Question pour les experts!
Une parcelle contenant deja une habitation va etre divisée en 2 en vue d'une nouvelle construction. Donc depot de DP en mairie.
Le récent PLU prevoit la possibilité pour la Commune de demander une cession de terrain pour elargir le chemin. Or les propriétaires de cette parcelle, ont deja cédé une bande de terrain dans les années 80, lorsque ce chemin a été goudronné; cela s'était fait "à l'amiable avec la municipalité de l'époque. (aucun acte signé).
Ma question, peut-on de nouveau obliger ces propriétaires à ceder du terrain, d'après le nouveau PLu?
cession de terrain à la commune
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blackmamba40
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Re: cession de terrain à la commune
Bonjour,
Qui dit cession amiable, dit forcément élaboration d'un acte authentique, non ?
Tu précises cependant qu'aucun acte n'a été signé, dans ce cas là, la commune devra motiver la demande d'élargissement de la voirie.
Qui dit cession amiable, dit forcément élaboration d'un acte authentique, non ?
Tu précises cependant qu'aucun acte n'a été signé, dans ce cas là, la commune devra motiver la demande d'élargissement de la voirie.
Modifié en dernier par blackmamba40 le mer. 29 avr. 2009 00:25, modifié 1 fois.
Re: cession de terrain à la commune
Une question un peu ancienne mais qui fera sourrire d'autres "forumistes" intervenants dans d'autres forums.
En matière de DP de division (lotissement) la cession gratuite ne peut être sollicitée.
Quand à "aligner" plusieurs fois, outre le fait qu'il convienne déjà d'avoir le droit de le faire une fois , deux fois me semble "légèrement" déraisonable. (pourquoi pas trois ou sept fois.....!)
Cet article R332-15 connait de nombreuses jurisprudences qui limitent et précisent les cas où la cesion peut être sollicitée.......dans le cadre du PC ou PA uniquement.
Longue et......mauvaise habitude des élus que de vouloir élargir leur voies au détriment du sacro-saint droit de propriété et ....des textes.
Bon week-end....et sujet qui gène terriblement nos élus !
jml
En matière de DP de division (lotissement) la cession gratuite ne peut être sollicitée.
Quand à "aligner" plusieurs fois, outre le fait qu'il convienne déjà d'avoir le droit de le faire une fois , deux fois me semble "légèrement" déraisonable. (pourquoi pas trois ou sept fois.....!)
Cet article R332-15 connait de nombreuses jurisprudences qui limitent et précisent les cas où la cesion peut être sollicitée.......dans le cadre du PC ou PA uniquement.
Longue et......mauvaise habitude des élus que de vouloir élargir leur voies au détriment du sacro-saint droit de propriété et ....des textes.
Bon week-end....et sujet qui gène terriblement nos élus !
jml
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blackmamba40
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- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: cession de terrain à la commune
Le fait générateur de la cession gratuite de terrains pour l’aménagement d’une voie publique est le permis de construire ou le permis d'aménager (je suis d'accord) toutefois la mise en place de cette cession (soit la mise en relation, la négociation et l'accord entre le propriétaire du terrain et la collectivité) doit se faire, en pratique, bien en amont c'est à dire au moment du dépôt de la DP pour pouvoir respecter les délais d'instruction et ne pas se retrouver bloquer par la suite.
Re: cession de terrain à la commune
Je reviens sur ce sujet un peu ancien mais combien....d'actualité !
Votre avis est effectivement celui de nombreux élus pour le moins ainsi que celui de certains Services Instructeurs.
Ceci étant vous convenez qu'il ne s'applique pas à la DP. Outre le fait que toutes préoccupations à ce stade seraient illégales, nous savons qu'une DP (lotissement) n'assure pas la construcibilité des lots.
Nous savons également que la possibilité de conserver le cos ne pourra se faire qu'au moment du PC.
Toute cession amiable ne peut le permettre.
Le praticien et certains élus ou Services Instructeurs savent que la faisabilité de l'opération sollicitée doit s'apprécier une fois la superficie au titre des "10 % "effectuée déduite.
Nous arrivons là à une problématique.
Hors les cas où un plan d'alignement existe, l'alignement individuel qui se doit d'être délivré ne devrait être que la limite de fait du Domaine publique. La "malheureuse pratique" conduit à délivrer un alignement prévisionnel ne reposant sur aucun document d'étude suffisament avancée (le POS/PLU ne suffit pas) (95 % des alignements délivrés reste illégaux).
En supposant donc que la DP fasse l'objet d'une non- opposition créant des lots de 1000 m² en zone à 1000 m², toute demande de cession légale ou illégale au titre des 10 % rendrait le lot inconstructible !
