division terrain bati : question

[rizou40]

Bonjour.
Voici ma question.
Je possède un terrain de 700 m2 sur lequel j'ai fait construire en 2001.
La facade de ce terrain est de 20 mètres sur 35 de long.

Mon terrain est mitoyen par le fond avec un autre terrain où les gens ont leur construction.
Ce terrain fait 90 mètres de long ( dans le prolongement du mien ) sur 17 de large.
Les propriétaires sont décédés et la succésion est réglée.
Il n'y a que 2 enfants dans cette succéssion.
Ils sont d'accord pour me vendre un bande du terrain, ce qui me permettrait d'agrandir me mien.Il s'agirait donc d'un division de terrain bati...je suis interéssé que par 200 à 250 m2.
Cette division est elle soumise au PLU ?
Le mairie m'a dit que le terrain a divisé devait faire au minimum 700 m2, mais je pense que cela est dans le but de faire construire sur le terrain bati ?
Suis je obligé de passer par la mairie ou alors peut on tout faire avec le notaire ?
En gros un certificat d'urbanisme est il onligatoire ?

Merci de votre aide.


merci de votre être sur cette demande

[blackmamba40]

"Le mairie m'a dit que le terrain a divisé devait faire au minimum 700 m2, mais je pense que cela est dans le but de faire construire sur le terrain bati ?"

C'est exact.

Si vous n'envisagez pas de construire sur cette bande de terrain, vos voisins n'ont pas à déposer une demande d'autorisation de division.

[rizou40]

Bonjour.

Si j'achéte une partie de leur terrain cela sera entre 250 et 300 m2..

Ce n'est pas dans le but de batir, juste agrandir mon jardin...y mettre la piscine autoportée des enfants par exemple.

Donc quelle démarche dois je faire au final avec mes vosins ? il faut quand même le signaler à la mairie ?

A votre avis on doit se baser sur un prix au m2 de terrain non constructible ?

Merci encore beaucoup pour votre aide.

[Coccy]

dans ce cas, pas besoin d'aller voir la mairie! vous négociez avec le vendeur via un notaire et c'est tout!

[blackmamba40]

En application de l’article R 442-2 b) du CU, le détachement d’une partie d’une unité foncière, en vue de son rattachement à un terrain contigu, n’est pas pris en compte dans le décompte du nombre de lots issus depuis moins de 10 ans d’une unité foncière, permettant d’établir la procédure nécessaire (Déclaration Préalable ou Permis d'Aménager).

De ce fait, même si la division du terrain de vos voisins avait eu pour effet de créer un lot à bâtir, étant donné que ce dernier sera rattaché à votre terrain contigu, aucune autorisation au titre du code de l’urbanisme n'est nécessaire.

Par ailleurs, la partie du terrain que vous souhaitez acheter ne sera pas inconstructible puisque celle-ci sera rattachée à votre propriété (cumul de superficie).

La division foncière nécessite la signature de chaque partie d'un acte notarié ainsi que d'un nouveau bornage effectué par un géomètre expert.

[jmltopo]

Oui, allez voir un géomètre-expert qui préparera le dossier pour le Notaire (matérialisation des limites divisoires - document d'arpentage).
Comme il a été dit vous n'entrez pas dans le régime d'application du L442-1, à savoir des lotissements.
Par contre il importe de vérifier que votre commune n'est pas mis en application l'article L111-5-2 du CU qui imposerait dans ce cas une déclaration préalable. Ces cas sont encore rares mais votre Géomètre le vérifiera.!
Un CU ne vous servira pas à grand chose dans votre cas.
Jml
PS:
Un petit message à "Blakmanda".
En application de l’article R 442-2 b) du CU, le détachement d’une partie d’une unité foncière, en vue de son rattachement à un terrain contigu, n’est pas pris en compte dans le décompte du nombre de lots issus depuis moins de 10 ans d’une unité foncière, permettant d’établir la procédure nécessaire (Déclaration Préalable ou Permis d'Aménager).

