division avant PC

[littoralPDC]

bonjour,

Un pétitionnaire avait déposé un permis de construire pour une maison individuelle sur une parcelle qui contenait déjà une habitation. Ce PC avait fait l'objet d'un rejet tacite car resté incomplet.

Ce pétitionnaire vient de redéposer un permis en faisant apparaitre sur son plan de masse un nouveau découpage parcellaire (nous n'avons jamais eu de demande de DP division pour le détachement d'un lot à bâtir entre le dépôt du 1er PC et le 2è).

Avait-il l'obligation de déposer sa DP division avant son PCMI ? Si oui, devons nous lui opposer un refus de permis de construire ? ou alors estimez vous que son dossier étant du "déclaratif", nous n'avons pas à vérifier que la demande de division a bien été faite ?

Vous remerciant

[Emmanuel Wormser]

on parle de division : qu('est ce qui a été vendu ? un lot bâti ?

[littoralPDC]

Bonjour Mr Wormser,

Sur la parcelle où il y avait un lot bâti, ils ont détaché une partie du "jardin" pour y construire en indiquant sur le plan de masse et dans le cerfa " parcelle 773p"

[Emmanuel Wormser]

l'assiette du PC est l'unité foncière.
si le reliquat bâti a été vendu (DIA éventuelle ?), c'est ok car la vente d'un terrain bati n'est pas soumise à controle administratif préalable... (DP) ... sauf L115-3.
mais y a t il eu division effective ?

[URBALOVE]

Bonjour,
Pour moi il y aurait trois cas de figure :

• Soit le pétitionnaire est resté propriétaire de l'ensemble de l'UF et a profité d'un nouveau découpage pour échapper à une règle d'urbanisme. Dans ce cas le permis est refusé pour un problème d'assiette du permis. Dans ce cas je reste persuadé que la fraude devrait être retenue.

• Soit le pétitionnaire a transféré la propriété ou la jouissance du lot bâti pour construire sur le lot non bâti. Dans ce cas il s'agit d'un lotissement comme l'ont retenu le CE 345728 et plus récemment la CAA de Marseille19MA01946

• Soit le pétitionnaire a transféré la propriété ou la jouissance du lot bâti sans intention initiale de construire sur le lot non bâti. Dans ce cas, cette division foncière n’est pas en tant que telle constitutive de lotissement ( R442-1 e) du CU).
  Si toutefois, le propriétaire change ensuite d’intention (c’est-à-dire qu’il décide de bâtir), l’article R 442-2 du CU prévoit la possibilité de régulariser une telle division foncière intervenue sans déclaration préalable puisqu’il est prévu que : « Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une
  unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division ». Il convient néanmoins de réserver le cas de la fraude.

[Emmanuel Wormser]

pas d'accord avec la seconde alternative... trop raccourcie... ou insuffisamment mêlée à la troisième

dans les deux arrêts mentionnés, le terrain avait changé de main juste avant division : l'intention (du marchand de bien !) était assez claire ab initio.

quant à la fraude... il faut la démontrer.
dans le premier cas, elle n'est" pas nécessaire pour s'opposer à la demande puisqu'il n'y a pas eu division -sous-entendu en propriété- : l'assiette du PC est donc tout simplement erronée.

[ladenree]

Bonjour,

P-être que le PC valant division pourrait trouver son utilité, ,non ??

Ensuite, qu'à mon sens, il peut aussi être utile de revenir sur la finalité de la DP division en vu de construire; elle avait - en partie - pour objectif de venir protèger le futur acquéreur d'un terrain issue d'une division et lui apporter des garanties de constructibilité (le "en vu de construire"), car de nombreux marchands vendaient eds terrain dit "à bâtir", au prix fort alors-même que le terrain détaché se retrouvait partiellement ou totalement inconstructible (servitude, ou autres...).
Le législateur à donc souhaité apporter une certaine garantie à l'acheteur au regard du terrain détaché dit "constructible" (le venduer : oui, oui, il est constructible, regardez; j'ai ma maison juste à coté, et il y a une autre maison un peu plus loin...pas de soucis, c'est bien un terrain constructible...).

