CU et DP division : Relais de cristallisation ?

[Martinitram]

Bonjour,

Je fais face à un cas qui me semble complexe et je souhaiterai confronter mon point de vue à des personnes plus éclairées :

- Un CU opérationnel a été délivré sur une parcelle pour une division en vue de bâtir, sur le régime d'un document d'urbanisme où le terrain était constructible.
- Durant le délai de validité du CU, un nouveau document d'urbanisme entre en vigueur et déclasse le terrain en zone agricole.
- Quelques mois après, durant le délai de validité du CU, une DP division en vue de bâtir a été accordée sur les fondements des règles opposables à la date de délivrance du CU (L.410-1 : une DP déposée durant le délai de validité d'un CU ne peut être refusé ou comporter des prescriptions intervenues ultérieurement, sauf sécurité, salubrité ...)

Le DP division emporte-t-elle cristallisation des règles du CU ? Joue-t-elle le rôle de "relais" ? (je sais que pour que cela fonctionne le terrain doit connaître une mutation foncière (L.442-1 : division en propriété ou en jouissance) pour être qualifié d'un lotissement).

En vous remerciant d'avance, pour vos avis, ce forum est riche d'informations !

[Emmanuel Wormser]

non.
la DP cristallise les règles applicables à la date où elle est obtenue.
il fallait déposer le PC pendant que le CU était encore en vigueur... ou, mieux, avoir demandé la prolongation de la durée de validité du CU avant l'approbation du PLU modifiéet profiter de cette validité prolongée pour déposer le PC

[Martinitram]

Bonjour,

Je vous remercie, mais quel mécanisme empêcherait ce relais de cristallisation ? A partir du moment où les règles applicables au moment de la DP sont celles cristallisées par le CU parce que le CU le garantit, alors la cristallisation continue ?

[Emmanuel Wormser]

lisez les articles qui fixent les règles de cristalisation

[Martinitram]

Mise à part le L.410-1 pour les CU, et le L.442-14 pour les lotissements, dans lesquels je ne vois pas de mécanisme empêchant cette double cristallisation, quels articles me conseillez-vous de vérifier ? (et/ou jurisprudence qui traite de ce genre de cas, tout ce que je trouve sont les cas de division ou le propriétaire n'a jamais opéré de mutation foncière tel qu'entendu au L.442-1 rendant la cristallisation du L.442-14 inoppérente.

[Emmanuel Wormser]

lisez ces articles !
tout est dedans.
au L442-14, on ne parle pas de cristallisation mais d'inopposabilité de règles adoptées postérieurement à l'acte cristallisant, pas de maintien des règles appliquées à l'acte cristallisant.

et dans la JP que vous mentionnez -d'ailleurs récemment bouleversée-, vous omettez... de citer les arrêts traitant des report d'effet de "cristallisation" dus au "fait de l'administration"

[Martinitram]

Bonjour,

En effet lu comme cela le raisonnement fait sens ! Décidément je comprends mieux pourquoi je ne trouvais pas de lien concret.
Pourriez-vous partager ce bouleversement de la jurisprudence à ce sujet et les arrêts évoqués ? Je vous remercie d'avance !

[Emmanuel Wormser]

CE, 18 oct. 2024, n° 473828
CE, 17 févr. 2025, n° 493120
CE, 13 févr. 2026, n° 501671

le dernier pose d'ailleurs plus de problèmes qu'il n'en résout...

sur le "fait de l'administration" : je vous laisse chercher... c'est une "pratique générale" en JP administrative

[Martinitram]

CE, 18 oct. 2024, n° 473828
CE, 17 févr. 2025, n° 493120
CE, 13 févr. 2026, n° 501671

le dernier pose d'ailleurs plus de problèmes qu'il n'en résout...

sur le "fait de l'administration" : je vous laisse chercher... c'est une "pratique générale" en JP administrative

Je vous remercie pour ces références !

lisez ces articles !
tout est dedans.
au L442-14, on ne parle pas de cristallisation mais d'inopposabilité de règles adoptées postérieurement à l'acte cristallisant, pas de maintien des règles appliquées à l'acte cristallisant.

et dans la JP que vous mentionnez -d'ailleurs récemment bouleversée-, vous omettez... de citer les arrêts traitant des report d'effet de "cristallisation" dus au "fait de l'administration"

Je voudrai revenir sur votre phrase : "on ne parle pas de cristallisation mais d'inopposabilité de règles adoptées postérieurement à l'acte cristallisant". dans la deuxième décision que vous avez transmise, il est écrit ce qui suit : "Il résulte de ces dispositions que le bénéfice de la cristallisation pendant cinq ans des règles d'urbanisme prévue par l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme est subordonné à la division effective de l'unité foncière par le transfert". Cette phrase est contraire à la votre non ?

Certes on ne parle pas de relais de cristallisation, mais pour reprendre mon cas initial : si la division d'un terrain est effective au sens du L442-1, alors les règles cristalisées par le CU, fondant l'accord d'une DP division, sont opposables aux PC qui seront présentées dans le délai de 5 ans ? Pas moyen de refuser le PC parce qu'un PLU a déclassé le terrain entre le CU et la DP ?

[Emmanuel Wormser]

j'abandonne

[Martinitram]

Pourquoi donc ? Je ne cherche pas à remettre en cause vos propos, simplement à bien comprendre les tenants et aboutissants.

[Emmanuel Wormser]

parce que le but d'un forum comme celui-ci n'est ni de donner des cours ....que je réserve aux apprenants qui participent à des formations que j'anime... ni de rédiger des consultations ... que je réserve à des clients

[Martinitram]

Le but de ce forum n'est effectivement pas de donner des cours, mais le partage de connaissance !

En retournant le problème dans tous les sens, je pense enfin avoir compris vos propos !

Si le PLU a changé entre le CU et la DP :
- La DP est légale car elle profite de la cristallisation du CU.
- Le PC, lui, est protégé contre les changements de règles qui surviennent après la DP.
Mais pour les règles qui ont changé avant la DP (entre le CU et la DP), le PC doit respecter la règle nouvelle, car cette règle n'est pas "ultérieure" à la DP, elle était déjà en vigueur au moment où la DP a été rendue (même si la DP y a échappé grâce au CU).

Et comme vous l'avez justement dit en première réponse : Le seul moyen de sauver le CU pour les PC déposer les demandes de PC dans le délai de validité des 18 mois du CU initial (éventuellement prorogé).

Si les PC sont déposés après l'expiration du CU, ils tombent sous le régime strict de l'article L.442-14 : ils ne sont cristallisés que sur les règles en vigueur au jour de la DP.

[Emmanuel Wormser]

mieux vaut apprendre à pêcher que de donner un poisson

[Martinitram]

Je n'ai peut-être pas suffisamment d'esprit pour comprendre le proverbe appliqué ici mais aux smileys j'imagine que j'ai enfin bien compris mon erreur ?
J'avoue que je m'étais enfermé dans une interprétation et qu'il m'était difficile d'en sortir ! Le CU et la DP cristallisent mais chacun sur leur échelle de temps et ne sont pas liées. Finalement c'est plutôt évident et je m'en sens bien bête