De ce fait, même si la division du terrain de vos voisins avait eu pour effet de créer un lot à bâtir, étant donné que ce dernier sera rattaché à votre terrain contigu, aucune autorisation au titre du code de l’urbanisme n'est nécessaire.
Nous pourrions "disserter" sur cette théorie pendant des heures, mais je crains que cela "perturberait" notre intervenante.
En substance, votre position est celle effectivement de la tendance "administrative" à l'heure actuelle, ainsi que celle du MInistère, mais n'est pas partagée par tous les juristes......l'article en question s'adresse au décompte des lots pour le PA.......(voir diverses études sur ce sujet, et notamment "Cridon de Lyon"
Au plaisir d'en débattre
jml

[Coccy]

oui, vaste débat en effet! il semblerait que certains souhaitent remettre au goût du jour l'ancien CU L111-5!..........pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué

[blackmamba40]

D'accord avec jml et Coccy. Au passage, mon prénom c'est blackmamba...

[jmltopo]

Pardon.......j'ose pas demander le nom....! (40 ?)
Amicalement
jml

[rizou40]

Merci à tous pour vos réponses.

Au final c'est moins compliqué que ce que m'a dit l'urbanisme de la mairie.

Je vais prendre contact avec un géomètre.

[jmltopo]

Belle....initiatve !
signé: un géomètre-expert
Parlez lui du L111-5-2, il vérifiera !
En résumé......quelques sous à prévoir.....mais pas trop compliqué !
Il serait souhaitable^, même si ce n'est pas votre souci, que les héritiers ne perdent pas en cédant du terrain l'oportunité de créer un lot à bâtir
Bonnes démarches
Et pour élargir le débat pour les juristes présents sur ce forum: (Ce n'est pas vote cas , Madame, soyez rassurée)
Si ces 200 ou 250 m² étaient venus rendre constructible le terrain de Madame, nous aurions fait une DP sur les 2 UF réunies pour déclarer un lot au titre des incertitudes liées au R442-2 et par mesure sécuritaire.
Ce qui n'est pas sans poser certains problêmes aux Services Instructeurs qui considèrent cette démarche inutile et retourne le dossier sans l'instruire engendrant de nouvelles interrogations et de procédures qui s'accumulent !
jml

[blackmamba40]

La partie du terrain que Madame ou Monsieur bref... Rizou40 souhaite acheter est constructible. En effet, celle-ci est rattachée à sa propriété (les superficies se cumulent).

"Si ces 200 ou 250 m² étaient venus rendre constructible le terrain de Madame, nous aurions fait une DP sur les 2 UF réunies pour déclarer un lot au titre des incertitudes liées au R442-2 et par mesure sécuritaire."

Vous voulez sans doute dire qu'en cas de création d'un lot à bâtir rattaché à un terrain contigu, vous auriez déposé une DP au titre des incertitudes liées au R442-2 et par mesure "sécuritaire".

Effectivement, c'est pas bête ( )... mais comme vous l'avez si bien dit précédemment, nous ne faisons qu'appliquer les directives du ministère (pour preuve, voir le 1er sujet traité : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr ... maire_1329 ).

Mettez vous aussi à la place du service instructeur, il ne va quand même pas faire une non opposition pour ce genre de DP et ensuite être obligé de retirer l'arrêté à la demande du contrôle de légalité...

[jmltopo]

