Pérennité des règles d'urbanisme d'un lotissement de 1954

[Supermono]

Bonjour,

Je souhaiterais un éclairage jurisprudentiel sur l'épineuse question de l'application d'un cahier des charges de lotissement.

Au vu de la jurisprudence actuelle, peut-on distinguer dans un cahier des charges de lotissement datant de 1954 :
- d'une part les dispositions ayant un caractère d'urbanisme, qui pourraient ne plus s'appliquer (commune dotée d'un PLU)
- d'autre part les autres dispositions (rapports de voisinage ...) qui seraient par contre perpétuelles.

Le cahier des charges dont il est question impose au constructeurs d'origine (des familles organisées en association Loi 1901) et aux acquéreurs successifs le respect d'un plan masse.
Celui-ci définit (parmi d'autres choses) l'implantation des constructions et les surfaces bâties maximales (autant dire l'emplacement et l'emprise exacte des constructions, vu sa précision).
Ce sont notamment pour ces règles que je me pose la question.

Pour info, le cahier des charges et son plan masse imposent également (de manière précise et bien plus restrictive que le PLU actuel) :
- la vocation des constructions,
- l'emplacement, la surface et la hauteur maximale des constructions annexes,
- les matériaux et la couleur des façades (uniquement enduit claire ou pierre de taille),
- l'aspect des couvertures (tuiles canal uniquement), l'aspect et la hauteur des clôtures,
- des marges d'isolement et des zones "non oedificandi" de jardins.

Il va sans dire que ces dispositions ont été largement ignorées dans les extensions et aménagements successifs.
Seules les implantations d’origine en recul par rapport à la voie publique ont été plutôt bien respectées jusqu'à maintenant. C'est justement ce qui pose soucis aujourd'hui puisque le PLU incite à l'inverse à se rapprocher de la voie.

Merci d'avance

[Emmanuel Wormser]

civilement, le CdC garde sa valeur contractuelle.

[eden]

Les dispositions du cahier des charges gardent une valeur contractuelle , ce qui est contraignant en cas de forte pression contentieuse car la prescription est trentenaire en cas de non respect du cahier des charges.Sur ma commune cela a entrainé la démolition d'une habitation.
vous pouvez lancer la procédure de l'article L442-11 du code de l'urbanisme pour régler le problème.
Article L442-11
Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.

[Emmanuel Wormser]

et surtout L442-10 si une partie des colotis est d'accord.
..
mais la difficulté est de déterminer qui on fait voter si les lots ont été irrégulièrement divisés depuis 1954 !

[eden]

la difficulté sur les vieux lotissement est souvent que les co lotis n'ont pas conscience d'être dans un lotissement.
depuis une petite dizaine d'années les notaires semblent avoir pris leur responsabilité et améliorent l'information des acheteurs.

Nous avons constaté que même s'ils ne respectent pas le cahier des charges,de nombreux co lotis refusent sa modification.
Sur ma commune il y a de nombreux lotissements très anciens , très grands dont les lots ont fait l'objet de multiples divisions (+ la question des successions) il est impossible d'appliquer le L442-10.

[Supermono]

Merci pour les réponses. Une lecture plus attentive de ma part de décisions récentes (parfois il faut lire 3 fois pour bien comprendre certaines synthèses ) confirme le caractère entier d'un cahier des charges.

Il n'y a pas eu de redivisions parcellaires (lots de "seulement" 450 à 550 m² à l'origine), et certains acquéreurs de 1954 habitent encore sur place. Théoriquement un vote d'une assemblée de propriétaires devrait être possible.
Encore que je me pose la question de la nature juridique de ce "lotissement", créé et auto-construit dans le cadre d'une association loi 1901 (avec pour chacun un programme bâti très précis).
Une telle association peut-elle être "régénérée" si elle n'a pas été réunie depuis près de 50 ans ?

Par ailleurs, il y a un article intéressant en fin de cahier des charges :
Les dispositions contenues au présent cahier des charges feront loi tant entre les constructeurs qu'entre les différents acquéreurs successifs. Cependant, il pourra être soumis à l'appréciation de l'inspecteur Départemental de l'Urbanisme des projets de caractéristiques non prévues au présent cahier, mais qui en respectant le caractère général du lotissement présenteraient un intérêt indéniable dans le domaine de l'habitat.

Qu'en pensez-vous ? Pourrait-on considérer que les permis accordés par la commune ont cette valeur "d'appréciation" par l'autorité en charge de l’urbanisme ? Ce qui m'importe évidemment c'est la sécurité juridique pour les pétitionnaires.

[Emmanuel Wormser]

qu'importe l'association , c'est l'avis des colotis qui compte.
et non, les PC accordés ne relèvent pas à mon sens de cet "intérêt indéniable", au contraire d'ailleurs d'une modification des règles d'urba !

[jmltopo]

4h37! Il faut aimer le "lotissement"! =D>

[Emmanuel Wormser]

(non, aimer la neige qui tombe : comme les gamins, ça me fascine et je reste collé à la fenêtre )