REHABILITATION D'UN BATIMENT EXISTANT EN ZONE NB

[poypoy]

Bonsoir à tous,
Notre POS vient d'être modifié pour autoriser la réhabilitation des bâtiments (construits en durs) en zone NB.
Un pétitionnaire a donc déposer un PC pour réhabiliter ledit bâtiment dans sa totalité (SHON environ 128 m2), et notre service instructeur m'informe que le PC va être refusé car il y a dépassement du COS autorisé.
En effet, le COS applicable à la zone est de 0,05 ce qui ferait en gros une SHON de 93 m2 autorisée!
La municipalité n'est pas tout à fait d'accord avec le service instructeur, car elle estime que le fait de réhabiliter n'est pas considérer comme de la construction, et donc que le COS n'a pas a être pris en compte puisque le bâtiment existe déjà et qu'on ne modifie pas son emprise au sol.
QUI PEUT M'AIDER SUR CETTE QUESTION ?
Merci d'avance pour vos réponses
Salutations.

[blackmamba40]

COS de 0,5 et non de 0.05...
Mis à part ça votre "municipalité" ferait mieux de suivre l'avis du service instructeur. L'emprise au sol et le COS sont 2 notions différentes.

[Coccy]

tout dépend de la destination d'origine du bâtiment : effectivement s'il ne s'agissait pas d'un bâtiment affecté à l'habitation, il n'y avait que de la SHOB, qui se trouverait transformée en SHON par les travaux projetés, et dans ce cas, il ne s'agirait pas d'une réhabilitation mais d'un changement de destination qui doit respecter, entre autre, la règle du COS;

[PHIDIAS URBA]

Notre POS vient d'être modifié pour autoriser la réhabilitation des bâtiments (construits en durs) en zone NB.

Généralement le plan d'occupation des sols peut délimiter les zones ou parties de zones dans lesquelles la reconstruction sur place ou l'aménagement de bâtiments existants pourra, pour des motifs d'urbanisme ou d'architecture, être imposé ou autorisé avec une densité au plus égale à celle qui était initialement bâtie.

Lors de la révision, vous n'avez pas inséré une possibilité de dépassement de COS (article 15) ?

Qui a fait cette révision ???????? =D>

Article L 123-1 du code de l'urbanisme "Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes".

Aucune dérogation ne peut légalement être accordée, même mineure, si elle n’est pas rendue nécessaire par une des causes énumérées à l’article L. 123-1 du Code de l’urbanisme reproduit supra (Conseil d’Etat, 4 janvier 1985).

En général Les adaptations mineures semblent admises par la jurisprudence administrative si elles correspondent à une impossibilité technique ou à une contrainte économique (Conseil d’Etat, 31 juillet 1996).

Donc, comme Blackmamba, je suivrai l'avis du service instructeur

[poypoy]

Merci pour vos réponses.

le Cos est bien de 0,05 et non 0,5.
Le bâtiment fait bien l'objet d'un changement de destination puisqu'à l'origine s'était une cave qui va être transformée en habitation (donc créatrice de SHON).
Notre POS interdit le dépassement de COS.
La révision a été faite par un cabinet d'architectes.
Après rdv avec le service instructeur et la chargée de planification, nous en avons conclu que si on voulait que le projet se réalise, la commune est bonne pour refaire une modif du doc d'urba (alors que l'on en sort d'une qui justement portait sur cette zone NB pour justement pouvoir réhabiliter les bâtiments existants en permettant le changement de destination en faveur de l'habitation!!).
Dans cette modif on supprimerait le COS.

[PHIDIAS URBA]

Le cabinet d'architectes aurait du prévoir ceci !

J'insiste encore une fois : les architectes ne sont pas des spécialistes de la règle de droit ! Seul un cabinet d'urbanisme composé à la fois de géographes, d'architectes (éventuellement) et de JURISTES permettent de modifier des documents d'urbanisme dans la plus grande sécurité juridique.