Bonsoir et .......merci d'avoir rebondi !
Je m'en doutais, bien sur et votre réponse s'inscrit dans une logique défendue également par le Ministère et ses represantants encore recemment.
Il n'enpèche ! Le droit Adminsitratif et le Droit Civil ont souvent été ennemis.
Sur un plan d'un certain pragmatisme et d'une certaine logique, peu d'arguments à vous opposer.
Sur un plan juridique, nous ne savons pas , à ce jour, comment sera interpréter ce R442-2, doit-il être appliqué indifferamment au PA et à la DP, c'est la question que vous connaissez.
Tel que rédigé à ce jour, on doit le cantonner au PA........(il y aura des évolutions dans les prochaines mois surement).
Mais inversez maintenant les responsabilités, le vendeur est soumis au sanctions L480-4-1,/15 et 16, sanctions civiles et pénales et donc à travers lui les praticiens Notaires et Géomètres.
rien à ce jour n'empêche un magistart d'en faire une lecture littérale et en fonction du L442-1 et donc de considérer (dans le cas d'école que je vous ai soumis) que le R-442-2 ne s'applique qu'au PA. (et tous les autres alinéas y inclus le détachement des bâtis également)
Ainsi, 50m² destinés à l'implantation de bâtiments et donc à remembrer à la propriété voisine devrait être déclarés.
Pour remédier à cette "difficulté", les praticiens que nous sommes ont proposé la solution décrite: raisonner sur 2 UF et déclarer le ou les nouveaux lots formés.
Rien n'est illégal en l'espèce et je ne comprendrais pas les "réticences" mises en avant. Le contrôle de légalité ne peut se subsistuer aus appréciations des juges!
De plus:
Comment un service instructeur pourrait ainsi respecter l'esprit de la réforme à savoir contrôler la création de TAB, si Monsieur A détache 500 m² et Monsieur B son voisin fait de même, le tout faisant 1000 m² dans une zone à 1000 m², pour que Monsieur C achete ?????? Le notaire ne sera rassuré qu'au travers une DP. Donc: Que par ce moyen ! Ceci est un des multiples exemples !
Mais le débat est connu.......et discuté en permanence.
Celui qui m'interpelle est plus le pouvoir de l'Autorité instructrice de prendre "position" (bonne ou mauvaise, peu importe, qui le sait aujourd'hui?) et de refuser l'instruction d'un dossier. Nous travaillons dessus aux sein d'Ateliers et je ne m'avanturerai pas plus sur cette question dans l'attente. (Sutout.......il n'y a rien d'agressif..........)
J'espère que notre intervenant(e) de départ ne lit pas ces discussions.
Au plaisir de vous relire
jml
.

[blackmamba40]

"si Monsieur A détache 500 m² et Monsieur B son voisin fait de même, le tout faisant 1000 m² dans une zone à 1000 m², pour que Monsieur C achete ?????? Le notaire ne sera rassuré qu'au travers une DP"

, Où est la division de terrain dans votre cas ? ... il s'agirait plus de regroupement de lots.

A quoi sert la DP lotissement ? Justement à contrôler les divisions de terrain or dans le cadre d'un détachement/rattachement à un terrain contigu, il n'y a, au final, pas de division de terrain. Il s'agit d'une simple redéfinition des limites de parcelles.

Pour le reste, je suis d'accord avec vous sur la nécessité de redéfinir l'article R 442-2.

[jmltopo]

Ce n'est pas notre point de vue...
Divison de l'UF A......en vue de l'implantation de bâtiments
et
Division de l'UF B.........idem
L442-1.......DP dans les 2 cas
Comment serait instruite ces 2 DP conduisant à déclarer deux lots dont la superficie seraient inférieure au zonage ???
Donc une DP sur les 2 UF
Que feriez vous si B vend à A donc une seule UF à la sortie et que de cette nouvelle UF l'on veuille détacher un lot de 1000 m², une DP ?, non?
Résulat identique.
Et cette analyse est également partagé par des........directeurs "Droits des Sols" de Grandes Villes.......
Cordialement
jml
PS: le site question réponse du Maaddad....date un peu et son représentant "P.B"...... connait bien cette problématique qui lui a été maintes fois "remontée". ET ces réponses..........n'engagent que leurs auteurs. Si l'on voulait y porter un total crédit, il n'y aurait pas des interprétations différentes sur le problême des "zones NB" d'un département à un autre!!!!
Pourquoi de ne pas avoir fait un seul article regroupant le R-442-1 et 2 ? Au moins ces cas ne constitueraient pas des lotissements.........