Bonjour,
Nous avons un dossier dans une zone pavillonnaire un peu particulier. Seules les habitations sont autorisées sur la zone.
Une personne a construit il y a 50 ans une habitation de haut standing. Il revend il y a 30 ans et la personne en a fait des bureaux sans changement de destination ni même sans changer les façades. Pas de réception du public, ils font l'administratif d'un gros groupe du coin.
Aujourd'hui, une nouvelle personne veut acheter et veut agrandir les bureaux pour accueillir son entreprise (destination bureaux aussi). Comment gérer cette absence de changement de destination ?
La construction initiale était bien dans les clous, il s'agit du changement de destination entre les deux ventes qui ne l'est pas. Impossible à régulariser aujourd'hui évidemment.
Petite subtilité : il est autorisé dans cette zone l'extension des autres destinations (que habitation) avec des quotas mais si existant.
Avez vous une idée ?
Merci par avance
Destination incorrecte
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Re: Destination incorrecte
Par quel moyen êtes-vous informés de ce projet du nouvel acquéreur ? Par une DIA ou une demande de renseignement du notaire ?
Quoiqu'il en soit, il est peut-être possible dans ce cas de délivrer à l'attention du notaire un CU d'information qui précise le droit sur ce secteur, en reprenant si c'est libellé ainsi l'interdiction d'une destination autre qu'habitation. Mais tout va dépendre de la manière dont le PLU (ou autre ?) est rédigé.
Le fait que la destination ait été déjà modifiée par le précédent propriétaire sans autorisation induit que la commune n'est pas sensée avoir eu connaissance de ce changement de destination, et donc que le bâtiment est TOUJOURS considéré comme une habitation exclusivement. En somme la commune n'est pas engagée dans son appréciation du dossier par le fait que le précédent propriétaire avait changé la destination. Donc à ce jour, cette maison EST toujours une maison d'habitation.
Si le nouveau propriétaire demande un CUb pour vérifier si son projet est valide, ce CUb devrait logiquement expliquer que non et être défavorable, et ce candidat acquéreur ne pourra pas se prévaloir d'une situation antérieure non déclarée, non connue de la mairie et qui en tout état de cause n'aurait pas été autorisée si elle avait été déclarée.
Est-ce que cela semble opérationnel ?
Quoiqu'il en soit, il est peut-être possible dans ce cas de délivrer à l'attention du notaire un CU d'information qui précise le droit sur ce secteur, en reprenant si c'est libellé ainsi l'interdiction d'une destination autre qu'habitation. Mais tout va dépendre de la manière dont le PLU (ou autre ?) est rédigé.
Le fait que la destination ait été déjà modifiée par le précédent propriétaire sans autorisation induit que la commune n'est pas sensée avoir eu connaissance de ce changement de destination, et donc que le bâtiment est TOUJOURS considéré comme une habitation exclusivement. En somme la commune n'est pas engagée dans son appréciation du dossier par le fait que le précédent propriétaire avait changé la destination. Donc à ce jour, cette maison EST toujours une maison d'habitation.
Si le nouveau propriétaire demande un CUb pour vérifier si son projet est valide, ce CUb devrait logiquement expliquer que non et être défavorable, et ce candidat acquéreur ne pourra pas se prévaloir d'une situation antérieure non déclarée, non connue de la mairie et qui en tout état de cause n'aurait pas été autorisée si elle avait été déclarée.
Est-ce que cela semble opérationnel ?
Re: Destination incorrecte
Merci pour la réponse.
Sur la dia de vente, il est inscrit "bureau" tout comme sur le cadastre donc je déduis qu'ils ont fiscalement fait le changement d'usage.
On retombe sur une question à laquelle j'ai du mal à répondre : comment déterminer la destination sur des bâtiments anciens ? La dernière utilisation doit être prise en compte comme le suggère plusieurs jugements (mais avec des cas particuliers peu comparables) ou devons nous nous arrêter aux autorisations d'urbanisme ? et donc prendre en compte simplement l'absence de dossier visant un changement de destination ?
