DP de division en vue de construire

Application du droit des sols. Permis de contruire. Déclaration de travaux. PLU. POS. SCOT. ZAC. Lotissement. Préemption, expropriation. Déclaration d'intention d'aliéner. Loi SRU, loi UH.
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Emmanuel Wormser
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Emmanuel Wormser »

absolument pas "logique"
si c'est urbanisé , soit ça mérite une protection forte... et on rend inconstructible, soit ça ne le mérite pas et il faut densifier ou, à tout le moins, ne pas s'y opposer.
on est en 2022 !
relisez le rapport de présentation de l'ordonnance qui a créé le L442-1-2
Cordialement
Emmanuel Wormser
Monsieur_Aubergine
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Monsieur_Aubergine »

URBALOVE a écrit : ven. 19 août 2022 10:01 Alors qu'il serait tellement plus simple et logique de pouvoir appliquer les règles à l'ensemble des lots, y compris les lots bâtis ...
Houla non... C'est l'usine à gaz, en plus du "premier arrivé, premier servi" qu'il est à chaque fois nécessaire d'expliquer aux administrés... J'instruis actuellement sur un PLU qui n'émet aucune disposition contraire à l'article R151-21 c'est un enfer.

Le "lot par lot" avec un PADD bien défini et des règles bien écrites, il n'y a que ça de vrai.
URBALOVE
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Re: DP de division en vue de construire

Message par URBALOVE »

Je voulais dire à l'ensemble de l'unité foncière divisée sans faire obstacle à l'opposition à la règle du R151-21.
Ne pas pouvoir s'opposer à une division sous contrôle du lot bâti est incompréhensible pour les administrés.
On se retrouve avec des lots bâti avec une emprise au sol de 80% dans une zone où la limite est de 20%.
Emmanuel Wormser
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Emmanuel Wormser »

c'est bien l'objectif :lol:
il faut mettre fin aux pratiques locales qui visent uniquement à contourner l'objectif de la loi qui, oserais-je le rappeler ?, est l'expression de la volonté générale (art 6 de la DDHC, rien de moins)
Cordialement
Emmanuel Wormser
URBALOVE
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Re: DP de division en vue de construire

Message par URBALOVE »

La volonté générale est certainement de permettre à un reliquat bâti de ne disposer d'aucune place de stationnement, favorisant ainsi le stationnement sauvage des véhicules.
La sur-densification a ses lacunes qu'il serait bon de prendre en considération.
Emmanuel Wormser
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Emmanuel Wormser »

on peut le faire en rédigeant intelligemment son PLU... et en admettant que dans certains secteurs, la densité passe par la réalisation de poches de parking public...
ça necessite un peu de réflexion sur l'urbanisme et aux outils qui l'accompagnent -ER, Préemption, DUP, ...- avant de penser aux règles de construction.
dur, dur :roll:
Cordialement
Emmanuel Wormser
URBALOVE
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Re: DP de division en vue de construire

Message par URBALOVE »

Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué :D

D'ailleurs quelle valeur donner à ce type de rédaction :
"La suppression d’une place de stationnement est interdite. Elle ne peut être autorisée qu’à
condition que la place supprimée soit récrée sur le terrain. Lors de division de lots bâtis ou
division de lots à bâtir, toute place de stationnement supprimée par la division de terrain doit
être recréée sur le lot bâti."
Il suffirait au pétitionnaire, dans les cas où le bâti existant est postérieur à la rédaction du PLU, de déclarer qu'aucune place de stationnement ne figure sur le terrain initial.

Enfin, la réalisation de parking public à un coût pour la collectivité et ne suffit souvent pas à dissuader le stationnement sauvage !


































































































































J'aimerais à ce sujet vous citer les échanges lors d'une conférence du Centre de Recherches, d’Information et de Documentation Notariales de Paris
datant du 11 mars 2021.
Juste pour connaître votre avis sur la question.


M. Franck BOURDON : Sauf que là, en fait, la problématique est que, aujourd’hui, il
y a de plus en plus de PLU qui cherchent à gérer les divisions foncières y compris
sur les fractions bâties, en essayant d’utiliser le R151-21 mais à mauvais escient ; on
en a déjà discuté au GRIDAUH... Vous en avez qui mettent dans le PLU dans le cas
de division : « Chaque terrain issu de la division — pas du lotissement — devra
respecter l’intégralité des règles du PLU. » En Seine-Saint-Denis... Je ne pourrais
pas vous le montrer, mais voilà, j’ai eu un permis d’aménager cette semaine qui m’a
été refusé, parce que je n’avais pas mon coefficient d’espaces verts dans ma voirie.

Me Audrey LEBEAU : Oui, mais à ma connaissance, appliqué à l’échelle des lots du
lotissement et de son périmètre, dans le périmètre du lotissement d’un permis
d’aménager, on n’a pas le reliquat bâti pour l’appréciation des règles d’urbanisme.

