Division parcelles ou lotissement

[JP35]

Bonjour

Schématiquement, aux abords de monuments historiques (P.A.),
Un propriétaire unique de deux parcelles contigües disposant chacune de bâtiments
(maison d'habitation pour l'une (A) et bâtiments à usage de loisirs pour l'autre (B) sont détenues depuis 1979.
Chacune des parcelles est référencées au cadastre, l'ensemble ainsi constitué' n'a pas fait l'objet d'un accolement par P.V. de bornage.

Sans P.A. (faute du mandataire) un acte de vente formalise la vente de la parcelle (B).

Questions
Cette vente n'a-t-elle pas exploité la confusion entre division parcellaire et division en lotissement ?

La toujours classique confusion entre division créant un lotissement et la division parcellaire...
Si vous êtes instructeur, ne réfléchissez pas en terme de parcelle mais en terme d'unité foncière. C'est parfois difficile de faire comprendre tout ça aux administrés.

Quelle est du point de vue juridique et foncier la différence entre entre une division créant un lotissement et la division parcellaire ainsi que l'impact sans P.A. sur l'assiette foncière des 2 contribuables (Vendeur/Acheteur) consécutivement à ce que je qualifierais comme étant un lotissement illicite ?

Merci pour vos réponses et désolé de faire ressortir le "marronnier" mais pour moi la différence n'est pas très clair (division créant un lotissement et division parcellaire).

Cordialement

[jmltopo]

Un lotissement c’est la création d’un lot à bâtir à minima
Voir définition L 442-1
Dans votre exemple tel n’est pas le cas..... il s’agit de la vente d’un bâtiment ....
Cela rentre dans les exceptions prévus à l’article R 442-1
Donc ni DP ni PA ni même DMPC dans le cas d’espece
Et .... qu’est ce qu’un accolement par pv de bornage?

[NiCoK]

Heureusement qu'il n'y a pas besoin d'autorisation d'urbanisme pour le type de vente dont vous parlez sinon on en finirait pas.
N'oubliez pas que le but de soumettre les lotissements à autorisation d'urbanisme est d'apporter une garantie à l'acheteur que son terrain sera constructible. C'est bien pour cela que cela ne concerne que les terrains à bâtir et non les autres.

Il n'y a aucun lien entre la division "cadastrale" et celle en vue de créer un lotissement. N'importe qui peut demander à redéssiner son terrain en multitude de parcelles sans que cela ne concerne le service d'urbanisme ou n'ait un quelconque impact sur une future autorisation d'urbanisme.

[JP35]

Bonjour
Merci à tous pour vos réponses.

Maintenant j'ajoute deux petites précisions (dans un espace protégé).

-L'acte de vente mentionne une servitude non aedificandi sur toute la surface vendue.

- et une petite originalité, la "création d'une serre" (en espace protégé) qui sera en faite une véranda d'agrandissement au bâti existant le tout accolé à l'existant de l'acheteur.

(indications pas de C.U., pas de P.A et encore moins de D.P.)

C'est vrais ça ...il est où le problème ?

[Emmanuel Wormser]

et bien... je ne vois absolument où est le problème.
allongez vous sur le canapé, détendez vous et ... expliquez nous ce qui vous tracasse.
vous verrez, ça va bien se passer.

[NiCoK]

Donc un type va acheter une maison et créer une veranda... et ?

[JP35]

S U P P R

Je comprend votre difficulté ce n'est pas l'exercice proposé. Merci de relire la problématique (vente sans changement de destination le "jardin restera jardin" c'est le principe cité dans l'acte) et malgrés tout l'acquéreur (immeuble voisin bâti)est autorisé (dans l'acte de vente... PAS par le service de l'urbanisme) de creer une "petite serre" et pensez à rajouter un zeste de R421-11au e), un peu de 421-19a ainsi que du 621-30, 621-32 shaker avec une servitude non aedificandi.
Cordialement

[Fanch]

Comme les collègues du dessus, j'ai du mal à saisir la problématique....

vous nous parlez d'actes et servitudes privés, dont vous n'avez pas à tenir compte dans l'instruction d'une demande.

si la personne veut mettre en œuvre la "petite serre", il devra faire la déclaration adaptée à la construction, le cas échéant (à priori, DP )

si il le fait sans rien demander, à vous de voir pour lui demander de régulariser la situation, avec les constats d'infraction d'urbanisme, etc....

alors sauf si votre règlement d'urbanisme interdit de monter une serre en annexe à une habitation dans le jardin, dans ce secteur, je ne vois pas ce qui bloque, en tout cas, d'un point de vue administration....

Le R421-19 n'a pas vocation à s'appliquer car il ne s'agit pas d'un lotissement au sens du L442-1, mais simplement d'une séparation de deux bâtis existant, dont l'un fera l'objet de travaux d'extension par la suite....

vous semblez également avoir une confusion au niveau des destinations prévues par le code de l'urbanisme. Jardin n'en fait pas partie. (voyez pour cela l'article R151-27 )

[jmltopo]

Bonjour
Mais vous êtes un service instructeur? Je vous pensais être un voisin voulant empêcher le projet....

