Utilisation abusive d'un terrain communal

Application du droit des sols. Permis de contruire. Déclaration de travaux. PLU. POS. SCOT. ZAC. Lotissement. Préemption, expropriation. Déclaration d'intention d'aliéner. Loi SRU, loi UH.
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Jolia31
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Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Jolia31 »

Bonjour,

Suite à la mise à jour du bornage des parcelles communales il est apparu qu'un propriétaire à fait "sienne" une partie d'une parcelle en la clôturant pour l'ajouter à la sienne.
Aucune vente ni demande d'autorisation n'a été faite entre ce particulier et la commune.
Quel est la procédure à suivre pour lui demander de nous restituer le bien (le Maire est en train de tenter la médiation actuellement)?
Muscardin
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Muscardin »

Penchez-vous d'abord sur le statut : domaine privé ou domaine public ?
Voyez aussi à quelle date l'appropriation s'est-elle effectuée.
Pascal B
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Pascal B »

Le sort des propriétés des personnes publiques est régi par le Code général des propriétés des personnes publiques (CG3P) et il existe un "guide pratique du CG3P" qui est bien fait et téléchargeable, c'est effectivement très pratique de l'utiliser pour toutes ces questions concernant les propriétés communales.

Un débat a été arbitré de manière définitive par le Conseil d'état à plusieurs reprises : l'acquisition trentenaire (ou usucapion) qui existe depuis l'origine du code civil et du code rural, ne peut pas s'appliquer à un terrain propriété privée d'une commune et réciproquement une commune ne peut pas y avoir recours pour acquérir.

Ainsi, que ce terrain soit un domaine public ou un domaine privé de la commune (voir les définitions dans le CG3P), il ne peut pas être "acquis de fait" par un tiers.

Pour ce qui concerne votre situation "de fait", elle ne donne donc aucun droit de propriété au voisin.

La négociation pour un règlement à l'amiable comme première étape est indispensable, MAIS il faut qu'elle soit avec des supports ECRITS ! La discussion bien sûr, mais après un courrier recommandé AR pour en faire un compte-rendu, et ainsi de suite chacune des étapes de la négociation doit être "écrite" d'une manière ou d'une autre car seuls les écrits serviront en cas de litige devant un tribunal administratif.

Je conseille les étapes suivantes :
- négociation orale + un écrit pour rappeler ce qui s'est dit (et éventuellement mentionner l'accord du voisin pour reculer sa clôture),
- si ça n'aboutit pas un courrier recommandé AR mettant en demeure de corriger la situation dans un délai de ... disons entre 2 et 6 mois,
- si ça n'aboutit toujours pas, saisine du TA.

Autre possibilité : la commune n'est pas intéressée à reprendre son terrain, alors négociation pour le vendre au voisin. Ce n'est pas le plus simple, car il faudra des délibérations du Conseil municipal, fixer un prix, faire des actes ... Ceci dit la saisine du TA n'est pas simple non plus !
Jolia31
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Jolia31 »

Merci beaucoup pour vos réponses.
Muscardin
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Muscardin »

Pascal B a écrit : ven. 24 sept. 2021 11:27 Un débat a été arbitré de manière définitive par le Conseil d'état à plusieurs reprises : l'acquisition trentenaire (ou usucapion) qui existe depuis l'origine du code civil et du code rural, ne peut pas s'appliquer à un terrain propriété privée d'une commune et réciproquement une commune ne peut pas y avoir recours pour acquérir.
Le conseil d'état pour le code civil ? Si vous jetiez plutôt un oeil sur la jurisprudence CC ?
Genre...
Jolia31
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Enregistré le : mar. 15 juin 2021 09:30

Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Jolia31 »

La portion de parcelle concernée est prise sur la parcelle du cimetière communal qui jouxte la propriété de l'administré.
J'aurais du le préciser dans mon message de départ, mais je ne savais pas que c'était si important :oops: , je débute dans la profession et les 4 communes pour lesquelles je travaille dépendant d'un service urbanisme extérieur : je découvre chaque jour de nouvelle chose :lol:

Le Maire a vu avec les propriétaires, ils s’engagent oralement à retirer la clôture ainsi que les différents matériaux entreposés. Nous allons quand même leur rappeler cette échange par courrier ; après tout : les écrits restent et les paroles s’envolent ;)
Muscardin
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Muscardin »

C'est effectivement important de garder un dossier écrit, ne serait-ce que parce-que les élus changent et les employés de mairie aussi... Or les histoires foncières durent souvent plus d'un mandat...
N'hésitez pas non plus à étoffer le dossier avec des photos datées.

Edit (désolé de ne pas avoir tout bien lu) : J'ajoute que le cimetière étant du domaine public communal, l'imprescriptibilité joue.
paub
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par paub »

Le cimetière domaine public quand a l extension ? Temps que cette parcelle n est pas incorporée au cimetière elle demeure domaine privé de la commune.
Pour l usucaption cela reste ouvert dans les deux sens : https://www.village-justice.com/article ... 26487.html
Pascal B
Messages : 697
Enregistré le : mer. 16 juin 2021 11:24

Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Pascal B »

Comme quoi les "petites" digressions dans une discussion peuvent générer des débats de fond qui ont de l'importance dans la vie de nos collectivités.