Et si la politique est l'art de rendre possible ce qui est nécessaire, les élus locaux doivent dire ce qui est nécessaire, les P.O.S. qualitatifs permettre que ce soit possible, et le juriste, que ce le soit avec la plus grande sécurité.
Ainsi, les juristes - notaire, professeur de droit, avocat - retrouvent la place qu'ils n'auraient jamais dû quitter : celle de spécialistes de la règle de droit, participant à son application mais avant tout à sa conception. Albert LANZA & Bruno CHEVREUX

Tous ces propos n'engagent que leur auteur...le problème est que les faits lui donne souvent raison

[blackmamba40]

"Le Cos est bien de 0,05 et non 0,5."
fichtre ça fait peu...

[Coccy]

"Le Cos est bien de 0,05 et non 0,5."
fichtre ça fait peu...

sûrement le résultat d'un copier-coller malheureux lors de la rédaction du règlement.... j'ai déjà vu ça sur un article 7, une inversion des règles de distance/hauteur dont le résultat donnait pour unique possibilité de construire..... une pyramide!!!

Phidias, complètement d'accord avec vous!! =D>

[Supermono]

Phidias, tu oublies "composé ... d'urbanistes"

A mon sens, il s'agit avant tout d'un problème d'utilisation de la terminologie et de bonne compréhension du sens des mots : le changement de destination a un sens précis au regard du code de l'urbanisme et des autorisations de travaux, alors que la réhabilitation n'est qu'un terme générique qui n'a aucune signification particulière (sans doute que pour l'archi, ça recouvrait à la fois adaptation, reconstruction, changement de destination).
Il n'y a pas forcément besoin d'un juriste pur et dur pour bien appliquer les textes en vigueur.
Poypoy, je vous conseille de bien vérifier que les autres articles de votre zone NB ne risque pas de bloquer ce type de projets (quid des possibles extensions dans le cadre du changement de destination, article 11, ...)

Quand au dépassement de COS, c'était déjà très peu utilisé du temps des POS (une bonne rédaction de l'article 14 suffisait), aujourd'hui c'est évidemment impossible à introduire.

Et puis dernière réflexion : je doute que le COS de 0,05 soit une erreur, en tout cas il est bien plus cohérent qu'un COS de 0,5 dans la logique des anciennes zones NB (rappelez-vous, c'était le temps d'avant la loi SRU ... ).

[PHIDIAS URBA]

Je suis d'accord avec toi, le terme "réhabilitation" n'est pas un terme juridique ! C'est le flou artistique

Toutefois, pour le simple plaisir de la discussion et parce que je n'ai pas sommeil, je me permets d'apporter quelques précisions :

Je n'ai jamais eu la vanité de prétendre que le juriste avait le monopole de la compréhension des textes. J'ai affirmé que le juriste (comme le scribe dans l'égypte ancienne) sait précisément quels sont les mots, leurs sens à utiliser pour une parfaite compréhension et par voie de conséquence, pour éviter une interprétation incertaine entraînant un risque de contentieux.

Dès lors que l'on a un "terme générique qui n'a aucune signification particulière (sans doute que pour l'archi, ça recouvrait à la fois adaptation, reconstruction, changement de destination)" on a besoin du juriste pour savoir où l'on va ! Pur et dur, par contre, je ne sais pas ce que c'est

Dois-je vous rappeler que les déclarations d'illégalité des autorisations d'urbanisme sont rendues par des magistrats des tribunaux administratifs, cour d'appel et Conseil d'Etat, qui sont des juristes ! C'est précisément en raison de leur contenu, du vocabulaire employé qu'elles sont, pour certaines, jugées illégales !

Je pense que l'architecte a voulu "faire un POS" a géométrie variable : où tout peut être affirmé mais également son contraire, au nom d'une liberté chimérique ! Le résultat, ce post en est la preuve, conduit à des interrogations et donc à une insécurité juridique.

La langue française et donc le droit de l'urbanisme notamment, est une langue précise. La syntaxe, la ponctuation etc. sont des éléments fondementaux.
Tout prévoir serait une utopie, le risque zéro n'existant pas ! Mais on peut s'en rapprocher !

La solution serait probablement une approche pluridisciplinaire (géographe, historien, urbanise , juriste) lors de la réalisation du POS/PLU permettant d'élaborer une véritable règle de droit et donc de maîtriser le développement urbain des collectivités territoriales. Car n'oublions pas cet adage, la liberté opprime, la loi libère !