M. Franck BOURDON : Oui, mais justement, les PLU nous disent : « Oui, d’accord,
vous nous avez déclaré un périmètre... » Parce que, évidemment, on fait attention au
périmètre qu’on déclare. Moi, je déclare toujours mes terrains à bâtir et
éventuellement, s’il y en a, voies, espaces et équipements communs. Oui, mais on
nous dit : « Oui, mais notre PLU, il s’en fiche de votre périmètre. » Notre PLU, il vous
dit : « En cas de division, tous les terrains doivent prescripter. » Donc, que ce soit
une division primaire, que ce soit un PA ou une DP, ils vous disent : « Votre reliquat
bâti doit avoir son coefficient d’espaces verts, d’emprise au sol. Il doit avoir ses cinq
arbres, il doit avoir ses prospects par rapport à la limite que vous proposez, etc. Et
ça, par contre, c’est gravissime

Me Audrey LEBEAU : C’est une règle illégale mais qui existe

M. Franck BOURDON : Oui, c’est une règle illégale, mais j’ai quatre PLU qui sont
passés au contrôle de la légalité et ils n’ont jamais rien dit.

Me Elsa SACKSICK : Parce que, au niveau du contrôle de légalité, je ne suis pas
sûre qu’ils soient très forts en division foncière.
Modifié en dernier par webmestre le mer. 24 août 2022 10:07, modifié 1 fois.
Raison : Fusion !
Emmanuel Wormser
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Emmanuel Wormser »

je connais...
si la règle est illégale et que son application obère la rentabilité économique de l'opération d'aménagement, je conseille systématiquement à mes clients d'engager un recours... tout simplement
Cordialement
Emmanuel Wormser
Bernie
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Bernie »

Bonjour,

Je ne pensais pas qu'un post vieux de 6 ans allait ressurgir et bien que la question actuelle soit un peu différente, nourrir encore une fois une belle discussion !

Bonne journée à tous
Cordialement,
Bernie
URBALOVE
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Re: DP de division en vue de construire

Message par URBALOVE »

Bonjour,

Je me permets de faire remonter ce sujet à la lumière de la décision de la CAA de Bordeaux 17BX00149.
On peut y lire :
"Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, il résulte de ces dispositions législatives et réglementaires que les auteurs d'un plan local d'urbanisme peuvent soumettre les terrains nés d'une division, y compris le solde bâti que conserverait le propriétaire, aux mêmes règles que le terrain dont ils sont initialement issus."
"dans le respect des dispositions précitées de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme, aujourd'hui repris à l'article R.151-21, les auteurs du plan local d'urbanisme imposent aux lotisseurs de délimiter les parcelles de façon à permettre le respect des règles encadrant les modalités de construction et dessinant la physionomie du tissu urbain, tant pour les nouvelles parcelles créées que pour celles constituant le reliquat bâti conservé après division. Les articles critiqués, qui assurent le respect uniforme du plan local d'urbanisme et la qualité paysagère des quartiers et ménagent la possibilité d'évolution des constructions sur chaque parcelle, ne méconnaissent aucune règle. Par suite, le moyen tiré de " l'absence de base légale " des articles 7, 12 et 13 du règlement commun du plan local d'urbanisme de la commune d'Anglet doit être écarté."

La CAA reconnait donc la possibilité aux PLU d'appliquer, lorsqu'ils l'indiquent clairement, certaines règles (notamment implantation et stationnement) y compris aux reliquats bâtis.
Emmanuel Wormser
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Emmanuel Wormser »

hum...
arrêt commenté par ailleurs (allez lire l'article dans construction & urbanisme...)
et cherchez le mot périmètre dans la décision, qui porte sur des faits... contemporains de la naissance du L442-1-2 qui précise les règles opposables aux demandes individuelles d'urbanisme (et ne s'intéresse pas au contenu des PLU !)
Cordialement
Emmanuel Wormser
URBALOVE
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Re: DP de division en vue de construire

Message par URBALOVE »

Merci pour votre réponse.
Malheureusement je ne trouve pas l'article dans construction & urbanisme, peut-être avez-vous un lien pour le consulter ?
Et je ne trouve pas la décision dont vous parlez qui contient le mot "périmètre".

Désolé d'insister sur le sujet, mais je n'ai sans doute pas votre maitrise pour me convaincre.
Emmanuel Wormser
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Emmanuel Wormser »

justement, dans la décision bordelaise, pas de mot "périmètre" qui figure dans le L442-1-2 ...
c'est le noeud du problème.
pour l'article, il faut l'acheter sur le site de lexis
Cordialement
Emmanuel Wormser
URBALOVE
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Re: DP de division en vue de construire

Message par URBALOVE »

Si je résume :
L'article L421-6 n'incluant pas explicitement le cas des DP. Un lotissement non soumis à PA ne se verrait pas contraint par les dispositions d'un PLU.
Il reste que le R151-21, nous indique que "dans le cas d'un lotissement l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose".
On peut donc examiner une DP sur le périmètre du lotissement, ce qui conduit à s'opposer si un lot ne serait pas constructible par exemple.
C'est ainsi repris dans le jugement de la CAA de MARSEILLE 19MA05401
" il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises."

Mais ceci vaut dans le cas où le PLU ne s'oppose pas aux dispositions du R151-21.

La CAA de Bordeaux a vraisemblablement étendu cette possibilité aux PLU en faisant la mention :
"il résulte de ces dispositions législatives et réglementaires que les auteurs d'un plan local d'urbanisme peuvent soumettre les terrains nés d'une division, y compris le solde bâti que conserverait le propriétaire, aux mêmes règles que le terrain dont ils sont initialement issus."

Pour l'instant et sans jurisprudence précise dans ce cas de figure, tout ceci ne reste qu'interprétation.
Emmanuel Wormser
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Re: DP de division en vue de construire

Message par Emmanuel Wormser »

je vous laisse vous en persuader :-)))
Cordialement
Emmanuel Wormser
Verrouillé