Numéro de lot et changement de destination ??

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Gaspard M.
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Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Gaspard M. »

Bonjour,

Deux petites questions naïves d’un débutant qui fait un peu de tout et ne veut pas harceler de questions urbanistiques sa DDT… :
1/ Pourquoi le formulaire pour une DP ne demande pas d’office au pétitionnaire d’indiquer le numéro de son lot en cas de copropriété (par exemple pour un changement de destination), ce qui éviterait d’avoir à le lui demander ensuite ?
2/ Soit le cas suivant : le pétitionnaire veut changer la destination (commercial vers habitation) d’un lot pour ajouter cette surface à son appartement contigu qui a déjà la bonne destination (habitation). Il casse seulement la cloison séparative non porteuse pour assurer un passage de l’un à l’autre. Le local commercial n’est pas même sur façade (pas de fenêtre). Y a-t-il une raison de demander un plan de masse (alors qu’au sens strict il me semble qu’on ne peut parler de construction nouvelle ou de modification du volume d’une construction existante – les deux lots sont à l’intérieur d’un même bâtiment existant, aucune modification extérieure) ou un plan sommaire des lieux (DP9) ?

Merci infiniment !
Emmanuel Wormser
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Emmanuel Wormser »

parce ces travaux ne sont pas un changement de destination -qui s'applique à une construction dans son ensemble- mais un changement d'affectation d'un local au sein d'une construction.
Cordialement
Emmanuel Wormser
NiCoK
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par NiCoK »

Pourquoi il vous faudrait le numéro de lot ?
En tant qu'instructeur, nous n'avons pas à demander ce genre d'information. On vous donne la nouvelle destination donc est-ce que cette destination est autorisée par le PLU : oui ou non ? C'est tout ce qu'il y a savoir.
Monsieur_Aubergine
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Monsieur_Aubergine »

Emmanuel Wormser a écrit : mer. 15 juin 2022 16:20 parce ces travaux ne sont pas un changement de destination -qui s'applique à une construction dans son ensemble- mais un changement d'affectation d'un local au sein d'une construction.
Permettez-moi de revenir sur le point en gras. Un dossier d'autorisation d'urbanisme peut porter sur un projet de construction présentant plusieurs destinations au sein d'un même bâtiment. De même, lors d'une transformation d'une surface existante, par exemple d'une habitation en local de commerce, il est nécessaire de réapprécier certaines règles, notamment celles inhérentes au stationnement ou celles relatives aux destinations autorisées, interdites ou soumises à des conditions particulières au sein de certains zonages.

les articles R421-14 et R421-17 du Code de l'Urbanisme n'émettent pas de précision sur la notion d'entièreté du bâtiment.

De plus le site https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F35336 émet, entre autres, la phrase suivante : "Le changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment. Par exemple, vous pouvez transformer un commerce en habitation et inversement. [...]".

L'ANIL cite cette jurisprudence : https://www.anil.org/documentation-expe ... 3%A9taires. , entre autres " [...] Tout copropriétaire peut, en principe, modifier la destination de ses parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux autres copropriétaires. [...]".

Dans la situation évoquée par l'auteur du sujet, pour moi il n'y a changement de destination que si le logement ou le local commercial disparaît au profit de l'un ou de l'autre, autrement si le projet ne consiste qu'en la création d'une "liaison" ouverte entre les deux il n'y a aucune formalité liée à l'urbanisme. Cela dépend aussi (mais là nous sortons de l'urbanisme) de la destination de ces locaux telle que déclarée à la DGFIP (on a parfois des surprises lors de la CCID...).

Concernant la première question il n'y a pas lieu de demander des informations propres au lot de copropriété, ceci relevant du droit privé. En revanche si changement de destination réel il y a, alors il y a lieu de demander dans le cadre de la DP que le tableau des surfaces (CERFA 13404*08) soit correctement renseigné afin de vérifier des règles du PLU/PLUi qui pourraient se rapporter à ces changements.
Gaspard M.
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Gaspard M. »

