Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Application du droit des sols. Permis de contruire. Déclaration de travaux. PLU. POS. SCOT. ZAC. Lotissement. Préemption, expropriation. Déclaration d'intention d'aliéner. Loi SRU, loi UH.
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ladenree
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Enregistré le : mar. 27 sept. 2016 10:18

Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par ladenree »

Bonjour,

Une petite demande d'avis sur la "suffisance" de motivation pour qu'une commune puisse exercer son droit de préemption.

Une commune dispose d'un PLU. Le droit de préemption a été instauré par délibération sur les zones U de cette commune.
Toutefois, l'instauration du DPU ne suffit pas à lui seul; pour préempter il faut un projet, ou, au moins l'esquisse du début de quelque chose pour exercer ce droit.

Cette commune, lors de l'élaboration du PLU à comptabiliser les dent creuses du village afin de déduire ces dents creuses des zones potentiellement ouvertes à l'urbanisation future. Elle pense ainsi réduire significativement l’étalement urbain.

Toutefois, le propriétaire de l'une de ces dent creuses à mis le terrain en ventre. Cette dent creuse est actuellement dans le village, mais en culture...Vous me voyez venir...

L'exploitant agricole à eu vent de cette future vente et la SAFER (qui peut exercer un droit de préemption au titre agricole), bien que non saisie par le notaire car en zone U du PLU, fait valoir ses droits de préemption car terrain cultivé par un exploitant.
Tout d'abord, la SAFER est-elle dans son bon droit en zone U ? Car dans mon esprit, le L.143-1 du code rural prévoit que la SAFER peut préempter que en zone A ou N d'un PLU.

Si oui, la commune est-elle prioritaire pour exercer à son tour son droit de préemption sachant que ce terrain faisait l'objet d'une comptabilisation des terrains constructibles lors de l'élaboration de son PLU, pour ensuite pouvoir le revendre comme terrain à construire ??

Merci
Muscardin
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par Muscardin »

Personnellement, mais sans en savoir plus que ce que vous dites, cette motivation me paraît insuffisante. A mon sens il faut un projet un minimum concret validé par un APS et une délibération. La jurisprudence est riche là-dessus.

Par contre pour la SAFER, aucune idée. Je vais lire les autres intervenants avec attention.
ladenree
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par ladenree »

Exact, c'était ma 1ere pensée...

Mais qd le maire m'a expliqué que c'est une dent creuse, que le rapport de présentation du PLU et le PADD répertorient bien ce terrain comme potentiellement constructible et que les chiffrages et projections du PLU retiennent ce terrain pour le déduire des surfaces des zones ouvertes à l'urba, behhhh....ça devient problématique si l'entité agricole puisse acquérir en priorité ce terrain.
La conseil, en approuvant son projet de PADD, à en quelque sorte afficher son projet de rendre ce terrain constructible...
Fanch
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par Fanch »

L143-1 code rural "Il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l'article L. 143-7.
Sont considérés comme à vocation agricole, pour l'application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l'article L. 112-2 du présent code, soit à l'intérieur d'un périmètre délimité en application de l'article L. 113-16 du code de l'urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme.
En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts."

pour moi, c'est clairement pas les terrains classés en U dans un document d'urbanisme en vigueur, même si ils sont exploités par un agriculteur.
ladenree
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par ladenree »

Merci, nous semblons donc bien d'accord, la SAFER semble abuser de son pouvoir...
Pascal B
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par Pascal B »

De toute manière, que le terrain soit classé par rapport au droit à construire en zone U ou pas ne change rien à son caractère agricole s'il fait l'objet d'une exploitation agricole dûment déclarée par l'exploitant (et ils ont tous intérêt à déclarer le maximum pour leurs primes). L'exploitant a donc une priorité d'acquisition.

La commune, pour faire valoir un droit de préemption, DOIT avoir un projet pour ce terrain. Certes nous connaissons tous l'exercice du DPU par opportunité et sans projet réellement déclaré, et souvent ça passe parce que l'acheteur potentiel renonce et que le vendeur y trouve toujours son compte, mais lorsque la situation fait apparaître un possible litige, il faut vraiment asseoir l'exercice du DPU sur quelque chose de solide.

Ca risque de ne pas être le cas en l'occurrence.

