Bonjour,
Pourquoi un détournement de procédure?
Un bien ne devrait jamais être « sans maître ».
Un maître n’est pas un propriétaire quelconque. C’est celui qui prend certaines initiatives et manifeste, par-là, son intérêt pour son bien.
C'est donc la passivité, manifestant une négligence caractérisée, qui est sanctionnée par l’article 713 du Code civil : « les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés ». Le principe qui se dégage de cet article est négatif, avant d’être positif.
Les biens ne pouvant demeurer « sans maître », ils sont attribués, si nécessaire pour l’éviter, à la commune, à l’EPCI ou, à leur défaut, à l’Etat.
Rami
biens sans maître évolution législative
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- que vous êtes bien dans le forum en rapport avec le sujet que vous allez exposer (voir description sous chaque forum) ;
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Emmanuel Wormser
- Messages : 3786
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: biens sans maître évolution législative
ben on verra... à l'occasion.... devant un tribunal...
en appel, y en a qui ont préféré se désister !
Cour administrative d'appel de Douai – 7 juin 2007 – n° 06DA01741 par exemple...
en appel, y en a qui ont préféré se désister !
Cour administrative d'appel de Douai – 7 juin 2007 – n° 06DA01741 par exemple...
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: biens sans maître évolution législative
Curieux en effet. Une collectivité se transforme en marchand de bien......
-
Ana Gramme
- Messages : 14
- Enregistré le : jeu. 30 mai 2013 19:45
Re: biens sans maître évolution législative
Bonjour,
Sauf votre respect, à mon sens - et je pense que ramirezi a le même point de vue - cette procédure spécifique a justement pour but d'éviter qu'un bien immobilier se retrouve sans propriétaire, avec les conséquences que l'on connaît, notamment:
- le défaut d'entretien qui peut très vite se transformer en problèmes de sécurité ou de salubrité publique (on retrouve ici la même idée que pour la procédure d'expropriation pour abandon manifeste),
- le défaut de paiement des taxes foncières et le cas échéant d'habitation (je ne suis pas allée regarder l'histoire du droit des biens sans maître et c'est un avis qui n'engage que moi mais je pense que la problématique fiscale est un point qui a contribué à la création de cette procédure... l'Etat en général n'aime pas que "son dû" lui échappe, si j'ose m'exprimer ainsi...).
Or, si certains grands principes énoncent que la puissance publique n'a en principe pas à se substituer à l'initiative privée (notamment en matière économique...), quand il y a carence et que "l'initiative privée" fait défaut, il convient justement de s'y substituer!
Tel est notamment le cas lorsqu'un bien est vacant/sans maître et que personne - pas même un voisin - n'en revendique la propriété ou n'entretient le bien (j'ose espérer que nous serons tous d'accord sur ce point).
Par ailleurs, même en cas de revendication d'une prescription acquisitive par un voisin (usucapion, et encore faut-il qu'il y ait revendication...!), on est sur des délais au mieux de 10 ans, au pire de 30 ans et plus. En plus d'entraîner une insécurité juridique pendant une ou plusieurs décennies, qui peut prévoir que la volonté d'usucaper le bien trouvera in fin des effets concrets au niveau juridique? (faut-il encore que celui qui s'en prévaut remplisse toutes les conditions, dont le fait de se comporter en propriétaire...et donc, sans parler des autres conditions, ne serait-ce qu'entretenir le bien et payer les taxes afférentes, ce qui est loin d'être toujours le cas...).
Si la commune peut effectivement y voir une opportunité patrimoniale, elle ne se substitue souvent à "l'initiative privée" que par carence de celle-ci (en tout cas chez nous, c'est souvent que cette carence finit par "sauter aux yeux" avec des parcelles dans un état de friche ahurissant et que nos administrés viennent s'en plaindre; après, je ne sais pas comment les autres communes repèrent ces parcelles vacantes), et souvent suite à l'interpellation par des riverains sur la situation de ce terrain (allez donc répondre à l'administré qui vient se plaindre des nuisances engendrées par le non-entretien d'une parcelle riveraine appartenant à un tiers au service urbanisme qu'il n'a qu'à s'en occuper lui et qu'avec un peu de rigueur, il pourra peut-être bénéficier d'une éventuelle "carotte" au bout de 30 ans, savoir la propriété dudit terrain...!)