Parce que sur le principe, nous allons avoir un permis visant une extension d'un bâtiment à destination de bureaux. Est ce que l'absence d'autorisation d'urbanisme suffit à remettre en question les éléments du dossier du demandeur ?
Sur la dia de vente, il est inscrit "bureau" tout comme sur le cadastre donc je déduis qu'ils ont fiscalement fait le changement d'usage.
On retombe sur une question à laquelle j'ai du mal à répondre : comment déterminer la destination sur des bâtiments anciens ? La dernière utilisation doit être prise en compte comme le suggère plusieurs jugements (mais avec des cas particuliers peu comparables) ou devons nous nous arrêter aux autorisations d'urbanisme ? et donc prendre en compte simplement l'absence de dossier visant un changement de destination ?
Parce que sur le principe, nous allons avoir un permis visant une extension d'un bâtiment à destination de bureaux. Est ce que l'absence d'autorisation d'urbanisme suffit à remettre en question les éléments du dossier du demandeur ?
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Emmanuel Wormser
- Messages : 3775
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: Destination incorrecte
a priori pas le même cas car dans la situation présente, il y a eu un PC donc une détermination initiale de la destination du batiment
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: Destination incorrecte
Ces "destinations" dans les nouveaux PLU j'ai toujours trouvé ça très idéaliste ... Et effectivement ça ne résiste pas à la confrontation avec la réalité, votre exemple l'illustre.
Voyez si votre maire est plutôt enclin à faire appliquer le règlement du PLU ou à se dire que ce n'est finalement pas son affaire. Dans la première hypothèse, un courrier de rappel sur le règlement au notaire lui permettra d'alerter l'acquéreur, et il devra s'attendre à l'impossibilité de réaliser son projet.
Et si le maire ne voit pas de problème avec le projet ... disons alors que vous non plus !
Voyez si votre maire est plutôt enclin à faire appliquer le règlement du PLU ou à se dire que ce n'est finalement pas son affaire. Dans la première hypothèse, un courrier de rappel sur le règlement au notaire lui permettra d'alerter l'acquéreur, et il devra s'attendre à l'impossibilité de réaliser son projet.
Et si le maire ne voit pas de problème avec le projet ... disons alors que vous non plus !
Re: Destination incorrecte
Vous prenez la dernière autorisation d'urbanisme délivrée et vous regarder la destination qui était affichée. S'il y a une différence entre la nouvelle et la dernière sans aucune autorisation de changement de destination alors c'est la dernière destination autorisée qui doit être prise en compte.
J'ai eu le cas sur un recours. Un permis avec plusieurs locaux dont 1 noté habitation sur le plan de niveau. Un voisin attaque, produit le dernier PC autorisé (il y a plusieurs années de cela) et montre que le local était noté commerce. Le tribunal a obligé au dépot d'un PCM pour corriger (entre autres) ce point car aucune autorisation de changement de destination n'a put être produite.
Évidemment s'il n'y a aucune autorisation d'urba ancienne mentionnant la destination c'est plus compliqué. Dans ce cas, je me base sur tous les documents qu'on veut bien me fournir (acte ou reglement de copro, déclaration impot foncier...) et je me demande quel sera l'impact de valider telle ou telle destination. A un moment, il faut se demander quel est le risque à régulariser une situation existante. Et si, vous instructeur, ne pouvez déterminer la destination du bien, ça le sera aussi pour quelqu'un d'extérieur qui pourrait faire un recours sur ce motif.
Re: Destination incorrecte
La demande est déclarative...
Aussi, si le nouvel acquéreur fait son PC pour étendre ses bureaux et qu'il y déclare, dans la colone existante, X m² de SP de bureau, que pourriez-vous lui opposer au stade du PC ??