Merci beaucoup de vos réponses. Je clarifie donc (puisqu’il semble y avoir désaccord entre les intervenants) :
Dans un bâtiment à « destination » (au sens strictement urbanistique ici) mixte (habitation / commerce-artisanat), qui a le statut de copropriété, le pétitionnaire possédait déjà un lot d’habitation. Il a acquis ensuite un autre lot du même bâtiment, lot attenant, qui est lui un lot commercial, afin de faire une plus grande unité d’habitation. Il a accompli les démarches auprès de la copropriété. Le lot commercial a bien dorénavant dans l’état de division de la copropriété le statut d’habitation. Les seuls travaux consisteraient à casser partiellement la cloison non porteuse séparative pour ménager un passage entre les deux lots (et à murer à l’emplacement d’une porte). Ce lot commercial n’est pas même sur façade (pas de fenêtre). Il souhaite maintenant que du point de vue cette fois urbanistique le statut d’habitation soit reconnu à ce lot additionnel.
Au rez-de-chaussée, ce changement ne serait en l’espèce pas permis (urbanistiquement ; et peut-être même dans leur règlement de copro mais cela ne me regarde pas) mais c’est un premier étage.
Il me semblait que ce changement d’ « utilisation » du lot nouvellement acquis était à la fois un changement d’affectation (et d’usage…) et de destination et qu’à ce titre la DP était requise (mais je vois que tout le monde n’est pas d’accord). (À noter en passant qu’on est dans les abords d’un MH.) Et je me demandais s’il pouvait y avoir une raison de solliciter un plan de masse ou un plan sommaire des lieux (DP9).
Merci par avance de vos éclairages.
schkreugneugneu
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par schkreugneugneu »

Emmanuel Wormser a écrit : mer. 15 juin 2022 16:20 parce ces travaux ne sont pas un changement de destination -qui s'applique à une construction dans son ensemble- mais un changement d'affectation d'un local au sein d'une construction.
J'aurai tendance à aller dans le sens de M. Wormser pour ce cas. Le changement de destination implique la modification de ce pour quoi est fait un bâtiment. Un bâtiment peut comporter plusieurs destinations, par exemple un commerce en vitrine au rez de chaussé avec des logements à l'étage. On comprends bien que le commerce n'est pas destiné à de l'habitat, et sa transformation implique bien changement de destination, avec disparition de la vitrine.
Dans le cas en question, un local commercial, qui n'est en fait qu'une pièce qui ne servait pas à de l'habitat mais à du commerce, peut difficilement être considérée comme ayant des caractéristiques propres à une activité commerciale. C'est à mon sens un changement d'usage.
De toute façon globalement, on s'arrache toujours les cheveux avec ces histoires de destinations et d'usages #-o
NiCoK
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par NiCoK »

Attention aux termes. Un "changement d'usage" est une procédure bien spécifique définie par le CCH (L631-7) et soumise à autorisation. C'est vrai que ça ne concerne pas tout le monde car ça n'existe que pour les grandes agglo et la Région Idf mais ça ne s'applique pas dans ce cas.

Changement d'affectation est plus approprié ici.

Mais c'est vrai que c'est toujours compliqué ces histoires, notamment par la confusion usage, affectation, destination. D'où l'intérêt d'utiliser les bons termes.
Monsieur_Aubergine
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Monsieur_Aubergine »

Tout dépend de la nature de la destination du lot au moment de la construction, ou de la manière dont il a été déclaré.

Pour être clair :
- Destination : au regard de l'urbanisme ce à quoi va servir la construction et ses annexes. Un abri de jardin sera à destination d'habitation (car les annexes reprennent la destination de la construction principale) ;
- Usage : ce pour quoi on utilise la surface de plancher effectivement, l'abri de jardin ne sera pas à usage d'habitation mais sans doute à usage de stockage.

La destination gère le « contenant » de l’immeuble tandis que l’usage gère le « contenu » du local.

En m'en tenant uniquement au Code de l'Urbanisme et aux différentes destinations et sous-destinations. Le lot, d'après les informations que vous donnez est à "usage commercial", il devrait donc en théorie entrer dans la destination : commerce et activités de service et donc dans l'une des sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques. Normalement, dans une construction à destination d'habitation il n'existe aucune pièce à un usage autre que l'habitation ou le stationnement.

Dès lors, dans le cas posé, si au regard de l'urbanisme on a une trace que la destination du local commercial était effectivement du commerce ou activité de service (voir les sous-destinations évoquées), alors le fait que le transformer en un logement, même en extension du logement existant, équivaut à faire basculer la surface de plancher du local de commerce vers habitation, et donc nécessiterait une DP changement de destination.

Le Plan de Masse peut être nécessaire dans le cadre d'un changement de destination si le projet affecte les normes de stationnement, dans ce cas le pétitionnaire doit être en mesure de fournir un plan de masse permettant de localiser le ou les emplacements à créer. Outre cette éventualité, je ne vois pas la nécessité de la pièce.
Emmanuel Wormser
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Emmanuel Wormser »

Monsieur Aubergine, je ne partage absolument pas votre analyse partant d'un postulat à mon sens erroné, celui selon lequel un lot de copro aurait une destination...

mais bon, on ne va ergoter : la bonne question est ... les travaux projetés ont ils une influence sur l'application des règles d'urba à la construction ?
Cordialement
Emmanuel Wormser
Monsieur_Aubergine
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Monsieur_Aubergine »