Dans les 2 cas, demande des 10% (grand maximum et encore) légale ou pas le praticien devant cette incertitude devra anticiper et éviter de créer des lots confrontant le DP sans s'assurer qu'une demande de cession meme infondée ne rendra pas le lot inconstructible
jml
Votre avis est effectivement celui de nombreux élus pour le moins ainsi que celui de certains Services Instructeurs.
Ceci étant vous convenez qu'il ne s'applique pas à la DP. Outre le fait que toutes préoccupations à ce stade seraient illégales, nous savons qu'une DP (lotissement) n'assure pas la construcibilité des lots.
Nous savons également que la possibilité de conserver le cos ne pourra se faire qu'au moment du PC.
Toute cession amiable ne peut le permettre.
Le praticien et certains élus ou Services Instructeurs savent que la faisabilité de l'opération sollicitée doit s'apprécier une fois la superficie au titre des "10 % "effectuée déduite.
Nous arrivons là à une problématique.
Hors les cas où un plan d'alignement existe, l'alignement individuel qui se doit d'être délivré ne devrait être que la limite de fait du Domaine publique. La "malheureuse pratique" conduit à délivrer un alignement prévisionnel ne reposant sur aucun document d'étude suffisament avancée (le POS/PLU ne suffit pas) (95 % des alignements délivrés reste illégaux).
En supposant donc que la DP fasse l'objet d'une non- opposition créant des lots de 1000 m² en zone à 1000 m², toute demande de cession légale ou illégale au titre des 10 % rendrait le lot inconstructible !
Dans les 2 cas, demande des 10% (grand maximum et encore) légale ou pas le praticien devant cette incertitude devra anticiper et éviter de créer des lots confrontant le DP sans s'assurer qu'une demande de cession meme infondée ne rendra pas le lot inconstructible
jml
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blackmamba40
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- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: cession de terrain à la commune
Pour le calcul du COS, la superficie du terrain comprend les cessions gratuites de terrains :
— effectuées pour l'élargissement, le redressement ou la création de voies publiques dans la limite de 10 % de la superficie totale ( C. urb., art. R. 332-15) ;
— lorsque les terrains cédés supportent les postes de transformation du courant électrique et les postes de détente de gaz ( C. urb., art. R. 332-16) ;
— effectuées pour l'élargissement, le redressement ou la création de voies publiques dans la limite de 10 % de la superficie totale ( C. urb., art. R. 332-15) ;
— lorsque les terrains cédés supportent les postes de transformation du courant électrique et les postes de détente de gaz ( C. urb., art. R. 332-16) ;
Re: cession de terrain à la commune
oui pour le calcul du COS à condition que la cession sollicité soit légale, c'est à dire qu'elle suppose un projet "suffisament avancé" voir commentaires sous tous les codes et les 10 % restant un maximum pas très "apprécié" par les juges...
mais la question sur laquelle je voulais attirer l'attention n'est pas celle du COS mais de la faisabilité de l'opération envisagée qui doit s'apprécier déduction faite de la superficie à céder......
jml
mais la question sur laquelle je voulais attirer l'attention n'est pas celle du COS mais de la faisabilité de l'opération envisagée qui doit s'apprécier déduction faite de la superficie à céder......
jml
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blackmamba40
- Messages : 321
- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: cession de terrain à la commune
Le COS est pris en compte pour le calcul des possibilités de construction. Qui dit possibilité de construction, dit faisabilité de l'opération, non ? 
Si vous entendez par faisabilité de l'opération, la superficie minimale du terrain à respecter ( "En supposant donc que la DP fasse l'objet d'une non- opposition créant des lots de 1000 m² en zone à 1000 m², toute demande de cession légale ou illégale au titre des 10 % rendrait le lot inconstructible !" ), vaut vraiment que le propriétaire soit couillon
pour accepter cette cession gratuite sur une partie de son terrain.
Si vous entendez par faisabilité de l'opération, la superficie minimale du terrain à respecter ( "En supposant donc que la DP fasse l'objet d'une non- opposition créant des lots de 1000 m² en zone à 1000 m², toute demande de cession légale ou illégale au titre des 10 % rendrait le lot inconstructible !" ), vaut vraiment que le propriétaire soit couillon
pour accepter cette cession gratuite sur une partie de son terrain.Re: cession de terrain à la commune
Article R*332-15
............
Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme.
.......
A supposer qu'il est son mot à dire......! pour répondre à intervention sur le "propriétaire couillon" (chez nous on dit plutôt "couilloun"!)
Non, plus sérieusement, il n'appartient pas un propriétaire d'accepter ou refuser une cession gratuite (sauf pour l'ER)
L'administration refusera tout simplement un PC sur un terrain qui déduction faite de la cession ne comporterait pas la superficie minimale fixée par le zonage.
