Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
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Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Bonsoir,
Je m'interroge sur un projet en cours sur un potentiel lotissement. La commune a mis en zone UD un tènement d'environ 0.5 hectare. Les élus ont acheté ce tènement pour maitriser ce qu'il va se passer dessus à un prix défini par les domaines.
Aujourd'hui, ils veulent faire un permis d'aménager et prendre une marge de 80% au moment de monter des appels à projets sur chaque lot. Ceci semble logique pour tout le monde.
Toutefois, sur quel motif on peut justifier un tel rendement ? Comment lire le fait que la commune devienne quasiment un promoteur faisant de l'achat revente comme un lotisseur pourrait le faire ? J'ai eu beau expliquer le principe meme de l'action publique mais on me sort des exemples de maires qui ont renfloué la dette d'une commune en faisant ce type de montage. Vrai ou faux je ne sais pas mais il y avait probablement une modification de condition du terrain (
Avez vous des jurisprudences à cet effet ? J'ai trouvé beaucoup de lecture et d'information sur la vente à prix minorée mais pas dans l'autre sens ?
Quelle serait la responsabilité de france domaine s'ils ont l'idée d'évaluer les terrains avec cette marge comme l'ont demandé les élus ?
Je pense que pour agir ainsi, il fallait un projet d'interet général...
Dans l'attente de vos avis,
Merci par avance
Je m'interroge sur un projet en cours sur un potentiel lotissement. La commune a mis en zone UD un tènement d'environ 0.5 hectare. Les élus ont acheté ce tènement pour maitriser ce qu'il va se passer dessus à un prix défini par les domaines.
Aujourd'hui, ils veulent faire un permis d'aménager et prendre une marge de 80% au moment de monter des appels à projets sur chaque lot. Ceci semble logique pour tout le monde.
Toutefois, sur quel motif on peut justifier un tel rendement ? Comment lire le fait que la commune devienne quasiment un promoteur faisant de l'achat revente comme un lotisseur pourrait le faire ? J'ai eu beau expliquer le principe meme de l'action publique mais on me sort des exemples de maires qui ont renfloué la dette d'une commune en faisant ce type de montage. Vrai ou faux je ne sais pas mais il y avait probablement une modification de condition du terrain (
Avez vous des jurisprudences à cet effet ? J'ai trouvé beaucoup de lecture et d'information sur la vente à prix minorée mais pas dans l'autre sens ?
Quelle serait la responsabilité de france domaine s'ils ont l'idée d'évaluer les terrains avec cette marge comme l'ont demandé les élus ?
Je pense que pour agir ainsi, il fallait un projet d'interet général...
Dans l'attente de vos avis,
Merci par avance
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Bonjour, vous avez raison de vous poser ce genre de question.
Il est évident que beaucoup de maires en France ont cette réflexion de faire une marge sur un terrain acheté à bas prix en le rendant constructible et en réalisant une opération immobilière. Et souvent cela fonctionne sans que personne n'ait à y redire.
Toutefois, des jurisprudences sont venues perturber la sérénité des maires promoteurs immobiliers. Des terrains ont été achetés par des communes comme des terrains agricoles ou sans valeur marchande, puis ouverts à l'urbanisation avec une bonne plus-value. Toutefois, l'ancien propriétaire a été floué dans l'affaire, si le terrain lui était resté en propriété et qu'il était devenu constructible il aurait lui fait une bonne affaire. Ainsi, il est arrivé que des propriétaires qui avaient comme ça vendu un terrain de peu de valeur à une commune ont reçu par voie de justice une confortable indemnisation ... qui fait fondre la plus-value pour la commune !
Enfin je vous invite à consulter les opérations de neutralisation des plus ou moins-value en comptabilité publique. Vous constaterez que les plus-values ne restent pas dans le budget, donc qu'elles ne peuvent pas servir à un équilibre du budget. Toutefois l'argent lui reste bel et bien en trésorerie et cela permet effectivement d'opérer les diminutions de l'endettement.
Il est évident que beaucoup de maires en France ont cette réflexion de faire une marge sur un terrain acheté à bas prix en le rendant constructible et en réalisant une opération immobilière. Et souvent cela fonctionne sans que personne n'ait à y redire.
Toutefois, des jurisprudences sont venues perturber la sérénité des maires promoteurs immobiliers. Des terrains ont été achetés par des communes comme des terrains agricoles ou sans valeur marchande, puis ouverts à l'urbanisation avec une bonne plus-value. Toutefois, l'ancien propriétaire a été floué dans l'affaire, si le terrain lui était resté en propriété et qu'il était devenu constructible il aurait lui fait une bonne affaire. Ainsi, il est arrivé que des propriétaires qui avaient comme ça vendu un terrain de peu de valeur à une commune ont reçu par voie de justice une confortable indemnisation ... qui fait fondre la plus-value pour la commune !