J'ai donc bon espoir de penser que, si un PC était délivré sur un tel terrain alors même que la DP de division n'a pas eu lieu, une régularisation ultérieure de cette division "en vu de construire" en cas de contentieux ne devrait pas poser trop de soucis...

[Al Bundy]

Bonjour,

P-être que le PC valant division pourrait trouver son utilité, ,non ??

Pas si le projet ne prévoit qu'un seul bâtiment (R.431-24)

[URBALOVE]

pas d'accord avec la seconde alternative... trop raccourcie... ou insuffisamment mêlée à la troisième

Elle semble pourtant être le courant retenu récemment, notamment par le TA de Bordeaux 22 mars 2023 / n° 2202029

dans les deux arrêts mentionnés, le terrain avait changé de main juste avant division : l'intention (du marchand de bien !) était assez claire ab initio.

Dans la décision du TA, il y a presque un an entre la vente du reliquat bâti et l'intention de construire sur le lot non bâti manifestée par le dépôt du PC. Il est d'ailleurs difficile de plaider qu'un tel découpage n'aurait pas pour objet de créer un lot à bâtir .

Cette dichotomie entre les points 2 et 3 vient de ce document et ne semble pas isolée
-cheuvreux.fr/wp-content/uploads/2019/01/Fiche-Cheuvreux-Divisions-non-constitutives-de-lotissement.pdf

quant à la fraude du point 1 ... il faut la démontrer.
dans le premier cas, elle n'est" pas nécessaire pour s'opposer à la demande puisqu'il n'y a pas eu division -sous-entendu en propriété- : l'assiette du PC est donc tout simplement erronée.

La fraude est inutile au cas d'espèce parce que l'instruction relève une incohérence. Aurait-ce été le cas si le pétitionnaire n'avait pas déposé un premier permis sur une UF plus grande ? Pour rappel, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction de la demande de permis, la validité de l’attestation établie par le pétitionnaire. Il serait encore moins possible pour un tiers d'établir, dans un délai de 2 mois, si l'assiette est bien conforme à l'UF. Sous réserve de la fraude, une telle manœuvre échapperait ainsi à toute possibilité de recours.
C'est pourquoi il paraît essentiel que, dans le cas où la réduction d'assiette aurait pour conséquence de contourner une règle d'urbanisme, l'erreur d'assiette foncière (élément déterminant de l'autorisation) soit de nature à caractériser une fraude dès lors que les autres éléments du dossier ne permettaient pas de l'établir (CE, 21 août 2018, n° 412663).

[Emmanuel Wormser]

la fraude n'a d'utilité que lorsqu'on est "hors délai", pour un retrait notamment.

un bon refus motivé par l'erreur sur l'UF est bien plus efficace et si le pétitionnaire s'estime lésé, il formera un recours -éventuellement gracieux- contre le refus et produira l'acte de cession...et il sera alors temps de retirer le refus et d'accorder l'autorisationj'ajoute que je n'ai pas compris la "fraude" retenue par le TA33 puisque l'opération ne contrevient pas de façon évidente à une règle de fond du PLU... et que le R442-2 aurait sans doute suffi à régulariser en L600-5-1 le PC attaqué...j'ajoute que je n'ai pas compris la "fraude" retenue par le TA33 puisque l'opération ne contrevient pas de façon évidente à une règle de fond du PLU... et que le R442-2 aurait sans doute suffi à régulariser en L600-5-1 le PC attaqué...

[URBALOVE]

j'ajoute que je n'ai pas compris la "fraude" retenue par le TA33 puisque l'opération ne contrevient pas de façon évidente à une règle de fond du PLU... et que le R442-2 aurait sans doute suffi à régulariser en L600-5-1 le PC attaqué...