Notre commune a justement en cours une extension de son cimetière après avoir acquis le terrain prévu pour cette extension. Avant de mener la procédure administrative (étude hydrogéologique, enquête publique, avis CoDERST) en vue de l'arrêté préfectoral qui autorisera l'extension, la commune doit "classer" ce terrain en "bien public". C'est une étape nécessaire pour l'arrêté préfectoral final (du moins c'est l'instruction reçue de la préfecture).

Un domaine "privé" de la commune peut tout à fait faire partie du domaine public communal compte tenu de sa destination (art L2111-1 et -2 du CG3P). Ainsi le terrain prévu pour l'extension du cimetière, s'il a été désigné comme ayant cette vocation dans une délibération du Conseil municipal, est de facto dans le domaine public communal. Il ne peut donc plus être aliéné sans avoir été au préalable déclassé.

Et c'est là qu'on retombe sur cette problématique de l'acquisition par prescription trentenaire.

Le chapitre II du CG3P traite des acquisitions par les personnes publiques. Dans la section I, acquisitions à titre onéreux, le guide pratique du CG3P, page 84, indique :
"Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics peuvent acquérir des biens, mobiliers ou immobiliers selon quatre modes :
- l'achat,
- l'échange,
- l'expropriation,
- de droit de préemption."
Donc l'usucapion n'en fait pas partie.

Plus loin, Titre 1er, les acquisitions relevant du droit privé, l'article L111-1 du CG3P indique :
"Les personnes publiques [...] acquièrent à l'amiable des biens et des droits à caractère mobilier ou immobilier. Les acquisitions de biens et droits à caractère immobilier s'opèrent suivant les règles du droit civil".
Et le Guide pratique du CG3P, page 85 indique "L'achat est une opération commerciale qui consiste à acheter des biens ou des droits. Il représente l'acquisition d'un bien en échange du règlement comptant ou à terme du coût correspondant".

Ici les règles du "droit civil" sont mentionnées, mais cela ne signifie nullement que les litiges sur les procédures d'achat relèvent des juridictions civiles. Et enfin l'usucapion n'est pas une acquisition à titre onéreux, donc elle ne trouve toujours pas sa place dans les possibilités d'acquisition à titre onéreux des collectivités.

Est-ce alors une possibilité d'acquisition à titre gratuit, section II du chapitre II du CG3P ? Non plus car on n'y trouve que 2 possibilités, l'acceptation des dons et legs et l'acquisition des biens sans maître.

Donc pour ma part je reste sur une position très réservée concernant l'acquisition de terrains par une commune par le moyen de la prescription trentenaire.

Et enfin, une commune peut-elle perdre un de ses terrains par acquisition trentenaire ?

Tout d'abord et cela ne fait pas l'objet de discussions à ma connaissance, les biens relevant du domaine public (voir plus haut la définition) sont inaliénables (principe d'imprescriptibilité datant d'un édit de Colbert d'avril 1667, page 120 du guide pratique du CG3P), et d'autre part les biens relevant du domaine privé sont vendus selon les dispositions indiquées dans le CGCT, et ils peuvent être cédés gracieusement uniquement par échange, la cession à titre gratuit étant illégale (loi n°2004-809 du 13 août 2004, page 132 du guide pratique du CG3P).

Avec ça, je n'ai aucun doute sur le fait que la commune de Jolia31 retrouvera la pleine jouissance du terrain "aliéné" par le voisin.
Emmanuel Wormser
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Emmanuel Wormser »

distinguez bien domaine public et domaine privé.
la commune peut usucaper au profit de son domaine privé, pas de son domaine public (à mon sens du moins et je suis prêt à le faire valoir devant un juge)
quant à la compétence juridictionnelle, le juge judiciaire devra bien intervenir à un moment ou un autre : il est "le" protecteur de la propriété privée et un juge administratif doit lui transmettre, à titre préjudiciel, toute question relative à la propriété d'un fonds.
Cordialement
Emmanuel Wormser
Pascal B
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par Pascal B »

Je suis tout à fait d'accord !

D'ailleurs compte tenu de ces échanges et de ce que j'ai lu je vais tenter de monter un dossier en acquisition par prescription trentenaire sur des tronçons de voirie "publique" qui sont encore des propriétés privées de riverains. Lorsqu'il y a du flou dans les compétences juridictionnelles et sur les codes qui s'appliquent on finit toujours par trouver par où enfiler le fil ... Merci de ces échanges et avis.
paub
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Re: Utilisation abusive d'un terrain communal

Message par paub »

Bonjour,

L'acquisition d'un terrain reste privé. Par exemple les réserves foncières sont du domaine privé. Leur destination future ne leur confère en rien une domanialité publique. Ce changement interviendra lors de son aménagement ou construction, école, gymnase, cimetière......

En attendant, toutes procédures sur ce terrain se feront devant le juge judiciaire.
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