Construction sur limite ou à 3m...

Application du droit des sols. Permis de contruire. Déclaration de travaux. PLU. POS. SCOT. ZAC. Lotissement. Préemption, expropriation. Déclaration d'intention d'aliéner. Loi SRU, loi UH.
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ladenree
Messages : 409
Enregistré le : mar. 27 sept. 2016 10:18

Construction sur limite ou à 3m...

Message par ladenree »

Bonjour à tous,

Une petite réflexion sur cette notion qui m'interpelle, alors-même que je l'applique depuis près de 20ans.
R.111-18 :
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

Posons le décor :
- lorsque une construction, sur le plan de masse, prévoit une partie de la construction en limite, puis un décrochement de la construction avec un mur en retrait se situant à 1m par exemple, on considère que la construction n'est pas en limite.
Si le retrait de ce décrochement n'est pas au moins de 3m, alors on considère que la construction ne respecte pas la règle...
Par extension, on considère donc que si juste 1 point est en limite, et que d'autres points de la construction se situe entre la limite et les 3m, la construction ne respecte pas la règle. C'est le cas lorsqu'un projet prévoit juste un angle de la construction en limite...

Cela, sur le plan de masse, donc vue sur un plan horizontal...

Plaçons-nous maintenant sur un plan vertical.
Imaginons maintenant une construction dont toute la façade est sur limite avec chéneau encastré.
On a donc un mur de façade intégralement sur la limite, la goutière posée sur ce mur, puis une toiture...
J'ai souvent autorisé ce type de construction sans m'interroger...Mais...

La toiture fait bien parti de la construction...
Et dans ce cas de figure bien précis, certains points de la toiture ne seront ni en limite, ni à 3m...
J'ai proposé pas mal d'avis favorable d'abris de jardin, de garages,... dans cette configuration sans m'interroger d'avantage...

Or, en appliquant strictement le R.117-1-18, seul des pignons ou des toitures plates pourraient se situer en limite, jamais de construction avec chéneaux encastré en limite...

Qu'en pensez-vous ?? est-ce ce que vous appliquez ?
Modifié en dernier par ladenree le mer. 19 janv. 2022 11:13, modifié 2 fois.
Al Bundy
Messages : 430
Enregistré le : lun. 29 oct. 2018 17:21

Re: Construction sur limite ou à 3m...

Message par Al Bundy »

Bonjour,

Pas d'accord sur votre première interprétation, car "Le seul fait de prévoir un élément de construction indissociable implanté en limite séparative permet donc de faire regarder l’ensemble du bâtiment comme sis en limite séparative et ce, quelles que soient la nature et l’importance de cet élément " : http://jurisurba.blogspirit.com/archive ... ompte.html

EDIT : citation
Modifié en dernier par Al Bundy le mer. 19 janv. 2022 10:40, modifié 1 fois.
Emmanuel Wormser
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Re: Construction sur limite ou à 3m...

Message par Emmanuel Wormser »

la question est amusante et a fait l'objet de nombreux débats dans d'autres forums... au cours desquels les protagonistes n'ont pu identifier aucune jurisprudence allant dans le sens d'une interprétation du R111-17 (et plus R111-18 !) comme celle que vous proposez, donc interdisant les toits en pente au dessus d'une façade placée en limite...

c'est cohérent avec la finalité de la règle du R111-17 qui vise à préserver de la gêne de voisinage de première part et des atteintes à la salubrité publique qu'est susceptible de créer un espace de quelques décimètres entre deux constructions, de seconde part...

ainsi et au contraire, -comme relevé dans le petit code rouge- "eu égard à la finalité de cette disposition, il y a lieu, pour apprécier la distance par rapport à la limite parcellaire d'une partie d'un bâtiment comportant une toiture qui fait face à cette limite, de retenir comme le ou les points les plus élevés celui ou ceux qui sont situés à l'égout du toit et non au faîtage. CAA Nancy, 18 avr. 2018, SCI Marilou, no 17NC00151"

s'agissant dès lors du premier critère, qui complète le code civil régissant les vues, si le toit est pour partie constitué d'une toiture terrasse accessible, il me semble que le plancher de cette terrasse devra respecter la distance de H/2 et >3m, comme doivent le faire les balcons et saillies...
Cordialement
Emmanuel Wormser
ladenree
Messages : 409
Enregistré le : mar. 27 sept. 2016 10:18

Re: Construction sur limite ou à 3m...

Message par ladenree »

Oui al Bundy, complètement ok pour répondre à une règle qui dirait que "la construction doit être implanté en limite"
1 seul point de la construction, si indiscociable suffit

Mais qu'en est-il pour le "si pas en limite, la construction doit respecter le retrait de 3m" ??
Emmanuel Wormser
Messages : 3277
Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37

Re: Construction sur limite ou à 3m...

Message par Emmanuel Wormser »

dans le cas d'un PLU, la règle peut être différente puisque rédigée distinctement... et la question de l'indissociabilité peut alors intervenir , comme dans le cas commenté par PEDurand

en RNU, la donne me semble plus claire comme indiqué dans mon précédent message (et le raisonnement adopté par CAA Nancy est également présent dans Conseil d'Etat, 4 / 1 SSR, du 28 septembre 1998, 172656)
Cordialement
Emmanuel Wormser
ladenree
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Enregistré le : mar. 27 sept. 2016 10:18

Re: Construction sur limite ou à 3m...

Message par ladenree »

Merci, j'en reviens à votre exemple de toiture terrasse accessible :
- Afin de juste respecter le code civil, serait-ce contraire au R111-17 que de construite la toiture terrasse jusqu'en limite (avec égout en limite, car même une toiture terrasse évacue les EP) et d'édifier, sur ce toit, en retrait de 1m ou 50cm de la limite, un mur de 2m empêchant la vue chez le voisin ??
Emmanuel Wormser
Messages : 3277
Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37

Re: Construction sur limite ou à 3m...

Message par Emmanuel Wormser »

alors la règle de distance ne serait plus respectée... par ce mur qui n'est ni en limite ni à H/2 >3m. !
le cas des façades -car c'en serait une- sans égout est traité dans le même arrêt du Conseil d'Etat... notamment pour les murs soutenant un toit monopente et constituant le support du haut de toiture
Cordialement
Emmanuel Wormser
ladenree
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Enregistré le : mar. 27 sept. 2016 10:18

Re: Construction sur limite ou à 3m...

Message par ladenree »

Ok, merci,
La règle s'applique donc davantage aux façades ou au parties de construction qui sont d'aplombs, qu'aux toitures en sommes...
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