donc deux procédures à suivre :
- la première concerne la modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement : selon la nature de la clause à modifier, il faudra faire application soit de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, soit de l'article 1134 ancien du code civil.
Personnellement, je penche pour celui du code civil, car nous sommes sur des obligations liées à la gestion et l'entretien d'équipements, donc sur des clauses de nature purement contractuelle. L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme ne permet en effet de modifier que les clauses de nature règlementaire (mais de portée contractuelle).
- ensuite, si le bien a intégré le domaine public, il faudra alors suivre la procédure de désaffectation et de déclassement du domaine public.
Il y a souvent beaucoup de confusion car le terme de désaffectation, voire de déclassement, renvoi à des notions juridiques différentes et distinctes en matière de lotissement et de domaine public :
- la modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle des lotissements "désaffecte" ou "déclasse" l'équipement du lotissement (mais pas du domaine public, les mots sont donc mal choisis compte tenu de la confusion qu'ils entretiennent).
- et la désaffectation et le déclassement du domaine public n'a quant à lui rien à voir ni aucun effet sur les documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement.
Un simple déclassement du domaine public sans modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement violerait donc les droits des colotis (qui perdraient tout usage de l'équipement considéré).
Et une simple modification des documents contractuels ou à valeur contractuelle du lotissement violerait les règles de la domanialité publique si l'espace vert y a été incorporé (si la commune a, par exemple, manifesté sa volonté de l'affecter au public, au-delà des limites du lotissement).
Cordialement,