Adaptations mineures (article L.123-1-9 du Code de l’urbanisme )

[urbajhin]

Bonjour à tous,

J'ai découvert il y a peu cet article du code de l'urbanisme qui dispose que "les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes".

J'ai le cas d'un dossier de permis modificatif déposé suite à passage de notre agent assermenté sur le terrain pendant la construction qui s'est aperçu que certains points du PC initial n'avaient pas été respecté et demandant au pétitionnaire de déposer un PC modif. Jusqu'ici, tout va bien. Sauf que dans le PC modif, les hauteurs ne correspondent plus (bon en vrai elles ne correspondaient déjà pas dans le PC initial mais ce n'est pas moi qui l'ai instruit). Le terrain étant en pente très prononcé, le pétitionnaire nous a indiqué qu'ils étaient allé "jusqu'au bon sol". Bien entendu, la construction est presque achevée, donc nous sommes devant le fait accompli.

En gros, j'ai ma règle du POS qui indique que "la hauteur frontale ou différence de niveau entre le point le plus haut mesuré à l'égout du toit et le point le plus bas de l'ensemble de la construction ne pourra excéder 8,5 m". Et sur les plans, j'ai un point à 2,8 à l'égout du toit et -7,15 au TN au pied de la terrasse (5,01 au TF). Donc pour moi, si j'applique la règle, cela me donne une hauteur de 9,95 m soit 1,45 de plus. Mais une fois le remblais fait, visuellement on arrivera à 7,81 m.

Je ne peux pas faire un arrêté favorable avec ce problème. La seule solution pour l'accepter et que le pétitionnaire puisse régulariser son dossier serait donc l'application de cette fameuse règle d'adaptations mineures. Seulement j'ai lu qu'il était plutôt accepté habituellement un dépassement de 10 %, la je suis à 17 %. Et je ne sais pas trop comment le justifier, est ce que c'est plutôt configuration de la parcelle ou nature du sol ?

Merci pour votre aide !

[emer]

Concernant la hauteur dans un terrain en pente, je partirais sur la nature du sol (en laissant la configuration du terrain à la "forme" de ce dernier). Après il faut se tourner vers la jurisprudence pour apprécier et justifier le caractère mineur, même si, à mon sens, il est toujours difficile de se borner à un % (l'impact entre 10% de 5m et 10% de 30m pouvant être bien différent...)...

Perso, j'ai délivré une adaptation mineure à +12,70% (de hauteur, limitée à 6m) sur un terrain en pente (environ 3m de dénivelé sur 12m de longueur),acceptée par le contrôle de légalité à l'appui de justifications, après une petite phase d'échange tout de même.

[urbajhin]

Ok merci beaucoup !

Je penchais plutôt pour nature du sol également mais je n'étais pas certaine. Pour la jurisprudence j'ai un peu regardé et les adaptations sont assez mineures quand même, souvent en dessous de 10 % justement. Mais effectivement tout dépend de la base.

J'hésitais aussi à contacter le service du contrôle de légalité de peur qu'ils me disent non et que l'on soit bloqué

A votre avis dans ce cas, il vaut mieux tenter l'adaptation mineure en justifiant bien (il va falloir que je brode à mon avis), ou faire un accord tacite en attendant la fin du délai des 2 mois ? Je sais bien que la bonne solution serait de réfuser tout simplement mais vu que la maison est déjà finie, cela voudrait dire de la détruire pour refaire tout conforme ensuite :/

[Emmanuel Wormser]

Je sais bien que la bonne solution serait de réfuser tout simplement mais vu que la maison est déjà finie, cela voudrait dire de la détruire pour refaire tout conforme ensuite :/

quelle horreur !
faire appliquer une règle décidée localement !
comment expliquer ça à mes clients, oups, pardon, mes électeurs, oups pardon, mes administrés ??

[Brouuu]

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec l'interprétation que vous avez de la "nature du sol". Pour moi, c'est vraiment lié à la composition du sol.
Et je ferais rentrer la pente plutôt dans la "configuration du terrain".

[Ramsès II]

Bonjour,

Quelques remarques en passant :
Le point le plus bas de l'ensemble de la construction : strictement, c'est le pied des fondations.
Le TN, c'est le TF de l'aménagement précédent.

Je ne pense à rien de spécial, c'est juste pour faire avancer le schmilblick.

[urbajhin]

Le point le plus bas de l'ensemble de la construction : strictement, c'est le pied des fondations.
Le TN, c'est le TF de l'aménagement précédent.

Oui pour le point le plus bas de l'ensemble de la construction je parle bien des fondations on est d'accord.
Par contre je suis septique sur la deuxième phrase, entre TN et TF. Il s'agit d'un permis modificatif, qui vient régulariser des points non respectés du PC initial. Le TF est le même dans les deux demandes et les hauteurs sont respectés avec lui. Seul le TN a changé, puisqu'ils nous indiquent être allé "au bon sol". Comme dit dans mon premier message, dans le permis initial, les hauteurs au TN étaient déjà dépassées mais l'instructeur à l'époque avait noté "conforme".

Je crois que je me suis perdue en route entre toutes ces hauteurs...

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec l'interprétation que vous avez de la "nature du sol". Pour moi, c'est vraiment lié à la composition du sol.
Et je ferais rentrer la pente plutôt dans la "configuration du terrain".

J'hésitais entre les deux effectivement donc je ne sais toujours pas.

quelle horreur !
faire appliquer une règle décidée localement !
comment expliquer ça à mes clients, oups, pardon, mes électeurs, oups pardon, mes administrés ??

Certes je sais bien, les élus se sont fait avoir en plus avec ce permis mais comme dit, les hauteurs étaient déjà "mauvaises" dans le PC initial accepté. Et ils ne souhaitent pas en arriver à cette extrême de démolition. Mais sur le fond je suis d'accord avec vous, seulement dans la réalité, c'est plus difficile à appliquer et un suivi plus important des constructions pour éviter d'en arriver là serait préférable afin de se rendre compte bien avant de ces "adaptations" !

[Emmanuel Wormser]

Certes je sais bien, les élus se sont fait avoir en plus avec ce permis mais comme dit, les hauteurs étaient déjà "mauvaises" dans le PC initial accepté. Et ils ne souhaitent pas en arriver à cette extrême de démolition. Mais sur le fond je suis d'accord avec vous, seulement dans la réalité, c'est plus difficile à appliquer et un suivi plus important des constructions pour éviter d'en arriver là serait préférable afin de se rendre compte bien avant de ces "adaptations" !

mais ouvrez votre propre parapluie .... parce que vos élus, en plus, auront sans doute la mémoire courte et, en cas de pépin avec le voisinage, chercheront d'autres responsables.

voir http://www.ledauphine.com/isere-sud/201 ... ude-le-738

ce dossier sent très mauvais... et il pourrait en éclabousser plus d'un : j'espère que les services sont bien... couverts !

[urbajhin]

Mais si je fais un refus, les pétitionnaires ne pourront jamais se sortir de ce problème (c'est de leur faute après tout je sais bien) ?
Hormis en démolissant la maison pour recommencer...

Après comme dit plus haut, le premier permis initial était déjà "mauvais" car l'instructeur de l'époque avait noté "conforme" pour les hauteurs alors qu'il était indiqué 8,9 m au lieu des 8,5 m autorisés... le pétitionnaire pourrait donc déjà mettre en cause la commune non ?

[Emmanuel Wormser]

oui...