Emmanuel Wormser a écrit : sam. 18 juin 2022 13:57





























































Monsieur Aubergine, je ne partage absolument pas votre analyse partant d'un postulat à mon sens erroné, celui selon lequel un lot de copro aurait une destination...

mais bon, on ne va ergoter : la bonne question est ... les travaux projetés ont ils une influence sur l'application des règles d'urba à la construction ?
J'avoue volontiers que le sujet présente certaines ambiguïtés voire zones d'ombres, et une clarification de la part de l'Etat serait la bienvenue. Le postulat de la destination de départ est une simplification permettant de constater la destination initiale de l'immeuble voire de ses locaux. Car un moment donné il faut bien trancher pour pouvoir apprécier s'il y a ou non impact sur les règles d'urbanisme, l'exercice peut parfois être délicat surtout en ce qui concerne les vielles constructions.

La problématique étant la suivante et abordée comme telle sur le site du service public : "Peut-on changer l'usage d'un lot de copropriété ?" - https://www.service-public.fr/particuli ... oits/F3107

D'ailleurs le site nous présente un exemple : Transformation d'un appartement en cabinet médical.

Au regard de l'Urbanisme, présenté comme cela, le changement d'usage s'accompagne bel et bien d'un changement de destination. Et dans ma réflexion je ne cherche pas plus loin, préférant être plus "stricte" afin de ne pas me tromper, quitte à revenir dessus de façon plus souple lorsque de nouveaux éléments sont présentés.

Votre question "les travaux projetés ont ils une influence sur l'application des règles d'urba à la construction ?" me paraît être la bonne. Si je devais répondre au vu du PLU de ma Commune ce serait : oui.
NiCoK
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par NiCoK »

Au regard de l'Urbanisme, présenté comme cela, le changement d'usage s'accompagne bel et bien d'un changement de destination.
Je suis désolé mais ce que vous écrivez est faux. Vous participez à mélanger le changement d'usage et le changement de destination. Ce n'est pas la même chose réglementairement. Les deux ne sont pas forcément liés. Il y a l'usage dans le langage courant et l'usage dans le langage juridique, ce n'est pas la même chose. C'est bien pour ça qu'en tant qu'instructeur, il faut faire attention aux termes que l'on utilise.

De même vous citez un article du site "service public" alors que celui-ci parle du contexte dans le cadre d'une copropriété et absolument pas dans le contexte d'une demande d'autorisation d'urbanisme.

Et je rappelle que la question de base était : pourquoi le numéro de lot n'apparait pas dans le cerfa ? Et qu'on ne sait tjs pas pourquoi l'auteur voulait absolument cette information.
Monsieur_Aubergine
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Monsieur_Aubergine »

NiCoK a écrit : lun. 20 juin 2022 10:22 Je suis désolé mais ce que vous écrivez est faux. Vous participez à mélanger le changement d'usage et le changement de destination. Ce n'est pas la même chose réglementairement. Les deux ne sont pas forcément liés. Il y a l'usage dans le langage courant et l'usage dans le langage juridique, ce n'est pas la même chose. C'est bien pour ça qu'en tant qu'instructeur, il faut faire attention aux termes que l'on utilise.
Je ne vois pas en quoi c'est faux. Au titre du Code de l'Urbanisme La surface de plancher possède une destination, pour chacune de ces destinations il est possible d'appliquer des règles dans le cadre des documents d'urbanisme.

Dans l'exemple donné sur le site du service public, on parle d'un changement d'usage d'un appartement vers un cabinet médical. Ce qui en urbanisme se traduit par un changement de destination "habitation" vers "commerce et activité de service". Et est donc de nature à affecter les règles d'urbanisme.

Je ne mélange pas usage et destination, j'exprime simplement que l'un peut affecter l'autre, et par extension d'autres règlementations (d'où l'article du service-public pour illustrer mon propos).

Je raisonne en termes de surface de plancher.
Si dans un immeuble on a, pour l'exemple, 1000 m² de SP, uniquement dédié à des logements, et que d'un coup d'un seul quelqu'un s'amuse à "changer l'usage" d'un ou plusieurs logements en épicerie (belle épicerie) ou salon de thé pour 200 m² de SP, les règles d'urbanisme peuvent être impactées... Il existe des cas de changement d'usage qui appellent des changements de destination. Un logement en rez-de-chaussée qui se voit transformer en boulangerie, son usage change, sa destination aussi.

L'un des seul cas où il y a la possibilité de conserver sa destination initiale, pour moi, est lorsque l'on transforme une pièce de son logement en "pièce d'exercice d'une activité professionnelle", typiquement, un coiffeur à domicile (dans son propre domicile) qui dès lors peut également, sous certaines conditions, se passer de la qualification ERP. Mais ne complexifions pas plus le sujet...