Concernant l'aspect "revente", les biens sans maître, une fois acquis par la commune, relèvent de son domaine privé en tant que réserve foncière.
Or et sauf erreur, le domaine privé des collectivités territoriales n'a absolument pas vocation à rester figé. On entend d'ailleurs de plus en plus parler de bonne gestion patrimoniale ou encore d'optimisation de la gestion patrimoniale. Une gestion "en bon père de famille" en somme.
Or, dans le cadre d'une bonne gestion patrimoniale, en vertu de quel intérêt publique la collectivité se devrait-elle de conserver une parcelle relevant de son domaine privé dont elle n'a pas l'utilité (et de surcroît dans l'exemple concret de ma collectivité, inaccessible puisque complètement enclavée...) et qui pèse sur son budget (TF, entretien...)?
Il ne s'agit pas d'être un "marchand de bien" (je ne sais pas concernant les autres collectivités, mais dans la mienne, les biens vacants/sans maître ne sont pas non plus légions...), mais simplement d'une politique de bonne gestion et de valorisation de son patrimoine privé (ici, une cession, mais pourquoi pas un bail dans un autre cas de figure).
Je suis la première à bondir sur bien d'autres sujets relatifs à l'urbanisme, domaine où un abus est vite arrivé, mais très honnêtement, ce sujet-ci ne me semblait pas jusqu'à ce présent débat devoir faire l'objet de plus amples discussions... (il n'en reste pas moins intéressant cela étant
)
Sauf votre respect, à mon sens - et je pense que ramirezi a le même point de vue - cette procédure spécifique a justement pour but d'éviter qu'un bien immobilier se retrouve sans propriétaire, avec les conséquences que l'on connaît, notamment:
- le défaut d'entretien qui peut très vite se transformer en problèmes de sécurité ou de salubrité publique (on retrouve ici la même idée que pour la procédure d'expropriation pour abandon manifeste),
- le défaut de paiement des taxes foncières et le cas échéant d'habitation (je ne suis pas allée regarder l'histoire du droit des biens sans maître et c'est un avis qui n'engage que moi mais je pense que la problématique fiscale est un point qui a contribué à la création de cette procédure... l'Etat en général n'aime pas que "son dû" lui échappe, si j'ose m'exprimer ainsi...).
Or, si certains grands principes énoncent que la puissance publique n'a en principe pas à se substituer à l'initiative privée (notamment en matière économique...), quand il y a carence et que "l'initiative privée" fait défaut, il convient justement de s'y substituer!
Tel est notamment le cas lorsqu'un bien est vacant/sans maître et que personne - pas même un voisin - n'en revendique la propriété ou n'entretient le bien (j'ose espérer que nous serons tous d'accord sur ce point).
Par ailleurs, même en cas de revendication d'une prescription acquisitive par un voisin (usucapion, et encore faut-il qu'il y ait revendication...!), on est sur des délais au mieux de 10 ans, au pire de 30 ans et plus. En plus d'entraîner une insécurité juridique pendant une ou plusieurs décennies, qui peut prévoir que la volonté d'usucaper le bien trouvera in fin des effets concrets au niveau juridique? (faut-il encore que celui qui s'en prévaut remplisse toutes les conditions, dont le fait de se comporter en propriétaire...et donc, sans parler des autres conditions, ne serait-ce qu'entretenir le bien et payer les taxes afférentes, ce qui est loin d'être toujours le cas...).
Si la commune peut effectivement y voir une opportunité patrimoniale, elle ne se substitue souvent à "l'initiative privée" que par carence de celle-ci (en tout cas chez nous, c'est souvent que cette carence finit par "sauter aux yeux" avec des parcelles dans un état de friche ahurissant et que nos administrés viennent s'en plaindre; après, je ne sais pas comment les autres communes repèrent ces parcelles vacantes), et souvent suite à l'interpellation par des riverains sur la situation de ce terrain (allez donc répondre à l'administré qui vient se plaindre des nuisances engendrées par le non-entretien d'une parcelle riveraine appartenant à un tiers au service urbanisme qu'il n'a qu'à s'en occuper lui et qu'avec un peu de rigueur, il pourra peut-être bénéficier d'une éventuelle "carotte" au bout de 30 ans, savoir la propriété dudit terrain...!)