Enfin je vous invite à consulter les opérations de neutralisation des plus ou moins-value en comptabilité publique. Vous constaterez que les plus-values ne restent pas dans le budget, donc qu'elles ne peuvent pas servir à un équilibre du budget. Toutefois l'argent lui reste bel et bien en trésorerie et cela permet effectivement d'opérer les diminutions de l'endettement.
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Il s'est passé combien de temps entre l'acquisition et le classement en constructible ?
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Merci pour vos réponses.
Le terrain était déjà constructible à l'achat (compris dans une zad tombée à l'eau), il n'y a pas d'évolution du zonage. En terme de gestion dans le temps : terrain acheté il y a deux ans.
Le terrain était déjà constructible à l'achat (compris dans une zad tombée à l'eau), il n'y a pas d'évolution du zonage. En terme de gestion dans le temps : terrain acheté il y a deux ans.
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Dans ce cas, si le terrain a été acheté dans des conditions normales et de marché, la commune peut tout à fait décider un prix de revente avec une plus-value. L'avis des domaines doit être sollicité pour toute vente de terrain, ce que je sais de leur fonctionnement, c'est que si la commune dit "j'ai des acheteurs pour tel prix" et que ce prix est supérieur au prix d'achat initial, France Domaine dira "OK, allez-y". Si ça se vend au prix "majoré", c'est aussi que c'est le prix du marché, CQFD.
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Donc rien n'empeche une collectivité de se transformer en promoteur immobilier ?
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Disons que la commune est légitime dans un rôle "d'aménageur". Le cas de figure que vous évoquez n'est pas rare, surtout dans les petites communes, où la commune achète patiemment des terrains pour en faire un futur lotissement. Ensuite cela peut être un lotissement aménagé par la commune (soit directement, soit par le travail d'une société d'économie mixte, soit par recours à un maître d’œuvre) ou alors les terrains peuvent être cédés à un aménageur à l'issue d'une procédure de mise en concurrence.
On ne peut pas dire que la commune soit un "promoteur immobilier", mais elle peut être un "aménageur".
On ne peut pas dire que la commune soit un "promoteur immobilier", mais elle peut être un "aménageur".
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Personnellement cela ne me choque pas. Je suis d'ailleurs sur un projet assez important où effectivement les plus-values réalisées sur la vente du foncier vont permettre le financement des équipements publics. Cela paraît peut-être moins interpellant dans la mesure où les bilans se font dans l'opération...
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Merci pour les retours. Donc si je résume : si france domaine suit, pas de souci même si on achète un terrain à un prix 100 et qu'on le revend 200 sans le moindre changement de situation. Aucun risque que la personne lésée ait gain de cause ?
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Comment ça sans changement de situation ? Vous avez dit que la commune va faire un PA, elle va donc viabiliser. C'est pas mal comme changement de situation...
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Je parlais du cadre applicable à savoir le zonage. Je pensais qu'il fallait justifier le bénéfice (cout de viabilisation, études) mais ceci n'est pas plus mal ainsi.
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Vous avez raison d'être scrupuleux, cela permet de protéger le maire (même s'il fait ce qu'il veut !).
Dans votre cas l'ancien propriétaire peut tout à fait demander des comptes et prétendre qu'il a été lésé. Mais il faut voir l'enjeu pour mesurer le risque. Si le "manque à gagner" de l'ancien propriétaire est inférieur à 15 000 €, aucun avocat ne lui conseillera sérieusement de saisir le TA, les frais d'avocat représentant allègrement déjà la moitié de cette somme et les délais sont ... looooongs, de quoi décourager.
Si le "préjudice" est de 150 000 €, alors là je me présente moi-même pour être l'avocat du monsieur !
Au pire, et le risque est très très faible a priori, l'ancien propriétaire peut manifester son mécontentement et s'il réclame il peut y avoir un accord dans un cadre juridique bétonné. mais c'est tellement peu probable ... Si cela se produit, vous nous raconterez ?
Dans votre cas l'ancien propriétaire peut tout à fait demander des comptes et prétendre qu'il a été lésé. Mais il faut voir l'enjeu pour mesurer le risque. Si le "manque à gagner" de l'ancien propriétaire est inférieur à 15 000 €, aucun avocat ne lui conseillera sérieusement de saisir le TA, les frais d'avocat représentant allègrement déjà la moitié de cette somme et les délais sont ... looooongs, de quoi décourager.
Si le "préjudice" est de 150 000 €, alors là je me présente moi-même pour être l'avocat du monsieur !