Là où je suis d'accord avec vous c'est que oui, l'usage et la destination ne sont pas toujours liés. C'est justement là tout le nœud du problème et de déterminer quand ils le sont ou non. Le changement d'usage d'une dépendance d'une maison, de stockage à pièce à vivre n'entraîne pas de changement de destination.
Et je rappelle que la question de base était : pourquoi le numéro de lot n'apparait pas dans le cerfa ? Et qu'on ne sait tjs pas pourquoi l'auteur voulait absolument cette information.
Parce que l'instructeur n'a pas à vérifier des informations propres au droit privé. Tout ce qui l'intéresse est la destination des surfaces pour déterminer l'impact ou non sur les règles d'urbanisme.
Emmanuel Wormser
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Emmanuel Wormser »

Il existe des cas de changement d'usage qui appellent des changements de destination. Un logement en rez-de-chaussée qui se voit transformer en boulangerie, son usage change, sa destination aussi.
non, non, et non...

si la destination de l'immeuble était déjà mixte (logement & commerce), pas de changement de destination de l'immeuble

le seul changement éventuel porte alors sur la seule répartition des surfaces par destination dans la même construction par rapport à ce qui a été autorisé à l'origine, pouvant affecter l'application des règles d'urbanisme...

le distingo est primordial lorsqu'on travaille sur des constructions anciennes, sans destination précisée dans le cadre d'une demande de PC qui n'a jamais été déposée parce que ça n'existait pas ...par exemple.
Cordialement
Emmanuel Wormser
Monsieur_Aubergine
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Monsieur_Aubergine »

Emmanuel Wormser a écrit : lun. 20 juin 2022 11:43



























































Il existe des cas de changement d'usage qui appellent des changements de destination. Un logement en rez-de-chaussée qui se voit transformer en boulangerie, son usage change, sa destination aussi.
non, non, et non...

si la destination de l'immeuble était déjà mixte (logement & commerce), pas de changement de destination de l'immeuble

le seul changement éventuel porte alors sur la seule répartition des surfaces par destination dans la même construction par rapport à ce qui a été autorisé à l'origine, pouvant affecter l'application des règles d'urbanisme...

le distingo est primordial lorsqu'on travaille sur des constructions anciennes, sans destination précisée dans le cadre d'une demande de PC qui n'a jamais été déposée parce que ça n'existait pas ...par exemple.
J'ai l'impression de dire la même chose, mais de l'exprimer très mal. A aucun moment je ne base mon raisonnement sur l'entièreté de la destination de l'immeuble, je prend en considération une mixité éventuelle.

Comment dois-je apprécier la transformation, mettons, dans un immeuble R+3 ancien (aucune ou peu de trace de documents et ancienne législation), du rez-de-chaussée ayant toujours été occupé par un logement, en un commerce ? Un tel projet appelle bien à un changement de destination de la surface du logement initial au sens que l'entend le Code de l'Urbanisme (R421-14, R421-17) ou non ? Rassurez-moi... Parce que si je me trompe, j'aimerai bien arrêter de me tromper :D
Gaspard M.
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Re: Numéro de lot et changement de destination ??

Message par Gaspard M. »

Je ne me serais pas posé la question pour un rez-de-chaussée, les règles proprement urbanistiques prescrivant en l’espèce un local de type commercial. Il y aurait nécessairement une dimension urbanistique, d’autant que la transformation en local d’habitation supposerait une modification de la façade.
Dans le cas présent, en étage, cela me paraît plus délicat. Ce qui trouble est qu’il y ait côte à côte un local d’habitation et un local commercial. Je doute que, « nativement », il en ait été ainsi. Je crois qu’à l’origine le bâtiment devait être purement commercial et qu’un copropriétaire a dû transformer un local en habitation dans l’état de division de la copropriété, sans faire probablement de démarche urbanistique. (D’où l’intérêt peut-être d’aller y voir en connaissant le numéro des lots en question, qui permet de déterminer aussi le bâtiment de rattachement s’il y a plusieurs bâtiments sur la parcelle, avec des destinations différentes.) Si tel est le cas, la DP ne semble-t-elle pas pertinente car elle s’apparenterait à une demande de changement de destination du bâtiment lui-même, qui passerait de purement commercial à mixte ? Mais alors, si un jour un autre copropriétaire voulait faire de même, il n’aurait plus, lui, à faire une DP car la transformation de la destination du bâtiment aurait déjà été « acceptée »… ? Hum… je ne sais plus…
Par ailleurs, il me semble que dans un bâtiment à destination mixte, ce type de changement génère une modification de la répartition des surfaces par destination par rapport à l’autorisation initiale.
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