Et pour un PA, le nombre de lot sera également apprécié sur cette même superficie (après déduction de la CG)....ce qui peut faire perdre un lot.
........
Et c'est appliqué ! ET là avec raison !
Ces dispositions ne font pas obstacle.........
............
Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme.
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A supposer qu'il est son mot à dire......! pour répondre à intervention sur le "propriétaire couillon" (chez nous on dit plutôt "couilloun"!)
Non, plus sérieusement, il n'appartient pas un propriétaire d'accepter ou refuser une cession gratuite (sauf pour l'ER)
L'administration refusera tout simplement un PC sur un terrain qui déduction faite de la cession ne comporterait pas la superficie minimale fixée par le zonage.
Et pour un PA, le nombre de lot sera également apprécié sur cette même superficie (après déduction de la CG)....ce qui peut faire perdre un lot.
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Et c'est appliqué ! ET là avec raison !
Ces dispositions ne font pas obstacle.........
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blackmamba40
- Messages : 321
- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: cession de terrain à la commune
Eh ben nous y voilà...jmltopo a écrit :Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme.
jmltopo a écrit :chez nous on dit plutôt "couilloun"!)
. Ami provincial, bonsoir !Oui, effectivement c'est une "exigence" de l'administrationjmltopo a écrit :il n'appartient pas un propriétaire d'accepter ou refuser une cession gratuite
Re: cession de terrain à la commune
alors imaginez le cas suivant.
Nous sommes dans l'idéal tout le monde travaille bien ? ! Oui ?
Acte 1. Le praticien sollicite l'alignement. Il lui est délivré la limite de fait du DP.
Acte 2. Le praticien configure (en DP par exemple) un petit lotissement de 2 fois 1000 m² dans de la zone à 1000 m². Chaque lot est borné et sa limite avec le DPublic parfaitement reconnu par l'arrêté d'alignement délivré. Les 2 lots en facade sur rue. La DP est obtenue......pas de raison pour la refuser.
Acte 3. Les PC sont déposés et refusés au motif qu'il existe "un projet suffisament avancé qui autorise à solliciter une cession gratuite et ramenant donc chaque lot à une superficie inférieure à 1000 m².
Et voili voilà !
Et rajoutons....qu'à ma connaissance, il n'y a aucune démarche administrative pour avoir connaissance "officièlement d'un projet suffisament avancé !" . Peut-être le CU, mais je me m'interroge ! Est-ce que vous informeriez le pétitionnaire d'un projet d'élargissement avancé sans pour autant parler d'alignement ?
Solutions????
L'alignement selon la théorie de la domanialité virtuelle ?....je ne sais pas trop !
L'avis de spécialistes......?
PS par contre un alignement délivré illégalement anticipant l'élargissement permet d'éviter cet embriglio !
Moralité ?....J'hésite !
jml
Nous sommes dans l'idéal tout le monde travaille bien ? ! Oui ?
Acte 1. Le praticien sollicite l'alignement. Il lui est délivré la limite de fait du DP.
Acte 2. Le praticien configure (en DP par exemple) un petit lotissement de 2 fois 1000 m² dans de la zone à 1000 m². Chaque lot est borné et sa limite avec le DPublic parfaitement reconnu par l'arrêté d'alignement délivré. Les 2 lots en facade sur rue. La DP est obtenue......pas de raison pour la refuser.
Acte 3. Les PC sont déposés et refusés au motif qu'il existe "un projet suffisament avancé qui autorise à solliciter une cession gratuite et ramenant donc chaque lot à une superficie inférieure à 1000 m².
Et voili voilà !
Et rajoutons....qu'à ma connaissance, il n'y a aucune démarche administrative pour avoir connaissance "officièlement d'un projet suffisament avancé !" . Peut-être le CU, mais je me m'interroge ! Est-ce que vous informeriez le pétitionnaire d'un projet d'élargissement avancé sans pour autant parler d'alignement ?
Solutions????
L'alignement selon la théorie de la domanialité virtuelle ?....je ne sais pas trop !
L'avis de spécialistes......?
PS par contre un alignement délivré illégalement anticipant l'élargissement permet d'éviter cet embriglio !
Moralité ?....J'hésite !
jml
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blackmamba40
- Messages : 321
- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: cession de terrain à la commune
En théorie (dans l'idéal ?), vous avez raison pour le refus mais en pratique on essaie de trouver quand même une solution (en tout cas chez nous) pour éviter cet "imbroglio". Je m'explique : la question d'une éventuelle cession gratuite se pose pour nous dès le dépôt de la DP division (Oui je sais la loi ne le prévoit pas...)