Dans ce cas c'est la fraude à la procédure de lotissement et non une fraude à une règle du PLU qui a été retenue.
Mais au final je vous accorde que ce cas n'est pas forcément une référence dans la mesure où la vente a eu lieu entre le dépôt de permis et son accord (encore des considérants dans lesquels les années sont erronées ).
La société a finalement obtenu ses PC après avoir procédé à une DP (TA de Bordeaux, 22 mars 2023, 2205648).

Quant à la décision du CE 345728, les conclusions ne semblent pas restreindre la décision au cas étudié :

Contrairement au tribunal, la cour ne l’a toutefois pas frontalement nié. Mais elle s’est appuyée sur le fait que la parcelle à construire était celle que conservait le pétitionnaire, et non celle qui était détachée dans le cadre de l’aliénation à un tiers. Autrement dit, il ne pourrait y avoir lotissement mono-lot que dans le cas où c’est la partie cédée qui est nue. A cet égard, la doctrine administrative a quelque peu erré puisqu’on relève, à deux mois d’écart, deux réponses ministérielles difficilement conciliables sur ce point précis. Pour notre part, et comme, là encore, la majorité de la doctrine universitaire, nous ne voyons pas comment justifier une telle asymétrie, ni en opportunité, puisque que le résultat final est le même que le
terrain nu soit cédé ou conservé, ni au regard des textes applicables. La cour nous paraît donc bien avoir commis l’erreur de droit qui lui est reprochée.

[Emmanuel Wormser]

Dans ce cas c'est la fraude à la procédure de lotissement et non une fraude à une règle du PLU qui a été retenue.

et ça ne vous chagrine pas ? fraude à la procédure sans effet sur la décision au fond ? un petit rappel sur la finalité de la législation des lotissements serait elle utile ?

Mais au final je vous accorde que ce cas n'est pas forcément une référence dans la mesure où la vente a eu lieu entre le dépôt de permis et son accord (encore des considérants dans lesquels les années sont erronées ).
La société a finalement obtenu ses PC après avoir procédé à une DP (TA de Bordeaux, 22 mars 2023, 2205648).

jugement du même jour... c'est du vaudeville

Quant à la décision du CE 345728, les conclusions ne semblent pas restreindre la décision au cas étudié

et je maintiens que cette approche est déconnectée, comme l'a d'ailleurs été la réforme de 2012, de toute réflexion sur la finalité de la législation des lotissements.

[URBALOVE]

jugement du même jour... c'est du vaudeville

J'admets moi-même dans mon poste précédents que ces jugements ne forment pas une référence

et je maintiens que cette approche est déconnectée, comme l'a d'ailleurs été la réforme de 2012, de toute réflexion sur la finalité de la législation des lotissements.

Ca ressemble néanmoins à la position jurisprudentielle actuelle.
Elle a pour effet de protéger le propriétaire qui conserve un lot pour bâtir.
La finalité étant la même (un lot à bâtir et un lot bâti), l'asymétrie des obligations pourrait paraître peu recommandable.

[Emmanuel Wormser]

non, la finalité de la législation des lotissements est la protection des acquéreurs contre les pratiques de vendeurs peu scrupuleux...remontons à Cornudet...!
la protection du propriétaire non vendeur : mais contre quoi, palsembleu ? contre l'évolution des règles ? quelle illusion ! (cf. 452457 ...)
et c'est bien plus qu'une querelle de chapelles : la question qui revient régulièrement est "à quoi sert la règle et qui sert-elle ?"
quand on oublie ça, on crée des procédures superflues qui n'ont pour objet que d'encombrer inutilement les bureaux des administrations... et des tribunaux qui les jugent alors que les unes comme les autres ont, parait-il d'autres chats à fouetter.
bref.
j'arrête.

[ladenree]

Merci M. Woermser, c'est un peu ce que j'indiquais maladroitement un peu plus haut