Au pire, et le risque est très très faible a priori, l'ancien propriétaire peut manifester son mécontentement et s'il réclame il peut y avoir un accord dans un cadre juridique bétonné. mais c'est tellement peu probable ... Si cela se produit, vous nous raconterez ?
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Entre l'achat du terrain et la revente, il y a une différence d'environ 400 000 euros pour certains. Si on part sur un cout de viabilisation classique, le préjudice tourne autour du chiffre que vous évoquez.
Pour 15 000 euros, je ne me poserai meme pas la question
Pour 15 000 euros, je ne me poserai meme pas la question
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
Ah ben oui, quand même ...
Là, c'est risqué, mais il faut évaluer la probabilité du litige.
Mon conseil pour être opérationnel et factuel :
Je sais qu'il y a eu des jurisprudences récentes (1 an ou 2), je les ai lues, dans le sud de la France (Marseille ? Nîmes ? ou quelque chose dans le coin). Essayez de les retrouver (https://www.legifrance.gouv.fr/search/c ... &init=true) et informez juste votre maire par une note que le risque existe.
Après comme vous le savez une jurisprudence traite d'un cas très particulier dont on essaye de tirer des principes généraux, alors peut-être que la situation de votre commune ne correspondra pas à celle des jurisprudences. C'est très difficile comme sujet, mais si j'étais concerné, je ferai une note argumentée au maire pour l'informer des risques simplement, pas pour l'empêcher de mener le projet à son terme. Il doit bien y avoir dans cette "affaire immobilière" un peu d'intérêt général, non ?
Là, c'est risqué, mais il faut évaluer la probabilité du litige.
Mon conseil pour être opérationnel et factuel :
Je sais qu'il y a eu des jurisprudences récentes (1 an ou 2), je les ai lues, dans le sud de la France (Marseille ? Nîmes ? ou quelque chose dans le coin). Essayez de les retrouver (https://www.legifrance.gouv.fr/search/c ... &init=true) et informez juste votre maire par une note que le risque existe.
Après comme vous le savez une jurisprudence traite d'un cas très particulier dont on essaye de tirer des principes généraux, alors peut-être que la situation de votre commune ne correspondra pas à celle des jurisprudences. C'est très difficile comme sujet, mais si j'étais concerné, je ferai une note argumentée au maire pour l'informer des risques simplement, pas pour l'empêcher de mener le projet à son terme. Il doit bien y avoir dans cette "affaire immobilière" un peu d'intérêt général, non ?
Re: Gestion foncière : possibilité de l'acteur public
il était une fois une commune qui achetait un terrain grevé d’un emplacement réservé afin qu’elle puisse y réaliser des espaces verts…
Le terrain étant alors inconstructible, la commune l’acheta à l’époque au prix de 800 000 francs (soit 121 959 €)…
25 ans plus tard, la règle d’urbanisme a changé : le terrain est devenu constructible et la commune, ayant renoncé à y implanter des espaces verts (il est vrai qu’elle n’en manque pas puisque nous sommes à Saint-Tropez…), revend ce dernier au prix de 5 320 000 euros… (soit plus de 43 fois le prix d’acquisition…)
Le propriétaire initial du terrain (ou tout du moins ses héritiers) peut-il solliciter la condamnation de la commune à lui verser des dommages et intérêts pour violation du droit au respect de ses biens, tel qu’il est reconnu par l’article 1er de la Convention européenne des Droits de l’Homme ?