Le maire, il y a 30 ans, avait-il dressé PV pour modif de la destination sans autorisation ?? si non, bahhh...encore une fois, c'est déclaratif..
==> si la demande précise des bureau existants : vous pourrez délivrer (extension autorisée par le PLU)
==> si la demande prévoit un changement de destination, le PLU s'y oppose...
Aussi, si le nouvel acquéreur fait son PC pour étendre ses bureaux et qu'il y déclare, dans la colone existante, X m² de SP de bureau, que pourriez-vous lui opposer au stade du PC ??
Le maire, il y a 30 ans, avait-il dressé PV pour modif de la destination sans autorisation ?? si non, bahhh...encore une fois, c'est déclaratif..
==> si la demande précise des bureau existants : vous pourrez délivrer (extension autorisée par le PLU)
==> si la demande prévoit un changement de destination, le PLU s'y oppose...
Re: Destination incorrecte
la fausse déclaration frauduleuse pour permettre la délivrance d'une autorisation qui sinon aurait été refusée ?
a partir du moment ou les autorisations d'urbanismes antérieures déclarent une autre destination, qu'il n'y a pas eu de demande officielle de changement de destination, et que j'en ai connaissance, je relève l'incohérence et je demande correction de la demande
le déclaratif à des limites
a partir du moment ou les autorisations d'urbanismes antérieures déclarent une autre destination, qu'il n'y a pas eu de demande officielle de changement de destination, et que j'en ai connaissance, je relève l'incohérence et je demande correction de la demande
le déclaratif à des limites
Re: Destination incorrecte
C'est très clairement établi dans l'autorisation d'urbanisme de l'époque : aucun doute possible. Nous allons donc suivre cela en échangeant avec eux en sachant malgré tout qu'il n'y a pas de rapport de force avec la mairie sur le dossier. Nous savons juste qu'ils vont déposer le permis sous peu.NiCoK a écrit : ↑mer. 27 oct. 2021 11:09Vous prenez la dernière autorisation d'urbanisme délivrée et vous regarder la destination qui était affichée. S'il y a une différence entre la nouvelle et la dernière sans aucune autorisation de changement de destination alors c'est la dernière destination autorisée qui doit être prise en compte.
J'ai eu le cas sur un recours. Un permis avec plusieurs locaux dont 1 noté habitation sur le plan de niveau. Un voisin attaque, produit le dernier PC autorisé (il y a plusieurs années de cela) et montre que le local était noté commerce. Le tribunal a obligé au dépot d'un PCM pour corriger (entre autres) ce point car aucune autorisation de changement de destination n'a put être produite.
Évidemment s'il n'y a aucune autorisation d'urba ancienne mentionnant la destination c'est plus compliqué. Dans ce cas, je me base sur tous les documents qu'on veut bien me fournir (acte ou reglement de copro, déclaration impot foncier...) et je me demande quel sera l'impact de valider telle ou telle destination. A un moment, il faut se demander quel est le risque à régulariser une situation existante. Et si, vous instructeur, ne pouvez déterminer la destination du bien, ça le sera aussi pour quelqu'un d'extérieur qui pourrait faire un recours sur ce motif.
A mon sens, il n'y a meme pas de fraude vu qu'il n'y a pas de caractère intentionnel. Dans leur acte, ce sont des bureaux et ils cherchent pas plus loin.
C'est ce qu'on fera si on en arrive là. Ils n'ont pas vocation à forcer les choses. Nous avons prévenu le notaire à titre d'information.Fanch a écrit : ↑mer. 27 oct. 2021 12:17 la fausse déclaration frauduleuse pour permettre la délivrance d'une autorisation qui sinon aurait été refusée ?
a partir du moment ou les autorisations d'urbanismes antérieures déclarent une autre destination, qu'il n'y a pas eu de demande officielle de changement de destination, et que j'en ai connaissance, je relève l'incohérence et je demande correction de la demande
le déclaratif à des limites
Merci pour vos différents retours