Reconstruction à l'identique

[ADSurbanet]

Bonjour,

Je vous sollicite car j’aurai besoin d’aide par rapport à deux dossiers que l’on m’a présenté concernant des reconstructions à l’identique et l'article L111-15 du CU:

1er cas :
Dans le cadre de la mise en œuvre d'un projet de rénovation qui a fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux, le bâtiment en question a finalement été démoli. Il s'agit d'un petit bâtiment qui apparaît d'ailleurs au cadastre.

Afin de pouvoir bénéficier de la reconstruction à l'identique, il est nécessaire de justifier de la légalité du bâtiment ou de sa construction avant la mise en place du régime des autorisations d'urbanisme (1945).

Dans le cas présent, j'ai retrouvé un permis de construire de 1948 qui portait sur la reconstruction d'une autre construction sur la parcelle.

Or, sur les plans existants joints à cette demande de 1948, la construction qui a été démolie n'apparaît pas. Il est indiqué la présence d'une cour surélevée comprenant des toilettes couvertes, mais pas située au même endroit que le bâtiment démoli.

La propriétaire souhaitant pouvoir bénéficier de la reconstruction à l'identique de sa construction, elle a fait des recherches, et a pu mettre la main sur une photo aérienne de 1936, où l'on semble distinguer le bâtiment démoli courant 2017, si l'on examine attentivement les ombres portées.

Il semble donc que ce bâtiment ait existé avant 1945, mais pour une raison que j'ignore, il n'est pas reporté sur le permis de construire de 1948.

Il est impossible de savoir si ce bâtiment a été démoli et reconstruit, ou s'il est resté tel quel depuis cette date.

Nous nous posons donc la question de savoir si ce projet pourrait faire l'objet d'une reconstruction à l'identique, la date de construction de ce bâtiment n'étant pas clairement identifiée.

Et si cela était possible, sur quels critères pourrait-on autoriser cette reconstruction à l'identique? (hauteur, emprise au sol, aspect).

Devons-nous nous baser sur les éléments observés avant démolition, en sachant qu'il est possible que ce bâtiment ait évolué au fil du temps?

2ème cas :
Il s'agit d'une maison située en fond de parcelle et qui a fait l'objet d'un incendie. Nous sommes dans un cas assez similaire au premier, c'est à dire que la construction date d'avant 1945, et que nous n'avons donc pas de permis de construire permettant de connaître l'état existant, tel que construit à l'origine.

Par ailleurs, l'implantation de la construction diffère selon que l'on considère le plan annexé au règlement de copropriété, où l'on voit une construction en retrait par rapport aux limites séparatives, et les constatations faites sur place par l'architecte du projet qui laissent entrevoir une emprise au sol plus importante. Ces constatations sont par ailleurs confirmées par les photos satellites que l'on peut trouver sur internet, qui laissent penser que le bâtiment était, au moment de sa démolition, d'une taille plus importante que ce qui est présenté dans le plan de la copropriété.

Là encore, nous n'avons pas une idée précise de la hauteur de la construction (si ce n'est qu'il n'y a qu'un seul niveau), ni de son implantation exacte.

Dans quelle mesure pouvons-nous alors entrer dans le cadre de la reconstruction à l'identique?

Vous en remerciant par avance.