Affirmatif ! …vient de répondre la Cour de cassation en estimant que si la commune a utilisé les procédures mises à sa disposition de façon parfaitement régulière, elle n’en a pas moins pour autant porté une atteinte excessive aux droits de l’ancien propriétaire du terrain :
« Vu l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;
Attendu, selon ce texte, que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ;
Attendu que Mme X… est fondée à se prévaloir du droit garanti par ce texte, dès lors que la parcelle ayant fait l’objet du droit de délaissement constitue un bien protégé au sens de celui-ci ;
Que la mesure contestée, en ce qu’elle prive de toute indemnisation consécutive à l’absence de droit de rétrocession le propriétaire ayant exercé son droit de délaissement sur le bien mis en emplacement réservé et donc inconstructible, puis revendu après avoir été déclaré constructible, constitue une ingérence dans l’exercice de ce droit ;
Que cette ingérence a une base claire et accessible en droit interne dès lors qu’elle est fondée sur les textes et la jurisprudence précités ;
Qu’elle est justifiée par le but légitime visant à permettre à la personne publique de disposer, sans contrainte de délai, dans l’intérêt général, d’un bien dont son propriétaire a exigé qu’elle l’acquière ;
Que, cependant, il convient de s’assurer, concrètement, qu’une telle ingérence ménage un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux et, en particulier, qu’elle est proportionnée au but légitime poursuivi ;
Qu’à cet égard, il y a lieu de relever qu’un auteur de Mme X… avait, sur le fondement du droit de délaissement et moyennant un prix de 800 000 francs (121 959,21 euros), cédé à la commune son bien, qui faisait alors l’objet d’une réserve destinée à l’implantation d’espaces verts, et que la commune, sans maintenir l’affectation du bien à la mission d’intérêt général ayant justifié sa mise en réserve, a modifié les règles d’urbanisme avant de revendre le terrain, qu’elle a rendu constructible, à une personne privée, moyennant un prix de 5 320 000 euros ;
Qu’il en résulte que, en dépit du délai de plus de vingt-cinq années séparant les deux actes, la mesure contestée porte une atteinte excessive au droit au respect des biens de Mme X… au regard du but légitime poursuivi ;
Que, dès lors, en rejetant la demande en paiement de dommages-intérêts formée par Mme X…, la cour d’appel a violé le texte susvisé«
Une telle jurisprudence ne peut qu’inciter les communes à la plus grande prudence dans la gestion de leur patrimoine immobilier…même le plus ancien !
Ref. : Cass., 3ème, 18 avril 2019, Pourvoi n° 18-11414.
Le terrain étant alors inconstructible, la commune l’acheta à l’époque au prix de 800 000 francs (soit 121 959 €)…
25 ans plus tard, la règle d’urbanisme a changé : le terrain est devenu constructible et la commune, ayant renoncé à y implanter des espaces verts (il est vrai qu’elle n’en manque pas puisque nous sommes à Saint-Tropez…), revend ce dernier au prix de 5 320 000 euros… (soit plus de 43 fois le prix d’acquisition…)
Le propriétaire initial du terrain (ou tout du moins ses héritiers) peut-il solliciter la condamnation de la commune à lui verser des dommages et intérêts pour violation du droit au respect de ses biens, tel qu’il est reconnu par l’article 1er de la Convention européenne des Droits de l’Homme ?
Affirmatif ! …vient de répondre la Cour de cassation en estimant que si la commune a utilisé les procédures mises à sa disposition de façon parfaitement régulière, elle n’en a pas moins pour autant porté une atteinte excessive aux droits de l’ancien propriétaire du terrain :
« Vu l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;
Attendu, selon ce texte, que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ;
Attendu que Mme X… est fondée à se prévaloir du droit garanti par ce texte, dès lors que la parcelle ayant fait l’objet du droit de délaissement constitue un bien protégé au sens de celui-ci ;
Que la mesure contestée, en ce qu’elle prive de toute indemnisation consécutive à l’absence de droit de rétrocession le propriétaire ayant exercé son droit de délaissement sur le bien mis en emplacement réservé et donc inconstructible, puis revendu après avoir été déclaré constructible, constitue une ingérence dans l’exercice de ce droit ;
Que cette ingérence a une base claire et accessible en droit interne dès lors qu’elle est fondée sur les textes et la jurisprudence précités ;
Qu’elle est justifiée par le but légitime visant à permettre à la personne publique de disposer, sans contrainte de délai, dans l’intérêt général, d’un bien dont son propriétaire a exigé qu’elle l’acquière ;
Que, cependant, il convient de s’assurer, concrètement, qu’une telle ingérence ménage un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux et, en particulier, qu’elle est proportionnée au but légitime poursuivi ;
Qu’à cet égard, il y a lieu de relever qu’un auteur de Mme X… avait, sur le fondement du droit de délaissement et moyennant un prix de 800 000 francs (121 959,21 euros), cédé à la commune son bien, qui faisait alors l’objet d’une réserve destinée à l’implantation d’espaces verts, et que la commune, sans maintenir l’affectation du bien à la mission d’intérêt général ayant justifié sa mise en réserve, a modifié les règles d’urbanisme avant de revendre le terrain, qu’elle a rendu constructible, à une personne privée, moyennant un prix de 5 320 000 euros ;
Qu’il en résulte que, en dépit du délai de plus de vingt-cinq années séparant les deux actes, la mesure contestée porte une atteinte excessive au droit au respect des biens de Mme X… au regard du but légitime poursuivi ;
Que, dès lors, en rejetant la demande en paiement de dommages-intérêts formée par Mme X…, la cour d’appel a violé le texte susvisé«
Une telle jurisprudence ne peut qu’inciter les communes à la plus grande prudence dans la gestion de leur patrimoine immobilier…même le plus ancien !
Ref. : Cass., 3ème, 18 avril 2019, Pourvoi n° 18-11414.