Concernant l'aspect "revente", les biens sans maître, une fois acquis par la commune, relèvent de son domaine privé en tant que réserve foncière.
Or et sauf erreur, le domaine privé des collectivités territoriales n'a absolument pas vocation à rester figé. On entend d'ailleurs de plus en plus parler de bonne gestion patrimoniale ou encore d'optimisation de la gestion patrimoniale. Une gestion "en bon père de famille" en somme.
Or, dans le cadre d'une bonne gestion patrimoniale, en vertu de quel intérêt publique la collectivité se devrait-elle de conserver une parcelle relevant de son domaine privé dont elle n'a pas l'utilité (et de surcroît dans l'exemple concret de ma collectivité, inaccessible puisque complètement enclavée...) et qui pèse sur son budget (TF, entretien...)?
Il ne s'agit pas d'être un "marchand de bien" (je ne sais pas concernant les autres collectivités, mais dans la mienne, les biens vacants/sans maître ne sont pas non plus légions...), mais simplement d'une politique de bonne gestion et de valorisation de son patrimoine privé (ici, une cession, mais pourquoi pas un bail dans un autre cas de figure).
Je suis la première à bondir sur bien d'autres sujets relatifs à l'urbanisme, domaine où un abus est vite arrivé, mais très honnêtement, ce sujet-ci ne me semblait pas jusqu'à ce présent débat devoir faire l'objet de plus amples discussions... (il n'en reste pas moins intéressant cela étant
)-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3786
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: biens sans maître évolution législative
A un détail près, Ana : votre description des faits montre que votre objectif réel n'est pas la gestion du bien sans maitre mais seulement la satisfaction d'un administré à l'origine de la procédure...
et ça, ça s'appelle précisément du détournement... en droit.
et ça, ça s'appelle précisément du détournement... en droit.
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: biens sans maître évolution législative
Merci Ana Gramme pour ta contribution, j'y souscris sans réserve et suis ravi de ces échanges constructifs et bien argumentés.
Rami
Rami
-
Ana Gramme
- Messages : 14
- Enregistré le : jeu. 30 mai 2013 19:45
Re: biens sans maître évolution législative
Merci à toi également Rami; je n'interviens que trop peu sur ce forum mais pour une fois, j'ai décidé de me lancer à corps perdu sur un sujet!
Contente de savoir que mon avis, qu'il soit minoritaire ou majoritaire, soit partagé par une autre personne!
Emmanuel Wormser: c'est justement là où nos conceptions divergent et/ou qu'il y a quiproquos!
Deux objectifs premiers me semblent être les déclencheurs de cette procédure:
Le premier objectif (en tout cas encore une fois dans le cas de ma collectivité) n'est pas en soi la "satisfaction" d'un administré, mais la nécessité de conserver l'ordre public (salubrité et sécurité notamment) en permettant à cette parcelle d'avoir un propriétaire identifié, afin que celui-ci - qu'il soit une personne publique ou une personne privée - s'occupe de la gestion de ce bien, fauche, dératise etc., ou qu'il puisse être mis en demeure de le faire.
Évidemment, c'est/ce sont souvent le/les riverain(s) proches qui alertent sur cette situation, et la commune, en lançant cette procédure, répond donc à la demande d'agir que les riverains formulent auprès d'elle (certes, on pourrait en ce sens considérer que l'on "satisfait" à leur sollicitation, mais je trouve que ce terme serait alors un peu mal choisi).
Le second objectif est, comme nous l'indiquions avec ramirezi, de réincorporer cette parcelle "en jachère" dans le circuit économique, ce qui répond aux motifs d'intérêt général que nous avons énoncés.
La question de la pure "satisfaction" de l'administré, qui pourrait, à l'issue de cette procédure (et si et seulement la commune accède à sa demande et monte un dossier de cession à son profit), devenir propriétaire de ce bien, ne passe que bien après...