Pourquoi ? ben justement pour ne pas se retrouver bloqué par la suite comme dans votre exemple.
Il faut anticiper les problèmes avant qu'ils ne se posent.
Bien sûr l'arrêté de DP ne mentionnera pas l'application d'une cession gratuite mais au moins le bénéficiaire saura, une fois contacté, à quoi s'attendre et pourra même prévoir dans sa demande de PC la partie à rétrocéder à la commune. La commune n'aura même plus à motiver l'acquisition du terrain.
Dans le cas où le demandeur dépose une DP pour la division de son terrain en 2 lots de 1000 m2 pour une superficie minimale de 1000 m2 et que l'on constate après avis du Maire et des services internes que l'acquisition d'une partie du terrain par la commune est nécessaire pour l'élargissement de la voie (le motif devra bien sûr être approfondi) et bien on contactera le demandeur et on essaiera de trouver un compromis (oui, je sais ce n'est pas prévu par la loi). Voici un exemple idéal d'arrangement : création d'un seul lot à bâtir, une partie du terrain restant est rétrocédée à la commune, et pour le reste le demandeur attend une modification simplifiée du règlement d'urbanisme qui doit se faire de toutes les façons dans les prochains mois réduisant les superficies minimales à respecter...
Pourquoi ? ben justement pour ne pas se retrouver bloqué par la suite comme dans votre exemple.
Il faut anticiper les problèmes avant qu'ils ne se posent.
Bien sûr l'arrêté de DP ne mentionnera pas l'application d'une cession gratuite mais au moins le bénéficiaire saura, une fois contacté, à quoi s'attendre et pourra même prévoir dans sa demande de PC la partie à rétrocéder à la commune. La commune n'aura même plus à motiver l'acquisition du terrain.
Dans le cas où le demandeur dépose une DP pour la division de son terrain en 2 lots de 1000 m2 pour une superficie minimale de 1000 m2 et que l'on constate après avis du Maire et des services internes que l'acquisition d'une partie du terrain par la commune est nécessaire pour l'élargissement de la voie (le motif devra bien sûr être approfondi) et bien on contactera le demandeur et on essaiera de trouver un compromis (oui, je sais ce n'est pas prévu par la loi). Voici un exemple idéal d'arrangement : création d'un seul lot à bâtir, une partie du terrain restant est rétrocédée à la commune, et pour le reste le demandeur attend une modification simplifiée du règlement d'urbanisme qui doit se faire de toutes les façons dans les prochains mois réduisant les superficies minimales à respecter..
.Re: cession de terrain à la commune
et bien "blackmamba40", il n'y a plus que nous deux dans la salle..., je pense qu'ils vont bietôt fermer !
je vous propose que l'on aille se faire une petite "salade niçoise" ou "bouillabaisse" où je vous dirai que ...oui, je comprends, mais que "juridiquement" je reste sur ma ......faim !
Voilà, il ne nous nous restera plus qu' à aller faire une petite pétanque sous les platanes ou les oliviers s'ils ne font partie du prochain "alignement".
PS: suggestion : reprenez votre idée d'informer le déclarant" et dans la réponse à la DP ne le mettez pas en "prescription" mais en observation...cela n'engage personne et informe bien.!
Bonne soirée et merci pour l'échange
jml
je vous propose que l'on aille se faire une petite "salade niçoise" ou "bouillabaisse" où je vous dirai que ...oui, je comprends, mais que "juridiquement" je reste sur ma ......faim !
Voilà, il ne nous nous restera plus qu' à aller faire une petite pétanque sous les platanes ou les oliviers s'ils ne font partie du prochain "alignement".
PS: suggestion : reprenez votre idée d'informer le déclarant" et dans la réponse à la DP ne le mettez pas en "prescription" mais en observation...cela n'engage personne et informe bien.!
Bonne soirée et merci pour l'échange
jml
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blackmamba40
- Messages : 321
- Enregistré le : lun. 13 oct. 2008 13:37
Re: cession de terrain à la commune
Allez, je vous offre le plat principal : coeurs de canard - frites bien croustillantes accompagnés d'un bon verre de vin rouge de Bordeaux (Plat certes un peu calorique mais tellement bon ). Je profite donc de ce moment pour vous confirmer une dernière chose : dans le cadre de l'arrêté DP, nous ne faisons bien sûr qu'évoquer la possibilité d'une cession gratuite.
Ah et au fait, je crois que "juridiquement" vous resterez malheureusement toujours sur votre faim...
Re: cession de terrain à la commune
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Je comprends mieux la question sur les "MP"
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Je comprends mieux la question sur les "MP"
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