Concernant le rôle de la SAFER, je pense qu'on est dans la zone grise des textes et de leur rédaction. L'article L143-1 qui est reproduit plus haut indique que "sont considérés comme à vocation agricole" ... etc, mais cela ne définit que les terrains à VOCATION agricole. Il peut y avoir aussi des terrains qui sont agricoles, c'est à dire qui sont exploités en agriculture ... et où il n'est pas question de "vocation" mais de fait. Subtilité.
ladenree
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par ladenree »

Merci pour cette analyse.

En d'autres termes, l'actuel exploitant à tout intérêt à acquérir ce terrain au travers de la SAFER, au prix affiché par le vendeur et à s'en faire une réserve foncière...quel excellent placement spéculatif #-o #-o
paub
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par paub »

Bonjour,

La SAFER ne peut préempter. Le vendeur n'est pas obligé de vendre à l'occupant. Pour la préemption de la commune vous ne pouvez pas préempter pour revendre.
ladenree
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Enregistré le : mar. 27 sept. 2016 10:18

Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par ladenree »

Merci Paub,
C'est justement le débat et le flou qui semble persister...
La SAFER peut-elle ou pas préempter ? ... Il semblerait que le L.143-1 du code rural soit un peu flou à ce sujet comme l'indique Pascal B juste au-dessus, non ??
paub
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par paub »

Bonjour,

On va être simple :

Vous avez un DPU qui s'applique sur les zones U compétence communale ou CC.

Peu importe l'activité faite sur ce terrain. Le droit de préemption urbain s'applique sur une parcelle avec bâti ou non.

D'ailleurs le notaire (maîtrise juridique) va envoyé la DIA au titulaire du droit de préemption sur cette parcelle.
Pascal B
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par Pascal B »

En fait, il faut essayer de revenir à l'intérêt général.

Si le PLU, comme ça a été expliqué, à clairement identifié ce terrain comme destiné à accueillir une habitation (ou plusieurs) et l'a placé pour cette raison en zone U malgré le fait connu et incontestable qu'il était en exploitation agricole (pâturage, culture, maraîchage, peu importe ...), c'est qu'il y a bien une volonté politique d'en faire un terrain urbanisé. Et ce n'est pas un cas isolé en France je suppose !

Ainsi la commune peut très bien discuter avec le propriétaire et la safer pour acquérir ce terrain dans des conditions "normales", c'est à dire en garantissant un juste prix au propriétaire et en ne lésant pas l'exploitant agricole (qui d'ailleurs peut avoir un droit à continuer l'exploitation même si le propriétaire change, mais je ne suis pas un spécialiste du code rural).

Cette négociation peut se faire dès que la commune a connaissance de la mise en vente du terrain, en sachant bien qu'il y a un droit de priorité pour l'exploitant fermier d'un terrain agricole.

Le droit de préemption, commune ou safer, ce n'est qu'à partir du moment où il y a un acheteur, et je pense que la commune serait plus légitime à faire usage du droit de préemption que la safer en l'occurrence, compte tenu du projet politique d'intérêt général inscrit au PLU. En effet la safer n'a pas de "politique" d'intérêt général à défendre. A la réserve près que la commune devra alors aménager le terrain et pas le revendre par derrière à un aménageur, et encore moins avec plus-value, sans quoi le propriétaire vendeur serait lésé.

Si un acheteur se présente, la commune peut tenter de faire usage de son droit de préemption, et s'il y a litige, il peut y avoir dans un premier temps une médiation avec la safer et plus tard, en cas de contestation par les uns ou les autres, un jugement.

Mais je conseillerais au maire de ne pas se battre contre la priorité d'achat du fermier. S'il souhaite acheter, et que cela fait partie de son "gagne-pain" c'est autre chose qu'un propriétaire qui achèterait uniquement pour "se faire du blé" (hum) en spéculant sur le caractère constructible.
paub
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par paub »

On parle DPU. Pour info il n' y a pas besoin d’acquéreur pour faire une DIA.

Si il y a une vente, c'est au notaire et lui seul de notifié la DIA au titulaire du droit de préemption.

Pour l'occupant : Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme
Muscardin
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par Muscardin »

Tout à fait Paub. Moyennant grosse indemnité.
paub
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Re: Motivation exercice droit préemption (SAFER VS Commune)

Message par paub »

En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l'ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d'oeuvre, évaluées à la date de l'expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations, déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu'elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ;
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