R151-21 et règlement de lotissement

[Blukos]

Bonjour,

Que pensez-vous d'un géomètre-experts qui fournit la pièce PA 10 relative au règlement de lotissement renseignée uniquement ainsi :
"Le présent règlement de lotissement s'oppose à l'article R151-21. Ainsi les règles de la zone U1 du PLU en vigueur s'appliqueront à chaque lot issu du présent lotissement." ?
Pour rappel R151-21 : " (...) Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose."
Le texte est claire pourtant le "ce plan" est bien en rapport avec "le plan local d'urbanisme" cité juste avant, non?
Ce n'est donc pas au demandeur de faire le choix de s'opposer à l'application du règlement à l'ensemble du projet.

[Ramsès II]

Bonjour,

La formulation choisie par le géomètre est maladroite.

Par exemple, s'il recopie le règlement de zone, l'appelle PA10, pour moi ça marche. Mais ce n'est pas la même chose.

[Blukos]

s'il recopie le règlement de zone, l'appelle PA10, pour moi ça marche.

Oui mais le règlement de la zone s'appliquera sur l'ensemble du lotissement, c'est-à-dire (voir discussion précédente sur ce forum) que, par exemple,
- l'article 7 s'applique aux limites extérieures du périmètre du lotissement,
- c'est l'article 8 qu'il faut prendre en compte pour gérer l'implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres...
...et non comme le lotisseur souhaiterait c'est-à-dire lot par lot (implantation des constructions par rapport aux limites de lots : art 7).

[Emmanuel Wormser]

le règlement s'applique en plus du PLU
pour les PC, vous appliquerez donc, règle par règle, les dispositions les plus contraignantes.

[Blukos]

mais, pour mettre les points sur i, le dispositif de pouvoir s'opposer à l'application de l'article R151-21 n'est donné qu'aux seuls auteurs de PLU.
Pas aux "simples" lotisseurs !
Ce n'est pas à ces derniers de choisir que soient appliquées les règles du PLU sur l'ensemble du lotissement ou bien lot par lot, non ?
Pour prolonger la question, il me semble que ce n'est même pas à la commune de pouvoir accepter ce mini règlement. Cela doit relever de la procédure de modification du PLU si elle souhaitait s'opposer à l'application de ce sacré (et je reste poli !) article.

[Ramsès II]

s'il recopie le règlement de zone, l'appelle PA10, pour moi ça marche.

Oui mais le règlement de la zone s'appliquera sur l'ensemble du lotissement, c'est-à-dire (voir discussion précédente sur ce forum) que, par exemple,
- l'article 7 s'applique aux limites extérieures du périmètre du lotissement,
- c'est l'article 8 qu'il faut prendre en compte pour gérer l'implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres...
...et non comme le lotisseur souhaiterait c'est-à-dire lot par lot (implantation des constructions par rapport aux limites de lots : art 7).

D'où l'intérêt (ou pas) pour le lotisseur de créer dans son règlement son article 7 à lui, etc.
Mais je ne crois pas que la solution présentée (s'opposer dans le PA10 au R151-21 du CU) soit applicable en pratique ou même légal, cela dit sans être un spécialiste. Enfin bref il y a moyen de faire plus simple, applicable et légal à coup sûr.

[Emmanuel Wormser]

mais, pour mettre les points sur i, le dispositif de pouvoir s'opposer à l'application de l'article R151-21 n'est donné qu'aux seuls auteurs de PLU.
Pas aux "simples" lotisseurs !

si la rédaction de ce règlement peut sembler maladroite, il n'en reste pas moins que le règlement a bien pour objectif de rajouter des contraintes au PLU...

Ce n'est pas à ces derniers de choisir que soient appliquées les règles du PLU sur l'ensemble du lotissement ou bien lot par lot, non ?

donc si

Pour prolonger la question, il me semble que ce n'est même pas à la commune de pouvoir accepter ce mini règlement. Cela doit relever de la procédure de modification du PLU si elle souhaitait s'opposer à l'application de ce sacré (et je reste poli !) article.

des dispositions visant par exemple à éviter que seul l'article 8 -parfois d'ailleurs non règlementé- s'applique au sein du lotissement permettront, quoi que vous en pensiez, de compenser des rédactions désastreuses de certains PLU qui aboutissent, faute de l'avoir prévu, à rendre des lots inconstructibles dans les lotissements...

imaginez... trois lots en ligne, A, B, C et 15 m. de large.
article 7 : 2,5m.
article 8 : 5m.
lot B non encore acheté
le lot A construit en limite de B, le lot C également : ils le peuvent car le 7 est inopposable et le 8 est respecté.
le lot B est enfin vendu... il a la place .... de construire une grande niche pour le chien, mais surement pas la maison de ses rêves.
le lot B est donc invendable, ou alors au prix du non constructible.
A et B l'achètent ensemble à ce vil prix et agrandissent chacun leur jardin.
le lotisseur a perdu sa marge... et la commune a perdu la densification qu'elle espérait.
top, non ?
(et déjà vu)

[Blukos]

il n'en reste pas moins que le règlement a bien pour objectif de rajouter des contraintes au PLU...