[NiCoK]

Je suis désolé mais plus vous vous expliquez et moins c'est clair. Je ne vois rien de plus qu'un cas banal d'un type qui vend sa maison à un autre qui voudra y accoler une veranda. Veranda qui sera soumise à déclaration préalable et qui sera autorisée ou non en fonction des règles de votre PLU et qui pourra être réalisée ou non en fonction des servitudes privées qui existe.

Je ne comprends toujours pas le problème. Votre question de base portait sur un éventuel contournement de la règle des lotissements et on y a répondu.

[JP35]

Donc un type va acheter une maison et créer une veranda... et ?

NON !
Aux abords d'un monument historique

un type achète un terrain bâti de 2 niches à chien (NON HABITABLE et non une maison) parcelle B on ne peu être plus clair
issue d'une division foncière utilisée à usage de jardin. L'acquéreur (propriétaire de l'immeuble contigüe bâti) entend conserver cet usage.
(On est donc bien sans changement de destination L 442-1).

L'ensemble de la surface acquise est soumise à une servitude non aedificandi formellement définie est précisée à l'acte pas de construction etc...etc
Jusque là pour moi ça baigne .


C'est maintenant que ça devient tordu

".. Toute fois l'acquéreur est autorisé dès à présent à rénover les bâtiments existants et à déposer une demande d'autorisation de travaux pour créer une serre dans le prolongement du bâtiment existant accolé à son immeuble. L'acquéreur est autorisé dès à présent à demander le changement de destination des bâtiments existants." SIC

Pour moi la serre c'est loi CAP Article R421-1 c'est une construction (en tant normal ce serait une D.P.)
là où ça coince c'est que l'on effectue sous couvert d'une division foncière sans changement de destination tout en introduisant la création d'une construction en environnement protégé. (Pour des considérations de protection de la vendeuse il doit y avoir urgence à boucler la vente.)

Le lotissement d'une division foncière situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, ou dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement est soumis à l'obtention d'un permis d'aménager, "…doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :a) Les lotissements :-ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement Article *R421-19 a.
Ainsi qu'au II. – La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'Article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. Article L.621-30, Article L.621-32 et Article L.632-2.

Est-ce plus clair ?

[jmltopo]

Là, je crois que j’ai le vertige ou le mal de mer!

[Al Bundy]

Non toujours pas.
JP35 : travaillez vous dans un service urbanisme, ou bien êtes vous un particulier ?
Si je pose la question c'est parce que vos explications sont très confuses en plus de mélanger différentes notions. Par exemple, dans votre premier message vous évoquez des bâtiments à usage de loisir qui deviennent 2 niches à chien dans le dernier message. Loin de moi l'idée de juger le loisir que l'on peut s'offrir avec nos amis canidés, mais j'ai du mal à vous suivre. même chose avec "là où ça coince c'est que l'on effectue sous couvert d'une division foncière sans changement de destination tout en introduisant la création d'une construction en environnement protégé. (Pour des considérations de protection de la vendeuse il doit y avoir urgence à boucler la vente.)"

[NiCoK]

Donc votre question est "Est-ce que 2 niches de chien suffisent pour considérer qu'un terrain est déjà bati afin de savoir s'il faut une DP de division (ou PA) ou non ?" Dans ce cas là je comprends un peu mieux votre problématique.

PS1 : j'ai toujours pas compris le concept de "division foncière sans changement de destination". Il n'y aucun lien entre les 2.
PS2 : si il y a une construction "en environnement protégé", qu'il y ait un PA ou une DP de division au préalable, il y aura quand besoin d'une autorisation de construire donc le controle va être fait à ce moment. La division par DP ou PA n'apportera aucune "protection" supplémentaire.

[JP35]

Merci à NiCoK et à Al Bundy

Après synthèse il s'agit d'une division foncière en zone protégée
( P.A. ...destinée ou non être bâti ) sans autorisation.

L'acte défini "habillement" la parcelle comme étant utilisée comme jardin
en zone UBb "ce que l'acquéreur maintiendra"
(on est à 2 doigts du lotissement jardin et du non changement de destination)

Toujours dans l'acte "on" s'interdit de construire (Non aedificandi + développement de cette notion)
mais "on" s'autorise quand même à la création d'une serre
en ce cas "on" est "autorisé" à faire une D.P,
( Ah bon pourquoi ? jusque là on s’affranchissait de toutes les irrégularités en accord avec soi-même),

"la rénovation de l'existant se fera... sans D.P. (Ah ! chassez le naturel il revient au galop).



Le parcellaire restant à l'identique le DMPC est bien sur inutile.
Article 25 du Décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre.

Je vous remercie de votre compréhension et de votre patience, ainsi que de vos éléments de réponses que vous avez bien voulu m'apporter.

Cordialement