Ainsi, encore une fois, l'objectif n'est donc pas en soi de faciliter l'acquisition d'une personne privée, en utilisant des prérogatives de puissance publique pour jouer le "marchand de biens" par la suite, mais bien de répondre à des motifs à la fois d'ordre public et d'intérêt général, savoir la gestion de la parcelle en friche. Toutefois effectivement, par suite, la gestion de la parcelle par la commune, en tant que bien de son domaine privé, peut effectivement conduire celle-ci à décider d'en proposer l'acquisition à un/des riverain(s)... mais il ne s'agit pas en soi de l'élément déclencheur de la procédure d'acquisition par procédure de bien vacant/sans maître.
En espérant que mes propos et l'idée véhiculée restent compréhensibles (j'ai l'esprit un peu embrumé aujourd'hui
)
Contente de savoir que mon avis, qu'il soit minoritaire ou majoritaire, soit partagé par une autre personne!
Emmanuel Wormser: c'est justement là où nos conceptions divergent et/ou qu'il y a quiproquos!
Deux objectifs premiers me semblent être les déclencheurs de cette procédure:
Le premier objectif (en tout cas encore une fois dans le cas de ma collectivité) n'est pas en soi la "satisfaction" d'un administré, mais la nécessité de conserver l'ordre public (salubrité et sécurité notamment) en permettant à cette parcelle d'avoir un propriétaire identifié, afin que celui-ci - qu'il soit une personne publique ou une personne privée - s'occupe de la gestion de ce bien, fauche, dératise etc., ou qu'il puisse être mis en demeure de le faire.
Évidemment, c'est/ce sont souvent le/les riverain(s) proches qui alertent sur cette situation, et la commune, en lançant cette procédure, répond donc à la demande d'agir que les riverains formulent auprès d'elle (certes, on pourrait en ce sens considérer que l'on "satisfait" à leur sollicitation, mais je trouve que ce terme serait alors un peu mal choisi).
Le second objectif est, comme nous l'indiquions avec ramirezi, de réincorporer cette parcelle "en jachère" dans le circuit économique, ce qui répond aux motifs d'intérêt général que nous avons énoncés.
La question de la pure "satisfaction" de l'administré, qui pourrait, à l'issue de cette procédure (et si et seulement la commune accède à sa demande et monte un dossier de cession à son profit), devenir propriétaire de ce bien, ne passe que bien après...
Ainsi, encore une fois, l'objectif n'est donc pas en soi de faciliter l'acquisition d'une personne privée, en utilisant des prérogatives de puissance publique pour jouer le "marchand de biens" par la suite, mais bien de répondre à des motifs à la fois d'ordre public et d'intérêt général, savoir la gestion de la parcelle en friche. Toutefois effectivement, par suite, la gestion de la parcelle par la commune, en tant que bien de son domaine privé, peut effectivement conduire celle-ci à décider d'en proposer l'acquisition à un/des riverain(s)... mais il ne s'agit pas en soi de l'élément déclencheur de la procédure d'acquisition par procédure de bien vacant/sans maître.
En espérant que mes propos et l'idée véhiculée restent compréhensibles (j'ai l'esprit un peu embrumé aujourd'hui
)-
Emmanuel Wormser
- Messages : 3786
- Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37
Re: biens sans maître évolution législative
oui, Ana, c'st parfaitement compréhensible
notre échange aura au moins eu le mérite d'attirer l'attention sur les risques de requalification de telles pratiques : ils ne sont pas nuls, loin s'en faut, et c'est bien un problème juridique, pas moral
notre échange aura au moins eu le mérite d'attirer l'attention sur les risques de requalification de telles pratiques : ils ne sont pas nuls, loin s'en faut, et c'est bien un problème juridique, pas moral
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
Re: biens sans maître évolution législative
Perso je ne vois pas où est le détournement de procédure: c'est l'application d'une disposition qui permet à une collectivité de se rendre propriétaire de biens vacants; libre à elle de l'utiliser au mieux de ses intérets. si aucun projet n'est identifié, pourquoi ne pas la revendre à un tiers? La seule réserve portera sur le prix de revente, qui devra être compatible avec l'estimation de France Domaine...