ça OK

donc si

là j'hallucine !!

des dispositions visant par exemple à éviter que seul l'article 8 ...s'applique ... permettront ... de compenser des rédactions désastreuses de certains PLU qui aboutissent, faute de l'avoir prévu, à rendre des lots inconstructibles dans les lotissements...

je veux bien mais comment ?

imaginez... trois lots en ligne, A, B, C et 15 m. de large.
article 7 : 2,5m.
article 8 : 5m.
lot B non encore acheté
le lot A construit en limite de B, le lot C également : ils le peuvent car le 7 est inopposable et le 8 est respecté.
le lot B est enfin vendu... il a la place .... de construire une grande niche pour le chien, mais surement pas la maison de ses rêves.
le lot B est donc invendable, ou alors au prix du non constructible.
A et B l'achètent ensemble à ce vil prix et agrandissent chacun leur jardin.
le lotisseur a perdu sa marge... et la commune a perdu la densification qu'elle espérait.

Dans votre exemple, quelle rédaction de l'article 7 et/ou de l'article 8 empêcherait l'inconstructibilité du lot B

top, non ?
(et déjà vu)

oui oui voir aussi mon exemple lors la discussion lancée le 5 janvier 2016 (recherche : L123-10-1)

[emer]

[/quote] (...) faute de l'avoir prévu, à rendre des lots inconstructibles dans les lotissements...[/quote]

ça marche bien aussi avec l'emprise au sol !

Privilégier un réel échange pour l'élaboration de ce règlement de lotissement (concertation !) et ne pas s'en remettre qu'aux pseudos hypothèses d'implantation...et conserver l'application du R.151-21 pour les PCVD où il trouve toute son utilité à mon sens (sous réserve d'une rédaction cohérente du PLU).
Je suggère bien souvent de fixer une emprise au sol max pour chaque lot et des règles d'implantation vis-à-vis des limites de propriété des lots (alignement, limites séparatives), éventuellement en déterminant une zone constructible pour les constructions principales et/ou extensions/annexes, imposer un sens de faîtage, un recul max vis-à-vis de l'alignement etc. On peut finalement prévoir des aménagements plutôt cohérents grâce aux règlements de lotissement.

Ce qui me chagrine le plus à ce sujet, c'est la durée d'application des règles du PLU au lotissement et pas aux lots...qui plus est après 10 ans...

[Emmanuel Wormser]

Dans votre exemple, quelle rédaction de l'article 7 et/ou de l'article 8 empêcherait l'inconstructibilité du lot B

en s'opposant au R123-10-1 dans le PLU... ou en rédigeant un règlement de lotissement permettant de s"y opposer... , règlement qui peut être conçu sous forme graphique avec des zones d'implantation... ou en prévoyant des servitudes d'inconstructibilité, éventuellement à durée de vie limitée, dans un cahier des charges

On peut finalement prévoir des aménagements plutôt cohérents grâce aux règlements de lotissement.
Ce qui me chagrine le plus à ce sujet, c'est la durée d'application des règles du PLU au lotissement et pas aux lots...qui plus est après 10 ans...

ce qui me chagrine le plus, c'est qu'on demande au lotisseur de compenser la rédaction défaillante du PLU, alors que son objectif est totalement distinct de celui de la collectivité : la marge commerciale pour le premier, le paysage urbain pour la seconde.

au fait, le R151-21, qui n'est pas rédigé comme le R123-10-1, c'est que dans les PLU ALUR... Qui est concerné ? Pratiquement personne !

[emer]

Merci pour la durée d'application de ces zones via le cahier des charges, un outil en plus !

[/quote]ce qui me chagrine le plus, c'est qu'on demande au lotisseur de compenser la rédaction défaillante du PLU, alors que son objectif est totalement distinct de celui de la collectivité : la marge commerciale pour le premier, le paysage urbain pour la seconde[/quote]

Je valide 15 fois ! Mais bon, étude urbaine, temps d'échange, projection sur le terrain etc. face à une logique bien souvent commerciale des BE (rémunération favorable à ceux qui compressent les délais) ne font pas bon ménage (encore moins résultat !).
Et on voit bien souvent le massacre d'un PLU défaillant en DP division...

[Emmanuel Wormser]

sachant que le respect du cahier des charges ne relève évidemment pas de l'administration...